继郑州、哈尔滨、福州后，又一省会城市加入了楼市松绑的队列。4月4日，兰州市政府网站发布新政激励住房消费，在降低个人购房门槛的同时，放松了限购、限贷条件。2日，衢州市住建局发布通知，同时松绑限售、限购，成为全国首个两政策全面放开的城市。此前，福州、秦皇岛已经宣布放松限购，大连全面放开落户，青岛即墨、哈尔滨则取消或放松限售。政策暖风频吹背后，一季度楼市成交依然低迷，导致市场对3月居民中长期信贷预期仍不乐观。此前2月居民按揭贷款出现有统计以来首次负增长，成为社融主要拖累。不过，机构较为一致的观点是，地产政策底逐渐显现，未来更多的因城施策将对后续地产销售和配套融资起到推动作用。受多地利好消息影响，清明假期后首个交易日（4月6日），A股房地产板块逆市走强，十余只个股掀起涨停潮。兰州全方面释放合理购房需求国家统计局数据显示，2月份，兰州新房和二手房价格环比分别下跌0.3%、0.5%，新房、二手房市场价格跌势持续7个月。此外，根据中国房价行情网最新统计，自去年11月以来，兰州新房销售均价跌出“万元俱乐部”。为在短期内提振楼市预期，并从中长期里改变需求端的乏力现象，兰州适度松绑了限购、限贷政策，并在已全面放开落户的背景下，出台了人才类购房补贴政策，以降低部分新市民群体的购房门槛，提高城市吸引力。4月4日，兰州市政府网站发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》（下称若干措施），根据若干措施，兰州已实施近5年的“限贷”政策得到优化：个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。亿翰智库认为，由于信贷支持对于撬动需求尤其改善类需求更加关键，此次兰州降低首付比例叠加“认贷不认房”的新政，将有助于促进改善类需求释放。为进一步促进改善类需求释放，激活当地二手房交易市场，若干措施还明确，全面推行新建商品房“交房即交证”。取得不动产权证的商品住房，网签备案满三年即可上市交易。在限购方面，兰州此次新政则对新市民和多孩家庭进行了定向放松。若干措施称，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房；对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。兰州上一次放宽“限购”门槛，是2018年初兰州市住房保障和房产管理局发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。此后，兰州在“限购”政策上保持“因城施策、分区调控”。“和郑州一样的是，兰州此次将‘限购’的松绑用以支持孝老抚育类的住房需求，即‘养老扶幼’家庭可以突破限购条件，新增一套购房资格，这样有利于切实降低家庭经济负担，应对当地人口结构性老化等发展特征。”易居研究院智库中心总监严跃进称。从人口结构来看，第七次全国人口普查数据显示，截至2020年11月，兰州0~14岁人口占14.19%，与2010年第六次全国人口普查相比，上升1.05个百分点。从少儿人口占比绝对值和增速来看，均低于全国平均水平。此外，对于新市民群体“限购”政策的定向放宽，严跃进认为，这是体现该新政“落实强省会战略”目标的重要一环，有利于增加城市吸引力，吸引年轻人口流入。除了“限购”放松外，兰州新市民和灵活就业群体的公积金贷款政策也得到优化。若干措施明确，此类人群在兰州缴纳住房公积金的，按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取、贷款业务。为进一步吸引人才流入，若干措施还称，对未享受保障性住房的相关人才，由各级政府和用人单位给予购房补贴。多个省会城市楼市松绑“3月以来，包括郑州、哈尔滨、福州、兰州等多个省会城市对限购限售政策进行了松绑或取消，充分说明楼市调整进入新阶段，即从此前的金融端支持政策转变为对限购、限贷、限售政策的调控松绑。”严跃进称。3月1日，郑州出台19条楼市新政，成为今年以来首个松绑限购、限贷的二线城市，此外该新政还重启了货币化安置。3月23日，哈尔滨市人民政府官网发布通告，取消了限售政策。