重组后业务重心转为物管服务及开发服务，营收目标复合增长不低于25%。
◎ 作者 / 沈晓玲、易天宇
核心观点
【销售金额下降50%至202亿，目标完成率37%】2024年上半年，美的置业合约销售金额202.1亿，同比下降50%，目标完成率37%。销售贡献主要集中于长三角地区，占比49%。截止2024年6月，拥有土地储备2469万平方米（已剔除已售未结转面积）；其中长三角和大湾区的土储面积为1174万平方米，占比52%。
【剥离房开业务专注轻资产运营，未来关联交易控制在30%以内】重组后，仍需关注上市平台与房开业务之间的关联交易风险。在业绩会中，美的置业表示，开发服务24年到26年的关联交易年度上限分别是3.4 亿、14.9亿、13.3 亿。长远来看，（开发服务）内部关联交易的比重大概控制在30%以内。
【营收以物管、代建为主，资产运营积极尝试Reits】物业管理方面，截至上半年，美置服务合约面积9218万平方米，在管面积6989万平方米，其中合约及在管的第三方占比均为20%。此外，美置服务管理业态还延伸至产业园区、医疗康养等领域。资产运营方面，截至上半年，美置商业运营项目13座，其中，在营商场10座，长租公寓3座，运营面积超70万平方米。此外，美的置业还拟将旗下3座产业园的产权（或使用权）及运营权整合，以形成对商业业态的补充，且未来将积极借助Reits等金融工具，挖掘房地产行业价值链存量市场机会。
【重组后营收规模约40至50亿，物管服务收入短期内将占四成左右】2024上半年美的置业的总营业收入为251亿元；其中物业开发及销售收入241亿元。从利润率来看，上半年毛利率9.23%；净利率2.37%。期内，在建物业及已竣工待售物业撇减达19.76亿元，金融资产减值亏损净额为3.37亿元。重组后的美的置业营收规模也将会有一个较大的调整，预计重组后总营收规模约40到50亿元。管理层透露，未来三年上市平台营收目标复合增长不低于25%，归母净利润率复合增长不低于20%；物管服务业务会有不低于10%的增长。
【三道红线维持绿档，重组后上市平台将轻装上阵】报告期末，净负债率为50.1%，非受限现金短债比1.26，扣预资产负债率67.8%，三道红线保持绿档。加权平均融资成本为4.54%，保持行业较低水平。在业绩会中，美的置业主席郝恒乐表示，“重组以后，能够快速把公司的负债总额降下来了，降下来以后可以说 3990 就轻装上阵，专注于持续稳定的经营性业务，而且比重和增幅也会更加稳定。”
01
开发业务
销售金额下降50%至202亿
目标完成率37%
2024年上半年美的置业的共实现合约销售金额约202.1亿元，合约销售总建筑面积约177.3万平方米；销售均价11399元/平方米。
从上半年各经济区的销售情况来看，美的置业的销售贡献主要集中于长三角地区，销售金额达99亿元，占比49%。此外大湾区销售占比为16%，排名第二，销售金额约33亿元。
从土储经济区的分布来看，截止2024年6月美的置业拥有土地储备2469万平方米（已剔除已售未结转面积）。土储面积权益比为73%，较期初上升1%。二线及以上城市的土储面积为1555万平方米，占比63%；长三角和大湾区的土储面积为1174万平方米，占比52%。
02
重组方案
剥离房开业务专注轻资产运营
未来关联交易控制在30%以内
在此次业绩会中，最受投资者关心的，当属美的置业房地产开发业务产权的重组。根据重组交易方案，美的置业1）将地产开发业务重组并归拢到私人公司之下，随后将私人公司股权以实物形式向全体股东进行分派。实物分派按每股股份对应一股私人公司股份的基准实施，选择实物分派的股东将分别按比例维持其各自在保留集团和私人公司集团的权益。2）同时提供现金选择权，每一股股份支付5.90港元现金代价，较公告前最后一个交易日收市价溢价57.33%。3）对于选择现金选项而未获分配的私人公司股份，控股股东将以同样的对价进行收购，建议分派完成后，私人公司集团将不再成为本公司的附属公司。
重组前，美的置业的主营业务包括物业开发与销售、物管服务、商管服务及房地产科技。而重组后，物管服务及房地产科技将保持不变，而物业开发与销售将变为开发服务，商管服务也将变为资产运营。对此，美的置业表示通过剥离房开业务，将减少集团的负债以及房开业务的重资产性质相关的信用风险，同时降低股东在房开业务的投资风险。重组后，集团将专注于轻资产性质的保留集团，利用积累多年的全链条开发服务能力，构建轻资产属性的开发服务业务。同时，由于重组前轻资产保留集团利润被房开业务抵消，导致投资者难以对保留集团进行单独估值。而重组后，企业的股价将更好地反映保留集团的价值。在业绩会中，美的置业表示，“资产运营和房地产科技，主要服务对象是第三方，基本不涉及与控股股东关联交易。”“而物管服务70% 以上是来自于开发移交的物业”，“代建服务占比较高，现在规划的数据（关联交易年度上限），24 年到 26 年分别是3.4 亿（业务预估开展时间2024年11月及12月）、14.9亿、13.3 亿。长远来看，内部关联交易的比重大概控制在30%以内。”
