一线城市齐松限购，深圳现刚需“日光盘”
目前一线城市新政对新房市场和刚需的影响最为明显。
“如果一线城市稳定了，以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了，全国近一半的交易市场也就稳定了，这是止跌企稳的路径。”
文｜南方周末记者 卫琳聪
责任编辑｜冯叶
2024年9月30日晚，北京发布房地产优化调整政策，提出缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限，首套房和二套房首付比分别下调至不低于15%和20%，取消普通住房和非普通住房标准等。
此前一天，广州、上海、深圳先后发布政策，提出放松限购、下调首付比及增值税免征年限等。至此，一线城市全面放松楼市调控。
9月26日，中央政治局会议明确，要回应群众关切，调整住房限购政策。9月29日住建部再次强调，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
深圳已出现首个“日光盘”。据深圳市宝安区住房和建设局消息，2024年9月29日22点30分，该区瑞璟湾居安居型商品房项目的395套房源售罄，耗时仅8小时。
作为刚需盘，该楼盘配售均价为4.57万元/平方米，带装修，预计交付使用时间为2026年6月30日前。其中两房户型房源283套，建筑面积约68平方米；三房户型房源112套，建筑面积约88平方米。
深圳南山区的贝壳房产中介吴建军当天也忙到半夜，有的客户连夜签约。他告诉南方周末记者，据内部统计，从政策出台当晚到次日，深圳卖出约两千套房，创下以往一个月的交易量。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉南方周末记者，目前一线城市的新政对新房市场影响最为明显。限购松绑后，各地楼市都出现火热行情，成交量上涨明显，但行情能否持续尚有待观察，“要看后续政策是否加码”。
“踢刚需一脚”
买房四年左右的李雪动了卖房的心思。她所在的广州是首个全面取消限购的一线城市。“感觉（房价）可能会涨一波，要趁机卖掉”。
“给了我们这样的年轻人一个上车的机会。”正准备在广州买房的赵子阳喜忧参半，既高兴首付比例降低，又担心房价上涨。她告诉南方周末记者，因为房价高，她在广州工作五年一直没有买房，最近看到房价和首付比例不断下降才开始考虑。
但利好政策下她依然冷静，“收入水平和经济稳定性才是关键，现在还在降薪”。
谢逸枫从房产代理机构及多家售楼处了解到，目前广州全市的成交量都出现上涨，中心城区比郊区更为明显。
广州市中心城区荔湾区的两个楼盘工作人员均向南方周末记者表示，放开限购后，看房量、成交量上升。其中一个9月30日当天有客户连夜看房，晚上11点售楼处还在签约，共卖掉5套；另外一个楼盘单日成交量二十多套，比之前翻了一倍。两个楼盘均表示国庆节后可能会涨价。
广州黄埔区一位房产中介告诉南方周末记者，他负责的萝岗商圈9月成交量120套，比上月增长约50%。9月28日、29日两天的成交量达到35套，是平时的3倍。
“广州这次是all in 了。”中原地产首席分析师卢文曦向南方周末记者表示，广州此次的政策力度比上海、深圳更大，市场热度也比之前更高。
2023年9月20日，广州曾率先在一线城市中放松限购，全市11区中除中心城区和南沙6个区外，已解除限购。
2024年广州持续推进楼市松绑。从1月放开限购区域内120㎡以上住房限购，到5月底限购区非户籍居民购房社保年限调整为6个月，再到9月先放开南沙区限购，直至此次全面取消限购，实行13年的限购政策全部退出。
上海放松限购的区域主要是外环以外。上海明确，在该区域购房的社保缴纳最低年限由原来的3年降低为1年。
卢文曦介绍，该区域以刚需楼盘为主，政策出台后看房量有所增加。“政策对一些左右摇摆的购房者有推动作用，就临门踢他们一脚。”
同时，上海规定持居住证且积分达到120分，在社保缴满3年的情况下可享沪籍家庭的购房待遇，即可购房2套。并取消普通住宅认定标准，还为临港职住分离这一特殊群体增加了一张房票。这意味着改善型人群将有更多购房机会和选择。
上海一名房产中介向南方周末记者介绍，政策出台前一天，消息就已传开，当天上海成交量比上一周同日增长40%。
已经买房的刚需更关心存量房贷款利率何时降低。在上海郊区买房的90后周丹给南方周末记者算了一笔账，算上利率差和公积金贷款上调的幅度，她所购买的总价近600万元住宅总共能节省大约40万元利息。
深圳在保留原有限购套数的基础上，增加了非核心区域的购房套数，个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年，首付比例也有所下调。
相比于销量的提高，广深一些房产中介表示，目前房价尚未明显上涨。但一些开发商开始减少优惠力度，二手房业主更加惜售。
“个别的涨了，客户立马就买了别的低价的。”广州一位深耕黄埔区永和板块的中介向南方周末记者表示，该板块主要是刚需客，房价在1万-2万元/平方米。新政发布后，房东明显议价空间变低，他建议如果不是小孩着急读书或者年轻人结婚，可以先观望一下，看看钱是不是真的能流动起来，“比如股市能不能上5000点”。
“止跌企稳路径”
一线城市接连出台刺激政策的背后是房地产市场走弱。
中指研究院向南方周末记者提供的数据显示，广州市场“金九”整体热度不及2023年。截至2024年9月29日，全市9月新房成交面积38.6万㎡，同比下降44.5%。
深圳9月全市商品住宅成交持续下跌。9月1日至26日，深圳新房住宅成交1410套，成交套数环比下跌34.11%，成交面积环比下跌37.04%，成交套数同比下跌7.60%，成交面积同比下跌6.07%。
与此同时，一线城市房地产市场分化明显。部分优质地块拍出“地王”，豪宅销售出现“日光盘”。
在全面放开限购当日，广州南方面粉厂地块拍出117.6亿元高价，由保利发展以33.4%溢价率竞得，成为广州土拍楼面价第二高的地块。
据中指研究院介绍，该地块拥有一线望江稀缺景观，是广州目前唯一可将阳台占比扩大到30%的地块，有望打造高品质豪宅产品。
据《每日经济新闻》报道，2024年9月27日，上海套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元。同日，位于徐汇区的另一豪宅楼盘也实现开盘“日光”。
这类豪宅主要面向购买力较强的高净值人群，经济发生波动时购买此类房产反而有助于资产保值增值。
“豪宅去化压力没有那么大，也不是要管的对象，刚需是要帮衬一把的。”卢文曦表示，目前出台的楼市政策更针对刚需和改善型客户。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文指出，一线城市密集出台的政策意在“银十”来临之际带动楼市预期和交易量提振，为全国楼市止跌企稳发挥基本盘作用。
“如果一线城市稳定了，以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了，全国近一半的交易市场也就稳定了，这是止跌企稳的路径。”
（应受访者要求，李雪、赵子阳、吴建军、周丹系化名）