3大城市群，6个主力城市，构成了一幅买房地图
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巴曙松说，未来环北京、环上海、环深圳三大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都六大城市，将成为未来中国城市的主力格局。
作者 | 位宇祥
房价一直是老百姓最牵挂的问题，未来哪些地方更具有买房价值？
中国银行业协会首席经济学家巴曙松9月9日亮相深圳市图书馆五楼报告厅，就中国房地产市场新特征与新趋势展开了一番数据详实的论证。他指出，中国未来最有前途的城市就是“3+6”：未来环北京、环上海、环深圳三大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都六大城市，将成为未来中国城市的主力格局。
值得一提的是，在巴曙松看来，香港和广州都是“环深圳城市群”的成员。这个说法引起了很多争议，你怎么看？
未来中国城市主力格局就是3+6
巴曙松以东京为例，称，中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。
樱花时节穿过日本乡村，一个上午，我算了下，总共遇到不超过80个日本人。
樱花那么灿烂，人都去哪里了？大东京地区和大版地区。
他还进一步解释说：城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强。从宏观层面看，2016年，3+6城市格局占全国人口19.5%，创造的GDP占比达36.8%，新房交易额占比达46.2%，二手房交易额占比达73.5%。
“前些日子很火的一个标题是，逃离北上广深，逃离了吗？”巴曙松说，最后发现还是在一线城市机会更多。哪些城市有人流涌入，这个城市群就被看好。虽然基于对大都市病的恐惧，很多国家都市圈的发展，都经历过探索的过程，但目前基本都回归到大都市圈的路上。
百度地图发布的《2017年第二季度中国城市研究报告》也认为，从中国城市发展的现状总体来看，大的格局已经基本稳定，北上广深加东南沿海的“三点一线”成为中国吸引最多流动人口、经济最具活力的地区。
核心城市的房子才叫资产
巴曙松称，购房需求进一步向城市圈集聚，进入大城市圈时代：
特大城市的公共资源、更多的发展机会、产业的集聚等使人口不断集聚。如北京集中了9所985高校和80所三甲医院，占比全国分别达到23%和5%，对其他城市人口的汲取效应显著，人口的增多则带来了更多的住房需求。
持同样观点的还有方正证券首席经济学家任泽平。他认为，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。短期因为利率、首付比的调整，使得居民提前或者推迟购房的支出。长期看人口，人口流入的地方房价是涨的，人口流出的地方房价长期涨不动。大都市圈汇聚人才和优质公共资源，吸引人口源源不断流入，大都市圈房子相对具有长期配置价值。
另外，巴曙松指出，未来房价的涨跌，同一个城市群价格联动会增强。当房价一哄而上的时候，可能看到周边城市也鸡犬升天。但是当调控来袭，房价下跌的时候，就是考验和核心城市产业关联紧密度的时候了。
比如北京，上涨时期，固安的房价就跟着涨，调控之后交易量下降，价格下降；廊坊照样交易活跃，价格坚挺。上海一调控，扬州交易量迅速萎缩，价格也下降，其实从上海到扬州去买房的人也许不是很多，太仓交易依然活跃，量价齐增，嘉兴也变成风口浪尖。
对此，深圳新浪房产评论称：同一个城市群，房价涨的时候会一哄而上，一旦下跌，同一个城市群会结构性分化，关系弱的会先跌。小城市的房子就是房子，深圳这样核心的房子才叫资产。
存量房时代到来，租赁是最大的生意
巴曙松还分析道，房地产已经出现了结构性的转变，从“增量时代”转向“存量时代”，重心也将从开发转向服务。这意味着二手房流通、租赁等交易服务和装修、维护、搬家、保洁等维护服务，以及租金、货币化等金融服务将取代房地产开发投资，成为未来新的经济增长点。
房地产行业“增量时代”正在远去，二手房流通性的提升标志着“存量时代”已经来临。2016年，中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额比例达41%。2016年，北京、上海的二手房交易额占比已高达74%和72%，已达到成熟国家的市场水平。北京和上海的二手交易量已平均达到新房的3倍。
总之，种种迹象表明，“存量时代”已经来临，越来越多的城市进入二手房时代。巴曙松称，存量房时代，租赁是最大的生意，未来北上广深应该开门课，如何管理好自己的物业，怎么进行物业租赁、租金管理，然后怎么再用租金进行投资和资产配置。
他表示，未来租赁人群的占比会继续提高，那样就使得房地产在以新的方式在转变，租赁产业链将拉动GDP的增长，增加就业。未来十年租赁将成为中国房地产市场增长空间最大的一个市场。
广州、香港已沦为“环深圳城市”？
从已经公开的资料来看，巴曙松应该是第一个把“珠三角”或者“粤港澳大湾区”称为“环深圳都市圈”的学者，香港和广州都是“环深圳城市群”成员的说法引起了很多争议。
从人口流入来看，基于百度地图的《2017年第二季度中国城市研究报告》显示，深圳连续二个季度在中国最“吸人”的城市中排名第一。
从GDP增长总量来看，1980年香港已经达到467亿人民币，而深圳为3亿，甚至达不到香港的一个零头。经过30多年的发展，2016年深圳GDP增速9%，为1.94万亿人民币，总量翻了6400多倍。美国一项分析预计，2018年深圳GDP将跃升至3500亿美元，超越香港的3450亿美元。
而从新兴产业看，深圳研发强度是香港的5倍；深圳工业研发为87%，高于香港45%；深圳每千人中研发和技术人员是香港的6倍。
显示，从经济、产业、人口等维度来看，相比于深圳的辉煌成就，香港有些“疲软”，但它仍然在经济自由和法治健全上仍具有不可比拟的长期优势。
美国智库传统基金会2017年“经济自由度指数”报告显示，香港在全球180个经济体位列第一，连续23年蝉联“全球最自由的经济体”称号。
2016年底中国社科院于发布的《全球城市竞争力报告》显示，在全球505个样本城市的竞争力年度排名中，香港排在全球第6名，深圳为第66名。
财经评论者刘晓博也指出，深圳这些年发展势头非常好，尤其是科技领域进展迅猛，拥有的国内发明专利仅次于北京，超过上海；拥有的国际发明专利，则占全国的一半，远超北京、几乎是广州的10倍。但深圳在交通枢纽地位上，弱于香港和广州，至于医疗、教育、国际交往中的地位，与香港和广州更是差距明显：
香港有89个各国领事馆，位居全国第一（北京的是大使馆，不可比）；而广州拥有54个各国领事馆，位居全国第三。至于深圳，还没有一个领事馆（上海拥有72个领事馆，成都有17个，重庆有10个，沈阳有7个，昆明、南宁各有6个，武汉有5个，厦门青岛西安各有3个）。
要知道，香港和澳门都是相当于正省级的“特别行政区”，而广州是广东省的省会。深圳虽然是经济特区、计划单列市，但行政级别仍然是低于港澳的，跟广州只能打个平手。
刘晓博认为，深圳在珠三角地位的确没有达到北京在京津冀、上海在长三角那样超群的高度。珠三角从诞生那天起，就跟京津冀、长三角的气质不同，这个圈子的气质决定了，它不完全是一个“大家环绕着谁的圈子”。
你认为，广州、香港是“环深圳城市”吗？
来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
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