楼市退烧了？多达20城二手房价下跌
7月15日，国家统计局发布6月70个大中城市房价变化情况。最新数据显示，无论是环比还是同比，全国70城的房价数据均出现了全面涨幅回落。其中二手房方面，房价环比下跌的城市多达20个，与5月的11个相比有明显增多，创下2019年以来的最高值。从2018年10月开始，已经连续9个月有超过（含）10个城市二手房价环比下跌。
一线城市中没有出现二手房价环比上涨的情况，北京、广州与上月持平，上海、深圳有所下跌。综合而言，环比方面，一二三线城市新房价格涨幅与上月相同或回落；一二线城市二手房价涨幅回落，三线城市涨幅微扩。同比方面，一二三线城市新房和二手房价同比涨幅均出现回落。
“上述现象的主要原因是楼市政策收紧预期再次出现。”中原地产首席分析师张大伟表示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，比2018年上半年的192次同比上涨了31%。
根据中原地产的统计，2019年4月至6月，全国出台房地产调控政策的频率为60次、41次、46次，月均调控频率相当于3月的三倍以上。从手段上看，除了常规的限售、限价、限贷外，房价预警机制也开始发挥作用。4月以来，共有10个城市因房价上涨过快被住建部“点名”。
上海易居研究院指出，在这一轮市场周期中，70城房价（环比）涨幅曾在2018年7月至8月进入1.0%以上的“过热区间”，但随后在不断调控中回落。从2018年10月至今，70城房价平均涨幅始终处在0.2%—0.6%的区间内。该机构认为，随着市场的继续降温，预计下半年房价涨幅会继续收窄，并可能坠入低于0.2%的偏冷区间。
据《21世纪经济报道》，目前房地产市场面临的政策压力主要来自于两个方面。
一是“一城一策”持续推进。2019年6月，洛阳、呼和浩特、大理、西安四城的新房价格环比涨幅超过1.5%，仍然被认为是过热区域。其中，西安新房同比涨幅达到25.2%，位居70大中城市之首。这些城市都被认为将迎来调控政策的施压。上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，西安的案例反映出，部分二线城市在实施人才新政后，房地产市场出现异动。这类城市也将受到政策的“重点关照”。自2018年12月以来，西安新房价格环比涨幅已连续7个月领跑70大中城市。由于房价涨幅过大，2019年6月20日，西安曾发布调控政策，将新落户居民的购房门槛设置为“落户满1年，或连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)”，同时将非户籍居民的购房门槛提高为五年社保或纳税证明。西安还将临潼区纳入住房限购范围。
另一个压力来自于资金面的收紧。5月17日，银保监会发文，强调针对房地产融资项目进行严格管控。从2019年第二季度开始，监管层对信托公司的房地产项目进行摸底检查，并要求部分公司进行控制，从此，信托资金进入房地产被严格管控。华泰证券指出，“历史来看，房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。”现阶段融资监管的意图在于，通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。
此外，2019年房企将迎来债务偿还高峰期，可能加剧这一压力。世联行指出，到2022年，房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元，压力逐年增大。尽管2019年的到期债务规模是三年中最小的，但仍比2018年增加近一倍。
整理编辑：商周君
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