专题 | “旧库存”交易份额飙升，新推案去化迎接市场新考验
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导语
“旧库存”交易份额步入高位期，稳定新推案去化更需正确引导。
◎ 文 / 马千里、邱娟
当前楼市已经进入去库存周期，新房市场整体规模供小于求。但是从具体项目视角来看，新增供应房源的去化率还是一降再降，越来越多的交易份额被往期供应的库存房源所挤占。为进一步明晰各类新房去化走向，本文对近年成交房源的供应时间进行了进一步细分，以此研判新推案和“旧库存”1的市场份额变化，为研判行业形势变化提供新的研究视角。
譬如仅计算新推案成交面积，2023年上海高于西安，合肥超过广州。上海2023年新推案成交接近660万平方，超过西安、长沙两个新房交易规模大市；而合肥更是凭借优异的新房去化，2023年新推案成交达到了325万平方米，仅就当年上市房源的交易规模来看，相比广州、南京而言，合肥才是市场需求规模更大的城市。
01
行业进入降库存周期，“旧库存”与新推案竞争愈加激烈
1.1新房市场供小于求去库存，但新推案去化率却在持续下滑
从54个典型城市的年度统计数据来看，自2021年以来，新房市场供求面积的差距快速缩小，并在2023年供求比下降至1以下，由供大于求变为供小于求，狭义库存面积也在同一年实现了回落，库存面积正式进入了降规模减压阶段。但是联系成交指标来看，可见成交面积的下行探底之势并没有直接转变，供求关系的反转还是由于供应面积的缩窄所致，新房去化、尤其是新推案去化情况依旧承压。
联系新推案去化情况来看更为清晰，2019年，在当年取得销许的新增供应中，至年末的售出率可达68%（以下简称为新推案去化率68%），但到了2023年，平均新推案去化率已经下降至48%，不足一半。由此可见，虽然2022年以来新房供应面积快速收窄，但是受市场形势变化影响，购房者对于新房的信心还是相对不足，近年来大量降价二手房源的挂牌，也使得原先的新房意向群体有了更多的选择。即便是对于坚定意向购买新房的群体而言，在众多项目相继“暴雷”的背景下，如何解决客户对于项目交房的担忧，也成为了新推盘项目所必须面对的考验之一。
1.2“旧库存”成交占比达五成，2020年以来市场份额上升25个百分点
新推案去化率持续下降，2023年新房市场如何实现供不应求？其原因即“旧库存”市场份额快速上升，增加了新房市场的成交面积总量所致，在这一视角下，2023年新房库存规模的下降，更多的还是应当视作“旧库存”加速去化的功劳。
02
发展现状：一二线新推案仍是交易主力，上海、杭州表现尙佳
对比城市差异来看，一二线城市新推案交易活力相对较佳，上海、杭州、合肥等热点城市表现突出，而三四线新推案的去化情况则面临挑战，部分城市的“旧库存”已然成为新房市场交易的绝对主力。
2.1新推案去化率：2023年三四线降至三成，一二线平均依旧超过50%
2023年，一二线平均新推案去化率依旧达到54%，其中二线城市更是高达56%，当年新推案仍有超过半数可在年内完成销售，而相对应的，三四线平均只有36%，大多数新推案又成为了新增库存。就各能级发展差异来看，三四线降幅最大，其新推案去化率的下降出现的也更早，在2020年即进入下降周期。相比一二线城市而言，三四线城市项目开工进度延迟、房价下行的现象更为普遍，新房市场的购房者信心自然也受到了更大的影响，即便是珠海、常州等三线经济强市，2023年下半年项目首日去化率不足10%的情况也已经屡见不鲜。
2.2“旧库存”成交占比：一二线仍低于五成，三四线近两年骤升33个百分点
