行业透视｜《新型城镇化五年行动计划》哪些关乎房地产？

导语

《计划》中与房地产行业关联最密切的是户籍制度改革、住房保障体系、公共服务均等化、城市更新这4个部分

◎  文 / 杨科伟、李诗昀

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7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，人口和城镇化是房地产的需求基石，文件中哪些提法与房地产行业密切相关？又会对中长期房地产市场产生哪些影响？

01

城镇化率达到70%
放宽落户、强化住房等民生保障、
扩大就业等进得来也留得住

7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（下称《计划》），提出4项重大行动、19项重点任务及有关政策措施。其中明确，要经过5年努力，使农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住人口城镇化率提升至接近70%。《计划》中与房地产行业关联最密切的是户籍制度改革、住房保障体系、公共服务均等化、城市更新这4个部分。具体来说：第一，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。《计划》提出“全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。”这意味着未来除了全国22个超大特大城市以外，全国其余绝大多数的城市落户限制将基本取消。而超大特大城市的落户门槛也将相应放宽，增加配额、降低学历等硬性要求、增加居住就业等赋分权重是大势所趋，比如近一年来杭州、南京、苏州等核心二线城市都调整了落户积分政策，南京增加了租房备案时间、社保缴纳月份等指标的分值，取消了必须缴满12个月社保才能申请的硬性限制，有利于常住且有稳定就业人口的落户。对于房地产市场而言，人口和城镇化是住房需求的基石，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。第二，完善住房保障体系，农村转移人口的住房需求主要由保障房来满足。《计划》提出“鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。”也就是说，未来农村转移人口的住房需求主要由配售型保障房、配租型保障房、市场化租赁住房来满足，而不像过去二十年那样，主要由市场化的商品房来满足。由此可见，未来城镇化进程对于商品房市场的推动力支撑力或不及从前，而保障性住房将进入新一轮蓬勃发展期。第三，推动公共服务随人走，覆盖全部常住人口。《计划》提出“要增加常住人口可享有的基本公共服务项目，按照常住人口规模优化基本公共服务设施布局，推进居住证与身份证功能衔接，健全以公民身份号码为标识、与居住年限相挂钩的非户籍人口基本公共服务提供机制，稳步实现基本公共服务由常住地供给、覆盖全部常住人口。”将公共服务保障与户籍脱钩、与常住人口挂钩，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，才能让新市民进得来，也留得住。第四，金融发力推进老旧小区改造和“三大工程”建设。《计划》提出“推进城镇老旧小区改造，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。”在具体措施方面，《计划》给出了中央财政建设资金、地方专项债、专项借款等多元化的资金支持方式，比如地方政府专项债券支持三大工程项目建设，支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金等。今年全国老旧小区改造如火如荼，根据住建部数据，上半年全国新开工改造城镇老旧小区3.3万个，占全年计划开工量的60%，江苏、辽宁、山东、河北、江西、浙江、青海、重庆、贵州、湖南等10个地区开工率超过70%。“三大工程”金融支持加力，截至6月末，农发行已累计投放“三大工程”专项借款及贷款1218亿元，涉及26个省份51个城市，国开行截至5月末已发放“三大工程”贷款共计1047.76亿元。
02

提升潜力地区城镇化水平
推进豫东南、皖北等人口输出大区就近城镇化

除了以上几点与房地产行业直接相关的提法以外，《计划》还就农村转移人口就业、都市圈培育等方面提出了发展方向、重点任务，这些方面关乎人口流动和城市发展，与房地产行业也存在间接关联。 《计划》提出：促进农业转移人口在城镇稳定就业，完善农民工等重点群体就业支持体系。 以冀中南、皖北、鲁西南、豫东南、湘西南、粤西、川东等城镇化潜力较大的集中片区为重点，兼顾其他城镇化率低且人口规模大的县（市、区），在协调推进新型工业化城镇化方面加快突破，构建产业梯度布局、人口就近就业、大中小城市协调发展的良性互动格局。 文中所提到的冀中南、皖北、豫东南等地都是传统的人口净输出地区，由于本地缺乏足够的就业机会，大量人口外流至本省省会或是长三角、珠三角、京津冀等经济发达地区，这类人群虽然已经脱离了农业生产，但受制于户籍政策大多并没有获得市民身份，没有在就业所在地购置房产，也没有享受到在就医、入学等方面的市民化待遇，属于半城镇化人口。这些人口输出大省、大市城镇化率远低于全国均值，就比如豫东南片区的商丘、信阳、周口2023年常住人口城镇化率均不到50%，未来提升空间较大。要提高这些地区的城镇化率，实现就近城镇化，根本之策是要在当地培育优势产业集群、提高就业吸纳能力。 为此，《计划》也给出相应指引，比如引导劳动力丰富和区位便利地区发挥要素成本优势优化升级食品加工、轻工纺织等就业容量大的传统产业集群，围绕主导产业发展生产性服务业，加强高等院校和高水平三级医院规划布局，辐射带动市域人口集聚等。
03

