当房租也像A股设立涨停板……
一线城市的房屋租金上涨成为热点话题，对于稳定租赁市场，深圳正计划放出“大招”。
继7·31楼市新政后，深圳拟推出一定量的价格管制租赁房源投放市场，稳定全市租金水平。
据《21世纪经济报道》，8月29日，深圳市规土委有关人士在深圳房博会上透露，深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，实行租金管控，一房一价，每年可上下浮动5%，按申请顺序租给全市符合资格的居民。深圳地铁和深业集团的合资公司开发的塘朗城精品公寓为试点项目。
深圳将推稳租金商品房，塘朗城精品公寓为首个试点项目
深圳市规土委房地产业处付菲菲的介绍，稳租金商品房是指房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。此项制度，面向在深圳缴纳社保满一年且在深圳没有任何形式的自有住房和政策性住房的居民，同期内只能申请一套商品房。为保持长租关系，同时规避以租代售。首次租赁期限为1年以上3年以内，续租不超过2年，期满退租后重新排队。
继房价上涨后，房租上涨再一次引发热议。尤其是在原我爱我家副总裁胡景晖炮轰资本推高租金后，房租问题更是成为了焦点。
在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月租赁价格指数环比上涨,深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。从同比增速来看，深圳、广州、成都的同比增速均超过了30%。按深圳市规划国土委对中介机构租赁成交及城中村租赁市场调研数据分析，2018年7月全市商品住宅单位租金为82.22元/平方米，环比上涨5.17%，城中村住宅租金单位租金为39.16元/平方米，约为商品住宅租金的一半。
原我爱我家副总裁胡景晖此前在电话会议中称，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格。而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。”
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，稳租金商品房试点将为深圳市民提供长期价格稳定的租赁产品，但政策影响程度要根据试点租赁房源的量来看，量大影响面才会比较广，对其他商品房房东的心理预期才会带来影响，才能实现将试点的平价租金向周边小区传递，乃至向大片区甚至全市传递。
这一制度能否对租赁市场的价格平稳起到实际效用？深圳市房地产研究中心主任王锋表示，全新的住房租赁模式势必会对周边租金产生辐射影响。制度全面铺开之后，对深圳市其他片区、对全国的推广也会起到一个示范作用。中原地产首席分析师张大伟也认为，这类国企或者政府部门自定价格的房源，对于租赁市场的平稳有良性作用。首先可以直接增加供应，缓解供需结构紧张；其次可以平稳价格，避免价格出现非理性上涨。亦有市场人士认为，由于租赁市场的定价机制高度市场化，这一政策不太可能对全市的租金价格实行全面管控。
租金管制能解决房租飙涨问题吗？
面对一二线城市近30%的房租飙涨，越来越多的声音呼唤行政出手管制，不能将租房这样的民生要素交给嗜血的资本。
现在来看，欧洲大陆稳定且发达的租赁市场，确实有极大可能会成为中国学习的对象。同时很多声音也都建议学习欧洲的管理经验。在法国，房东不能随意涨房租，否则可能面临被起诉、甚至刑罚的风险。在德国，3年内房租累积涨幅不得超过15%，房东再次出租住房时，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。
2012年12月，德国议会通过严格的涨租限制，即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。近日，针对居民将房屋通过Airbnb平台投入旅游短租，减少长租供应，突破租金控制，德国发布一项新规定，从5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客，违反者将面临高达10万欧元的罚款。
那么，租金管制是否真能一劳永逸地解决房租飙涨的问题吗？
微信公号“智谷趋势”在近期的分析文章中引用美国二战后的管制历史案例称，在美国房租管制演变成了一场昂贵的失败。“只要我霸着这个房子，房东就不能涨我房租。那时候，市场有越来越多的‘租霸’赖着不走，房东更愿意卖房而不是将房子以极低的回报率租出去。就算低价租出去了，房东也没有足够的资金和动力修缮房屋，低租金住房会越来越破败，而后租者也会面临住房短缺问题。因此，过低的租金受益的只有两个——获取民粹芳心的政府，以及最先租下房子的租客。”
诺奖经济学得主阿瑟·林德贝克（Assar Lindbeck）曾说，除了轰炸，租金管制是摧毁一座城市最好的武器。
“智谷趋势”表示，在中国，租金管制同样面临着一个巨大的悖论：首先，租房需求比较大的城市，无非是一二线城市和区域中心城市，而这些城市的楼市都处于严调控中，限购之下不少刚需被抑制，就算有钱也只能租房。一线城市的“人口升级”和清除隔断间运动，砍掉了大量的低租金市场供给，市场上对中高端质量的租房需求大增，但公租房的供给不可能及时跟上。此时的价格管制，并不能解决供需失衡问题。
其次，房地产市场被冰封，但印钞机却没有停下来。如果此时在这么一个不完全自由的住房市场上突然放开租金市场，恶果很容易显现——金融市场孱弱，洪水只能继续往租赁市场走，最后被冲击的，无非是手无寸铁的租客。此时的租金市场失灵，需要政府出手干预，引导流动性进入实体。
一个是要，一个是不要，这个事情就变得棘手和争议了。
其实，租金管制只是德法租赁市场发达的表象，其精髓在于用法律规范租房市场、保障承租人的“居住权”。
当前中国的租房市场对资本的保护远大于对租客的保护，这是单靠市场不能解决的问题，也不是行政一手能解决的问题。只有完备的法制基础，才能对这个玩快钱的浮躁社会加以制衡。
比起租金高低更关键的问题是，租客能否与房东一样享有同样的社会资源，得到同等的非歧视性待遇。在这个问题上，政府要做的事情还很多。
假若真的实现租购同权了，房租涨了也就涨了，年轻一代应该也不会有太多怨言。比起那高耸入云的房价，他们肯定知道哪个是更优的选择。
整理编辑：马杰、冀敏璇
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