2023年三线城市“旧库存”成交占比达到68%,较2019年上升了37个百分点，已然成为新房交易市场的绝对主力。在当前的三线市场环境下，配套发展更为成熟、交房期限更短、小区口碑的大盘“旧库存”更受消费者青睐，并且这些大盘通常开发成本较低，执行房价折扣也更为坚决。细数2023年三线城市交易TOP10项目，可见大多数成交均来自于2022年及之前的旧销售许可，如镇江某大盘项目2023年成交新房近2400套，但当年新增供应仅660套，超过七成的成交房源来自“旧库存”。
2.3城市现状:上海、杭州新推案去化率领先，“旧库存”交易占比仍维持低位
综合2023年典型城市新推案的全年去化率及占新房成交的比例来看，两项指标呈现出显著的线性相关趋势，且拟合优度高达0.75，并新推案去化率相对较高的城市，其新推案成交占比上升的更快。就城市表现来看，杭州、上海等六市表现最佳，其中上海、杭州、合肥形成第一集团，全年新推案去化率、新推案成交占比双双超过60%，新增供应仍是市场交易的主力军，其中杭州两项指标更是双双突破70%，得益于地方主管部门的优秀管理模式，2023杭州新房市场虽较往年有所降温，但横向对比国内城市来看，仍然保持着首屈一指的关注度和市场热度。
西安、海口、长沙则形成第二集团，新推案去化率均在50%-60%之间，但也领先国内大多数其他城市，得益于人口虹吸效应和房价优势，2023年的新政放宽也在这些城市起到了更为显著的正面作用。以长沙为例，在2022年新房成交规模从1500万平方米以上跌至900万平方米之后，得益于省内充沛的流动人口，以及城市自身的经济发展，在低位水平之下，2023年新房市场仍呈现出了一定规模韧性。从新开项目表现来看，2023年内首开项目去化率先降后升，在9月份限购放开刺激下，三四季度推盘节奏明显加快，四季度共有12个项目首开达年内高位，且首开去化率高达76%，招商、北辰等热点项目客户房源比更是超过3.0，全年新房成交中，有接近50%的交易面积来自年内新增供应。
需要说明的是，成都新推案去化率指标未能跻身最前列，主要是因为成交备案错期，导致大量年内售出的新推案被计入在下一年交易中。从实际开盘认购情况来看，2023年有超过一半的项目开盘认购率超过90%，成都2023年平均开盘认购率达到60%，新推案去化情况依旧处于全国第一梯队。
2.4广州、佛山等供求规模领先，但新推案去化情况不及平均水平（略）
2.5珠海、汕头等“旧库存”成交占比超七成，助新房规模三四线领先（略）
2.6深圳、东莞等新推案、“旧库存”成交双双低迷，库存去化压力高企（略）
2.7按新推案交易规模排序，2023年上海高于西安，合肥超过广州
上海、合肥作为当前楼市供求关系表现优秀的代表城市，唯一的“短板”即市场体量没有跻身第一梯队，近年来上海新房成交量一直在千万量级徘徊，合肥更是“低至”500万平方米左右，全国排名20名开外。但若仅比较当年新推案的成交量，上海、合肥的表现明显更为优秀，上海2023年新推案成交接近660万平方，超过西安、长沙两座新房规模大市；而合肥更是凭借优异的新房去化，2023年新推案成交达到了325万平方米，仅就当年上市的新推案视角来看，相比新房成交规模更大的广州、南京等市而言，其实合肥才是市场需求规模更大的城市。
03
城市趋势：超八成城市新推案去化率下降，合肥新推案市场份额逆市上升
发展趋势方面，随着新推案的成交愈发困难，近年来新推案的市场份额逐年下降，而“旧库存”成交占比则不断上升，其中三四线城市表现地更为显著。
3.1近年来七成城市“旧库存”成交占比增加、且新推案去化率下降（略）
3.2芜湖、池州等近年显著降温，新推案去化率领跌（略）
3.3合肥、厦门“旧库存”成交占比不增反降，新推案规模韧性较佳
仅有少数城市“旧库存”成交占比较2021年出现了下降，这些城市新推案成交面积的降幅也都小于全市新房成交面积，不过联系实际规模和降幅来看，还是合肥、厦门更值得关注，泉州、景德镇、新推案成交面积降幅均已接近七成，新推案的规模空间也已严重不足。