培育现代化都市圈
推进交通、产业、市场、公共服务协同

《计划》提出：培育一批同城化程度高的现代化都市圈，推动通勤便捷高效、产业梯次配套、生活便利共享，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。近年来，都市圈发展全面提速，国家级都市圈数量已增加到14个。2021年，国家发改委正式批复首个都市圈发展规划——《南京都市圈发展规划》，同年，福州、成都都市圈获批。2022年，全国获批都市圈增加了4个，分别是长株潭、西安、重庆、武汉。2023年，又有7个都市圈获得发改委批复，分别是沈阳、杭州、青岛、济南、广州、深圳、郑州。按照人口普查数据，仅仅这14个国家级都市圈，人口规模就超过了2.5亿人。近期广州、深圳、南京、武汉、成都等五大都市圈公布2023年GDP数据，合计达到20万亿。可以预见的是，未来那些中心城市发展更完善，中心城市与周边城市发展协同性更强的都市圈，将蕴藏着更多房地产发展机遇。文中还明确指出，培育都市圈，重点任务在于四方面：交通互联互通、产业分工协作、市场一体化建设、公共服务共建共享。就拿公共服务中的公积金来说，2024年5月，南京宣布对都市圈包括苏州、常州、芜湖、马鞍山等在内的两省9个城市住房公积金可互认互贷，并在当月受理了首笔异地贷款。公积金互认互贷是推进公积金一体化发展的重要一环，有助于都市圈一体化融合发展，同时有助于释放异地购房需求。
04

城镇化增速放缓、保障房分流刚需
城镇化仍将是房地产业支撑但力度或不及从前

过去二十余年，房地产行业的高速发展与城镇化率的快速提升密不可分，全国常住人口城镇化率由2000年的36%提高至2023年的66%，累计增长30个百分点，其背后是的近5亿人量级的新增城镇人口。

然而，进入城镇化的后半程，城镇化率减速换挡是不争的事实，2020年以前，全国常住人口城镇化率增速保持在每年1.5个百分点左右，个别年份甚至接近2个百分点，而20221年-2023年，城镇化率年增幅放缓至0.8、0.5、0.9个百分点。《计划》提出，经过5年努力常住人口城镇化率提升至接近70%，也就是在未来5年城镇化率要提升4个百分点，假使城镇化率匀速增长，人口总量较2023年保持不变，那么到2028年底城镇人口将累计增长约5400万人。

之于房地产行业而言：第一，城镇化进程放缓，增量城镇人口规模收缩会影响房地产总需求，2000-2010年，年均城镇人口增量是2107万，2011年-2020年，年均增长2324万，而2021-2023年，仅年均增长1015万人，2024年-2028年，预计城镇人口年均增量保持在1080万左右，增量城镇人口规模的收缩势必对房地产总需求产生不利影响；第二，增量城镇人口住房需求将主要由保障性住房来满足，对商品房市场拉动力进一步削弱，不同于此前农村转移人口必然附带买房的刚需，给商品房市场提供了源源不断的需求支撑，未来新市民的需求将主要由配售和配租型保障房以及市场化租赁住房来满足，也就是城镇化对增量市场化购房需求的拉动力将不及从前。不过从中长期来看，新型城镇化仍是住房需求的有力支撑，城镇化进程仍将持续为房地产提供发展空间。正如住建部部长倪虹今年3月在记者会所说，对于房地产不能光看短期，还要看中长期，当前我国房地产市场在调整，稳定市场的任务依然艰巨，从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的。

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