03
轻资产业务
营收以物管、代建为主
资产运营积极尝试Reits
从重组后的开发服务来看，美的置业存量资源开发服务费的收费标准拟按照1）开发服务费为单方100-120元/平方米；2）销售服务费率为合约销售额的1%-3%；3）超额业绩计提浮动费用（三者综合构成存量资源开发服务费的收费标准）。重组完成后，开发服务可承接控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务。截止2024年6月30日，在建土储面积921万平方米，空地土储面积721万平方米。
物业管理方面，截至上半年，美置服务合约面积9218万平方米，在管面积6989万平方米，其中合约及在管的第三方占比均为20%。此外，在稳固住宅基本盘的基础上，借助控股股东产业链资源优势，美置服务管理业态还延伸至产业园区、医疗康养等领域。截至上半年，美置服务在管产业园区45个，面积721万平方米，且于2024年4月底，进驻服务控股股东旗下的和佑医院、和泰养老中心。基于住宅、产业园区、医疗康养三大业态，美置服务还将孵化增值赛道，如叠加团餐，后勤服务等。资产运营方面，截至上半年，美置商业运营项目13座，其中，在营商场10座，长租公寓3座，运营面积超70万平方米。其中，佛山悦然广场开业已满5年，经营利润率达76%。贵阳悦然广场、贵阳悦然时光开业近2年，尚处于关键培育期，当前阶段以消费者导入为主要目标。此外，拟将5座自持商业体纳入美置商业板块，构建轻重结合的商业模式。此外，美的置业还拟将旗下3座产业园的产权（或使用权）及运营权整合，以形成对商业业态的补充，且未来将积极借助Reits等金融工具，挖掘房地产行业价值链存量市场机会。最后在房地产科技方面，目前睿住发展已在佛山、惠州、江门布局3座产业园，且成功取得ISO三体系、香港QSPSC、香港5S等认证，年产能达15万立方米。截至报告期末，睿住发展实现年内签约3.2亿元，其中港澳业务报告期内已实现签约1.3亿元。
04
盈利
重组后营收规模约40至50亿
物管服务收入短期内将占四成左右
2024上半年美的置业的总营业收入为251亿元；其中物业开发及销售收入241亿元，占总营收的96%。上半年，美的置业的毛利润为23亿元；净利润约6亿元。从利润率来看，上半年毛利率9.23%；净利率2.37%。
需注意的是，重组后新业务的营收结构也将会发生调整，其中最重要的业务板块当属物管服务及开发服务。业绩会中美的置业管理层表示“虽然说（重组后）开发代建业务会构成上市平台新增的业务板块，但是在一段时间内，物管服务依然是重点，虽然它的收入比重会有相应的下降，但按照公司测算会在40%左右，它是未来上市平台非常重要的一个组成部分”。重组后的美的置业营收规模也将会有一个较大的调整，据美的置业管理层在业绩会中公布的数据，2023年保留集团的营收规模约为29亿，2025年及2026年新增开发服务关联交易上限约13到15亿元，预计重组后总营收规模约40到50亿元，较重组前2023年营收规模736亿有较大程度的下调。除此之外，管理层透露，未来三年上市平台营收目标复合增长不低于25%，归母净利润率复合增长不低于20%。包括物管服务业务，会有不低于10%的增长。
05
负债
三道红线维持绿档
重组后上市平台将轻装上阵
截止2024年上半年，美的置业的总现金及银行存款为134.90亿元，较期初下降了33%；其中预售监管资金为14.91亿元。此外，有息负债总量为371.0亿元，较期初下降3%。净负债率为50.1%，相比于2023年末35.8%有所上升，主要由于期末总现金及银行存款较上年末减少。非受限现金短债比1.26（2023年为1.44），扣预资产负债率67.8%，三道红线保持绿档。2022年美的置业共获批200亿中票发行额度，2024年上半年发行三期共计41.4亿元中期票据。截止2024年6月，累计发行137.6亿元中期票据，可用额度约62.4亿元。预计2024年8月美的置业还将发行规模不高于13亿的两年期公司债，票面利率低至2.8%。期末，美的置业的加权平均融资成本为4.54%，保持行业较低水平。此外，一年内到期有息负债为90.8亿元，其中2024年到期公司债券共62.5亿元。截止2024年8月，美的置业已如期兑付33.2亿元，余29.3亿元待到期兑付。还需注意的是，期末美的置业还有554亿的贸易应收款项，其中涉及第三方的贸易应付款为223亿元。若重组能顺利进行，相信与房开业务相关的工程款等相应应付类负债也将得到剥离，相应风险也将有所下降。
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