合肥方面，近年来虽然新推案成交量同样出现回落，但是2023年合肥新推案去化率高达65%，仍然处于国内城市前列，并且上一年供应的“次新”推案同样快速去化，至2023年末，2022年推案房源的平均去化率高达89%，2021年推案房源的平均去化率更是高达96%。2023年合肥新推案成交面积高达352万平方米，较2021年下降28%，降幅比全市新房小了约12个百分点，显示出了更强的规模韧性。库存压力指标方面，2023年末合肥市九区狭义库存去化指标升至新高，但是仍好于绝大多数一二线城市，库存规模也仅在200万平方米左右，且其中仅有一成库存的供应时间为3年或更久，库存结构依旧保持健康。
厦门情况也较为类似，2023年新房交易规模虽较2021年仍有较大跌幅，但去化率、新房交易等各项同比指标出现回升，且新推案项目成交面积同比增加28%，增幅超出商品住宅16个百分点，岛内思明区的全年开盘去化率更是高达76%。
04
产品结构：小户型产品“旧库存”市场份额迅速上升，一二线大户型新盘去化更为坚挺
细分到产品结构方面，中小户型的产品份额不仅在被二手房市场挤占，仅就新房市场方面来看，近年以来“旧库存”的市场份额也在不断提升，与之相对的，140平方米以上大户型产品凭借产品优势，其新推案的去化率相对更高，且“旧库存”的成交占比也多低于半数。
4.1现状对比：新推案大户型去化率仍过半，小户型“旧库存”成交达八成
就2023年各户型产品表现来看，70平方米以下的小户型新推案去化明显更加困难，其市场份额也更多地由“旧库存”所占据。2023年70平方米以下户型新推案去化率仅为24%，且在当年成交的小户型产品中，有多达82%为往年供应的“旧库存”，购房者还是更青睐交房风险较低的“准现房”或现房。
至于140平方米以上的大户型方面，其新推案去化情况则相对较佳，年内新增供应平均去化率均达到了五成以上，在当年的新房交易中，也有超过半数房源来自年内新增供应。按明细统计数据估算，140-180平方米产品的狭义库存平均消化周期为16个月左右，仍处在18个月的警戒线范围以内，去化压力也明显好于其他面积段。
至于180平方米以上产品方面，虽然新推案去化情况相对较佳，但是受历史库存规模较大，且大量稀缺产品惜售等因素影响，狭义消化周期仍在三年以上，对于年内未能售出的库存房源而言，未来仍将面临严峻的去化压力。
4.2发展趋势：小户型“旧库存”成交占比快速增长，超大户型相对稳定（略）
4.3城市能级:各能级小户型交易均以“旧库存”为主，一二线大户型新推案市场份额仍超六成（略）
在70平方米以上面积段，各能级城市的差异明显拉开，三四线城市“旧库存”成交占比均明显高于一二线，其中又以160-180平方米差距最为显著。
与“旧库存”成交占比类似，三四线城市各面积段的新推案去化表现不及一二线，去化率均在四成以下。虽然目前典型城市新推案去化率已经不到五成，但对于主打一二线140平方米以上的大户型项目而言，对于新推案去化率的预期还是可以保持一定信心。
4.3.1一线：大户型新推案去化率仍过半，近年“旧库存”市场份额依旧持平（略）
4.3.2二线：小户型新推案去化率迅速下滑，大户型新推案市场份额仍较稳定（略）
4.3.3三四线：“旧库存”市场份额快速上涨，各面积段新推案去化率均低于四成（略）
05
典型城市案例
综合各城市及不同产品结构维度，部分城市新推案去化率及“旧库存”市场份额变化尤为突出，为将研究结论进一步细化到单城市层面，本章选取了相关指标变化突出的城市做进一步分析，其中合肥是极少数近年“旧库存”市场份额下降的城市之一，而杭州和汕头则分别是相关指标表现优秀和相对落后的城市。
5.1合肥：低库存叠加高去化率，近年“旧库存”市场份额不升反降