此前，自2018年5月开始，哈尔滨实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满三年方可上市交易。3月30日，据福州市不动产交易中心处消息称，当地限购政策有了一定程度放开。目前，针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房的，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。4月2日，浙江衢州住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》），提出“非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策”。同时，除土地出让公告里有特别约定的之外，《通知》发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售。这也意味着，衢州成为全国首个全面放开楼市限售、限购政策的城市。根据2021年8月起执行的限购、限售政策，衢州非本地户籍无房家庭购房需连续缴纳12个月社保或个税且仅能购买1套；在市区范围内购买144平方米及以上的新房，自网签备案之日起五年内不得转让。据中指研究院不完全统计，今年一季度已有超过60个城市发布楼市新政逾百次，具体措施包括下调房贷利率和首付比例、提高公积金贷款额度、增加购房补贴、放开限售限购等。此前的2月中旬，衢州市曾分别将居民家庭和个人住房公积金贷款额度调高10万元。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，由于全国范围内销售回暖尚待时日，叠加今年全国两会期间，再度释放出“因城施策促进行业良性循环”的信号，这让弱二线城市退出限售、松绑限购，有了更多的空间和合理性。国家统计局的数据显示，今年1~2月份，商品房销售面积达15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。从出台松绑“三限”的城市来看，严跃进表示，除了三四线城市外，主要包括最近几年房地产市场表现偏弱的二线城市。“限购放松和市场表现是密切相关的，市场压力较大的城市，放松的空间也较大。”3月居民中长贷仍承压作为信贷需求的重要组成，房地产领域的动态也引发市场对3月社融及信贷情况的猜测。截至2021年末，房地产贷款余额为52.2万亿元，存量占比仍有27.1%，而销售景气度进一步影响到开发商的投资动力。各地楼市松绑政策传导至成交还需要时间，3月楼市成交量仍处在下滑通道。据中指研究院统计，3月，50个代表城市商品住宅成交面积为2147.81万平方米，环比增长36.67%，同比降幅扩大至46.15%。另据机构监测百强房企销售情况，因为市场低迷、行业信心不足，加之房企自身推盘及销售积极性不高，一季度销售额均值仅为162.6亿元，同比下降47%，接近腰斩，其中3月TOP100房企实现销售操盘金额5115.4亿元，同比下降52.7％，是单月销售连续8个月下降。央行2月数据显示，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元，总量、结构均不及预期。其中在房企成交量大幅下滑背景下，代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元（同比减少4572亿元），成为主要拖累。这也成为居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长，此前该项数据已经延续了两个月的同比少增。对于3月信贷及社融情况，机构普遍预期增速修复、需求回暖，但对房地产信贷仍不乐观。光大证券研究所首席银行业分析师王一峰预测，3月信贷投放将较2月份明显回暖，新增人民币贷款有望突破3万亿元，同比多增超3000亿元以上。但从结构来看，对公将显著好于零售，对公短贷和短期消费金融仍是主要贡献力量，按揭贷款将继续同比少增。