2021年以来，仅有少数城市“旧库存”成交占比较2021年出现了下降，这些城市新推案成交面积的降幅也都小于全市新房成交面积，不过联系实际规模大小来看，还是合肥最值得关注。近年来合肥虽然新推案成交量同样出现回落，但是2023年合肥新推案依旧去化率高达65%，仍然处于国内城市前列，并且上一年供应的“次新”推案同样快速去化，至2023年末，2022年推案房源的平均去化率高达89%，2021年推案房源的平均去化率更是高达96%。
2023年合肥新推案成交面积高达352万平方米，较2021年下降28%，降幅比全市新房小了约12个百分点，显示出了更强的规模韧性。库存压力指标方面，2023年末合肥狭义库存去化指标上升至7个月，较2021年末增长超过一倍，但是仍好于绝大多数一二线城市，库存规模也仅在300万平方米以下，且其中仅有一成库存的供应时间为3年或更久，库存结构也依旧保持健康。
分面积段来看，近年来120-180平方米面积段表现最为抢眼，不仅新推案去化率降幅较小，且2023年新推案去化率均在六成以上，明显领先于其它面积段，结合新旧库存市场份额来看，新推案的市占率仍达到七成以上，其中140-160平方米的新推案成交占比更是高达86%，旧库存市场份额仅为一成左右。
进一步联系市场规模指标来看，同样是120-180平方米产品表现更佳，其中140-160平方米产品不仅交易规模逆势翻番有余，去化指标也是各面积段最佳。2023年，合肥120-180平方米面积段产品的新推案成交面积达到173万平方米，较2021年增加了22%，其中140-160平方米面积段的新推案成交面积更是较2021年增长133%至73万平方米，接近100-120、120-140等传统主力面积段。并且2023年末4个月的消化周期，也是各面积段最低的。主打该面积段的招商置地中海璟园、万科朗拾、高速信达等项目均在2023年取得了上佳的销售表现，其中璟园项目更是以52亿高居2023年合肥项目成交金额榜单首位。此外160-180平方米面积段的市场份额增加也值得关注，2023年末新推案房源成交面积达到18万平方米，较2021年增长九成。
作为极少数近年“旧库存”市场份额下降的城市之一，合肥新推案项目所面临的市场环境变化，已经好于国内绝大多数城市，不过若从产品结构视角区分，其中表现最佳的还是当属140-160平方米面积段，不仅新推案去化率保持高位，交易体量更是不降反增，并且新推盘项目的交易体量增速远远快于140-160平方米整体增速。
鉴于当前合肥新房市场交易结构发生变化，建议新建或在建项目可适当增加大户型产品份额，重点关注140-160平方米优质产品，至于近年来新推案去化率大幅下降的70-120平方米面积段产品，则可适当减少相关产品的新推案占比。
5.2杭州：新推案去化率超七成、高居首位，2023年新房交易再破千万㎡（略）
5.3汕头：新推案去化率触底，“旧库存”市场份额接近八成（略）
06
展望与建议：“旧库存”交易份额步入高位期，稳定新推案去化更需正确引导
从整体供求数据看，2022年以来行业已经进入了供小于求的去库存阶段，但是若细分到成交房源的供应时间段，可见越来越多成交份额正在被往期供应房源所占据，即本文所称的“旧库存”成交占比正在不断上升。而新增供应房源方面，由于大量的新房需求被“旧库存”所挤占，近年新推案去化率也在一再下滑，年内去化率不足四成已经成为大多数项目的常态。新房交易周期的拉长，迫使房地产各环节必须换到合适“档位”再出发，尤其是对于营销和融资部门而言，更需要积极适应行业改变，在预期收益下降的判断之下，精准投放有限的相关资源，以适应当前愈加激烈的需求侧竞争。就地方主管部门角度来看，考虑到新增供应大多为近年新项目，做好城市运营工作、适当保障这些房源的去化速度，也有助提振企业对于后续出让土地的投资信心。
6.1市场趋势：新推案去化低迷、“旧库存”滚雪球式增长，客源竞争正进一步加剧
联系2024年初的最新数据可见，典型城市新推案的去化压力正在进一步攀升，仅杭州、广州等少数城市与2023年初基本持平，大多数城市的新推案去化率较2023年初显著下降，市场份额也更多地由“旧库存”所占据，典型如南京、珠海等“旧库存”市场份额更是跃升至九成以上，即便是“优等生”合肥，在2024年初的新推案去化率也出现了大幅下降，新推案成交占比仅为13%，较2023年同期下降了20个百分点，2024年2月市区的摇号房源跌至3%，较上年同期下降了34个百分点。受开盘去化缓慢影响，2024年农历新年后一二线城市推盘速度明显放缓，3月上半月新增供应面积只有2023年同期的一半，较2023年四季度平均也有三成左右的降幅，仅北京、深圳、杭州等少数城市供应面积同比上升。
2022年以来，新房市场的新增供应规模虽然已经与成交规模出现了同步下滑，但是供求比仍在0.9以上，狭义库存规模的回落速度相对较慢，狭义库存的消化周期也由此逐年攀高。新房市场也由此进入了“供不应求”与“去化缓慢”并存的特殊阶段，再加之近年来行业所面临的“保交房”压力，将规模本已缩减的购房需求进一步推向了现房和准现房，使得新推案去化进一步放缓。而那些去化缓慢的新推案房源，在时隔1-2年之后，又成为了与未来新增供应抢夺客源的“旧库存”，使得新推案去化愈加雪上加霜。如果接下来新房市场能够进一步控制好新增供应的上市规模和节奏，按照当前去化速度估算，消化掉目前市场中的过量“旧库存”还需2年左右。中短期来看，“旧库存”的成交占比高位还将继续持续，对于新推盘项目而言，做好推盘时序和合理分配营销资源工作尤为重要，在产品结构方面，也应当针对新推案项目去化数据做出针对性的调整。
6.2产品结构：小户型面临“旧库存”、二手房、保障房三重冲击，提升大户型去化更为关键（略）
6.3政策建议：加强新推案排期管理，适时调整新政促去化、提振市场信心
2022年以来的新房成交面积下降，导致行业的库存去化周期拉长，若要恢复去化周期，必然要使市场进入供小于求的阶段，理想状态是让新增供应无法满足全部居民置业需求，在新推案快速去化的同时去化“旧库存”，以此降低库存规模。但是在如今的交易结构中，“旧库存”成交占比节节攀升，反而成为了新房市场中的交易主力，以至于新推案项目去化缓慢，市场库存规模的下降更多地是由于新增供应规模减少，而非真正意义上的供不应求。
诚然，若从纯粹的指标计算角度来看，每年交易的房源中新推案与“旧库存”的比例变化，并不会影响行业的平均库存去化周期，甚至“旧库存”成交占比的增加，可以降低项目之间的去化速度差异，让更多库存积压的项目更早地走出缓慢去化的泥淖。但是无论是从企业还是购房者的预期角度来看，新推案去化率的变化、案场中销控表的“售出”贴牌比例，永远是衡量市场热度变化最直接的指标，直接影响着企业拿地的购房者的信心和决策效率。而改善购房者预期，也才是真正做大需求规模，加快行业去库存、促进市场平稳发展的王道。
另外需要关注的是，受2022年以来新增供应规模下降的影响，虽然近年以来新推案去化速度持续低位，供应时间较短的“旧库存”规模仍在不断减少，就供应时间在三年内的库存规模发展趋势来看，2024年初已经较2022年初下降了13%。随着优质“旧库存”房源的持续出清，越来越多的狭义库存沦为五年以上的“滞销房源”，届时新房交易规模将面临更大的下行压力，市场成交也必然会更加依赖新推案。