招商证券首席银行业分析师廖志明认为，疫情对信贷投放影响不小，但考虑到政府工作报告和3月16日金融委会议关于“扩大新增贷款规模”“新增贷款要保持适度增长”等提法，3月新增贷款预计在2.8万亿元左右，尤其在政策发力下，六大行及政策性银行将发挥“头雁”作用，新增贷款将明显多增。但因为房地产销售持续大幅下滑影响按揭贷款投放，住户贷款还将继续少增，预计居民中长期贷款增加3000亿元左右。浙商证券分析师邱冠华也认为，居民贷款因地产销售疲软，中长贷继续承压，3月预计新增约7000亿元，同比少增约4500亿元。政策或“从上到下”继续宽松尽管3月房地产信贷依然压力不小，但从全年来看，业内预期普遍乐观，年中或是重要转折点。央行银行家调查数据显示，今年一季度贷款总体需求指数为72.3%，较去年四季度明显改善，但同比仍下降5.2个百分点。廖志明认为，这说明信贷需求有改善迹象，未来的重点还要看房地产。克而瑞研究判断，二季度全国销售和投资规模将继续维持较低水平，从中央到地方的调控宽松带来市场信心的修正需要较长时间，东部地区和中高端市场预计将率先回暖，但整体新房销售将延续一季度“量价齐跌”的走势。同时，民营房企财务风险尚未化解，建安投资和土拓投资很难高规模放量，整体开发投资增速可能进一步放缓。在此背景下，市场认为，各地政策进一步放松的概率增加，叠加疫情反复下经济增长承压，宽信用加码和向房地产倾斜的预期不断升温，4月6日，A股地产股逆市走强，光明地产、中华企业、城投控股等近20只个股涨停或接近涨停。截至收盘，Wind房地产行业指数涨2.89%，位列各行业之首。国盛证券金晶认为，预计将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。加上3月百强房企销售降幅进一步扩大，预计后续地产政策将持续放松并加大力度。克而瑞研究分析，核心一二线城市房地产调控政策可能继续从紧执行，弱二线和三四线城市有可能分类放松。中央政策也将在“房住不炒”原则下适度松绑，二季度有望继续降准、降息，房地产行业有望从中受益。其中，信贷层面将继续支持房企合理融资需求和居民合理按揭贷款需求，5年期LPR报价有望进一步下调进而降低居民按揭贷款成本。机构普遍认为，在金融委专题会议以及央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部门纷纷释放“稳地产”信号后，房地产政策底逐渐显现，在因城施策对地产销售和配套融资的带动下，预计年中房地产信贷需求将有明显改善，带动总体信贷需求好转。

自三孩政策实施以来，多地密集发布生育支持政策，其中也包括住房保障、购房补贴等举措。根据第一财经记者梳理，国内大多数省份已完成人口与计划生育条例修订，部分省份已制定实施方案。各地普遍延长了产假、增设育儿假，增加普惠托育服务、加强住房保障等。其中，在住房保障方面，各地普遍提出，对符合条件家庭，在配租公共租赁住房时，可以根据未成年子女的数量予以适当照顾。同时，有部分省份还提出对二孩三孩家庭实施购房优惠政策。例如，贵州省提出，各地各有关部门要完善和落实房地产调控措施，研究制定积极支持生育的住房政策，根据养育未成年子女负担情况实施差异化购房优惠政策。福建省也提出，规定县级以上地方人民政府对符合条件的家庭，可以根据养育未成年子女负担情况制定实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。人口专家、广东省人口发展研究院院长董玉整教授对第一财经分析，三孩政策时代，将逐渐改变人口结构，也会改变人口流动的结构，从而对住房、生活用地等提出新的要求，所以需要给予高度重视。在地市一级和县一级层面，一些地方已经出台了具体的购房优惠和补贴举措。3月30日，“四川第二城”绵阳发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿）》，为支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，提出了八条措施。八项措施之一，就是对多孩家庭给予购房优惠政策。一方面是实施财政补贴。对符合政策生育二孩、三孩的家庭，在绵阳城区（含安州区）购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴，单户财政补贴最高不超过2万元。补贴资金由市区（园区）两级财政按财政体制分级负担，市级承担30%，区（园区）承担

多维度政策支持下，国内楼市逐渐回暖，但分化也更加明显。据中指研究院最新数据，3月楼市整体成交量上行，同比降幅扩大，但一二线城市已经出现明显升温信号，其中北京环比升幅超过80%，成为重要风向标。有北京房产中介人士对记者表示，当前二手房成交已经达到甚至超过疫情前的水平，房源供不应求正在重现。另据记者从多家银行了解到，目前北京首套、二套房贷利率仍维持基准利率上浮55个和105个基点，但放款速度明显加快，材料齐全最快3周放款。不过值得注意的是，当前三四线城市成交颓势尚未完全扭转，中指研究院监测的三线代表城市成交量整体环比下滑10.4%。不过近期各地因城施策加码，业内普遍预期销售端回暖只是时间问题。具体来看，在数十个城市采取调降贷款利率、降低首付比例等措施之后，部分城市陆续放开限购/限贷政策，继郑州取消“认房又认贷”之后，哈尔滨近日取消了6区的3年销售政策，福州也传出放开限购的消息。北京楼市“报复性回暖”“买的话抓紧吧，最近房源很紧张了，有个客户一犹豫白工作一年。”虽然有夸张的成分，但这位房产中介也道出了最近北京楼市的变化。据他透露，目前北京海淀区热门小区房子总价比之前上浮超过10万元，成交已经明显超过去年甚至是疫情之前的水平。该中介人士所在门店一天至少卖出5套房，房源完全跟不上需求。量价齐升，这与去年8~11月几乎零成交的状态形成鲜明对比。当时有朝阳区房产中介人士对记者表示，去年下半年以来银行房贷收紧一方面抑制了购房者的需求，另一方面回款时间延长、价格低于预期也让房东出手意愿降低，二者进一步形成负向反馈。但自去年9月以来，监管不断纠偏房地产供给与需求端融资政策，房贷政策边际宽松在各地陆续上演，银行房贷额度和放款速度均有明显改善，加上1月下旬5年期以上LPR报价时隔21个月首次下调，销售端情绪逐渐回温。有北京通州某房产中介人士表示，目前其覆盖区域一个小区平均一个月能成交10套左右，他所在中介门店3月成交量比2月提升了60%左右。房价方面，热门抢手的房源上浮幅度多在3%~5%，但总价变化一般不超过10万元，且最终“还有商量的余地”。该中介人士透露，多数房东已经接受房价稳定的现实，不再寄希望于大幅上涨。以通州地区某相对热门的小区为例，春节前成交价398万元左右，现在挂牌价在410万元左右。上述通州中介人士还表示，当前房贷放款速度明显提高，组合贷一个半月，商贷最快用不了一个月，“而且走中介更快”。第一财经记者从北京当地多家银行了解到，当前纯商业贷款的房贷利率仍维持LPR上浮55个基点（首套）、105个基点（二套）的水平，但放款速度最快已经缩短1个月以内。工商银行北京一位信贷经理表示，目前该行房贷额度较为充足，二手房过完户后，抵押+放款最快只需2~3周时间，如果手续齐全审批只需要3天，组合贷一周左右。他同时反映，当前额度充足不用排队，他所在支行在公积金驻点接受的组合贷申请已经增多到10个/天左右，反映出楼市明显回暖。另有某中小银行在北京的信贷经理表示，如果手续齐全最快3周可以收到贷款，不需要排队。不过，也有建设银行信贷经理表示：“中介对成交量的说法多少有些夸张、宣传的成分。”他所在支行新房可以1个月放款，但二手房因为手续更多仍需要2个月左右。回暖迹象已经真实反映在数据上。中指研究院最新统计数据显示，3月全国楼市成交虽然同比降幅持续扩大，但环比明显上行，尤其一二线代表城市回暖明显。除上海因为疫情因素干扰持续环比下滑外，一线城市成交面积均实现环比增长，其中，北京以80.4%的环比增幅领先，广州、深圳分别增长34%、26%。分化之下因城施策持续加码虽然整体成交转降为升，但截至3月26日，相比一线城市整体12%和二线代表城市32.3%的环比增幅，三线代表城市3月的成交量继续环比下降了10.4%。具体来看，二线城市中，苏州以67.4%的成交环比增幅领先，福州、武汉分别环比增长53.4%、51.2%位列第二、第三。但城市之间的分化仍然存在，比如南京的成交环比降幅仍超过20%。三线城市环比下滑的同时，同比降幅扩大至75.5%，其中连云港成交较上月下降69.9%，韶关降了26.7%。