为进一步改善新推案去化速度，提升市场预期，建议地方主管部门做好新推案排期管理，与新政调整时间挂钩，典型如深圳新政优化限购政策后，2月末即批准大量销许上市，3月中上旬案场来访明显复苏，宝安区某项目售出600多套，成交总金额约30亿元；其二，“房交会”等活动贵精不贵多，鉴于当前市场需求规模低位，过多的大型活动反而暴露了去化速度低位的事实，无益于市场真正回暖。其三，持续增加优质地块供给，增强市场信心，也为未来的新推案去化率回升打好基础。其四，适当放宽供给侧价格管控和税费减免，为新上市项目留出更多价格调整空间，促进新推案项目加快去化。其五，进一步放开对大户型产品的限制，如进一步放开小户型比例要求，适当放宽远郊宅地的容积率下限和建筑形态限制等。
6.4城市选择：重点关注上海、杭州等优质城市，深圳、南京等亦存一定发展韧性
城市选择方面，本文根据近年来各城市相关指标表现，综合新推案去化率、新推案项目当年成交面积、消化周期、新推案成交占比、以及新旧库存规模结构等指标进行了客观评分，选出了相关指标表现综合评价更优的15个城市，就综合评分来看，杭州、成都、上海分列前三，合肥因规模指标较小排在了第六，若仅比较新推案去化速度来看，合肥的市场健康度依旧能和杭州、上海并列。这些城市不仅新推案去化率、市占率较佳，更重要的是新推案成交面积居于典型城市前列，从新推案去化的角度来看，对在开发项目而言有着更大的市场空间。
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目录“旧库存”交易份额飙升，新推案去化迎接市场新考验
一、 行业进入降库存周期，“旧库存”与新推案竞争愈加激烈
1.1 新房市场供小于求去库存，但新推案去化率却在持续下滑
1.2 “旧库存”成交占比达五成，2020年以来市场份额上升25个百分点
二、发展现状：一二线新推案仍是交易主力，上海、杭州表现尙佳
2.1 新推案去化率：2023年三四线降至三成，一二线平均依旧超过50%
2.2 “旧库存”成交占比：一二线仍低于五成，三四线近两年骤升33个百分点
2.3 城市现状:上海、杭州新推案去化率领先，“旧库存”交易占比仍维持低位
2.4 广州、佛山等供求规模领先，但新推案去化情况不及平均水平
2.5 珠海、汕头等“旧库存”成交占比超七成，助新房规模三四线领先
2.6 深圳、东莞等新推案、“旧库存”成交双双低迷，库存去化压力高企
2.7 按新推案交易规模排序，2023年上海高于西安，合肥超过广州
三、城市趋势：超八成城市新推案去化率下降，合肥新推案市场份额逆市上升
3.1 近年来七成城市“旧库存”成交占比增加、且新推案去化率下降
3.2 芜湖、池州等近年显著降温，新推案去化率领跌
3.3 合肥、厦门“旧库存”成交占比不增反降，新推案规模韧性较佳
四，产品结构：小户型产品“旧库存”市场份额迅速上升，一二线大户型新盘去化更为坚挺
4.1 现状对比：新推案大户型去化率仍过半，小户型“旧库存”成交达八成
4.2 发展趋势：小户型“旧库存”成交占比快速增长，超大户型相对稳定
4.3 城市能级:各能级小户型交易均以“旧库存”为主，一二线大户型新推案市场份额仍超六成
五，典型城市案例
5.1 合肥：低库存叠加高去化率，近年“旧库存”市场份额不升反降
5.2 杭州：新推案去化率超七成、高居首位，2023年新房交易再破千万㎡
5.3 汕头：新推案去化率触底，“旧库存”市场份额接近八成
六、展望与建议：“旧库存”交易份额步入高位期，稳定新推案去化更需正确引导
6.1 市场趋势：新推案去化低迷、“旧库存”滚雪球式增长，客源竞争正进一步加剧
6.2 产品结构：小户型面临“旧库存”、二手房、保障房三重冲击，提升大户型去化更为关键
6.3 政策建议：加强新推案排期管理，适时调整新政促去化、提振市场信心
6.4 城市选择：重点关注上海、杭州等优质城市，深圳、南京等亦存一定发展韧性
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