分化之下，各地因城施策还在不断加码。继郑州取消“认房又认贷”、哈尔滨取消主城区6区内3年限售之后，近日福州地区也传出放松限购政策的消息，称外地户籍在福州主城区内购房无需提供社保或纳税证明或落户。此外，深圳据称将上调执行一年的二手房参考价，即“参考价将上调3%-5%”。此外，二线以下尤其三四线城市对房贷利率的调整不断，房贷利率仍处在下行通道。据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，82个城市主流利率下调，成都当月首套利率下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。总体来看，103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点，创下2019年以来最大单月降幅。此外，本月平均放款周期为34天，较上月缩短4天。监管鼓励和各地政策多维度松绑背景下，业内普遍预期，房地产销售端整体回暖只是时间问题，融资性资金的补充也将进一步改善购房者信心。

18城放宽了公积金贷款条件、11城调升公积金贷款额度、9市已下调贷款首付比例、13城通过财税托市刺激购房消费，全国普遍下调房贷利率、缩短审批放贷周期……今年3月以来楼市利好政策不断，这是否能促进楼市成交触底反弹，又有哪些城市已率先复苏？在多重利好刺激下，截至3月底，部分一二线城市楼市已经回暖，广西省会南宁市主城区房价重回“1.3万+”时代，江苏苏州近期有开盘项目出现两千人摇号、中签率仅16%的火热场面。此外，武汉、杭州、青岛、北京、扬州等城市3月楼市均现回升。克而瑞研究中心认为，此轮率先回暖的势必是“人+钱”集中的城市。广西南宁：楼市地市齐回温在众多出台楼市利好政策的城市中，广西南宁的力度较大，主要体现在降低首付比例上。今年3月中下旬，广西宣布下调部分城市房贷首付比例，南宁二套房商贷最低首付比例由40%调整为30%。除此以外，南宁还提高了市直公积金贷款额度，一套最高可贷70万，二套最高可贷60万，并宣布开始研究逐步提高商品房预售条件，稳妥推行现房销售试点，以此提升楼市信心。在一系列刺激下，今年3月份南宁的楼市成交出现回暖迹象。根据南宁住建部门的数据，今年2月南宁商品数总成交数量是1439套。目前3月还没结束，但根据克而瑞广西区域数据，截至3月17日，南宁主城区商品住宅成交数量已达2149套，远超2月份。到3月13日止，南宁商品住宅成交量已经连续5周回升。2022年第12周，即2022年3月14日-3月20日，

29.5亿，这是“上海院子”最后一批房源的销售业绩。“上海院子”位于上海市杨浦区，自2018年首次开盘以来，便是当地的“网红项目”。从首推时的千人认筹、1小时售罄，到曾因秘密认购被房管局约谈，上海院子一直不乏故事，更是见证了一家爆雷房企的疯狂与沉寂史。故事要回到七年前。2015年11月底，上海新江湾一纯住宅地块竞标，超十家房企参与争夺，其中便有当时风头仍盛的泰禾集团(000732.SZ)。不过，这块地最终花落信达，被其以近73亿元竞得，溢价率达81.69%，创下区域楼面价新高。泰禾虽然没抢到地块，但火速被信达拉来合作开发。2016年1月，泰禾宣布出资11.36亿元，参与新江湾项目的开发、销售等工作。同时，通过宁波汇融沁齐、坤瓴投资间接持有泰瓴置业45%股权，泰瓴置业系上述项目的开发主体。信达选择牵手泰禾，意在借助后者的院子IP，打造高端项目以提升利润空间。这笔十亿规模的合作，对当时的泰禾来说，同样“不在话下”。彼时，泰禾正处于冲刺销售规模的时期，从深圳到北京，全国多地都有泰禾制造地王的影子。风头最盛时，信达和泰禾联手打造的这个项目，还拉来章子怡、孙红雷站台。2016年11月5日那天，黄其森和一众明星站在上海展览中心，为项目品牌发布助阵。2018年4月，上海院子首开376套小高层洋房，2小时销售一空；11月再推326套洋房时，同样火速售罄。可惜好景不长，泰禾因激进的高杠杆扩张态势，资金危机逐渐显现，尽管已放缓了拿地动作，但仍滑向债务违约的边缘。2020年，泰禾首现公开市场债券违约。2021年3月31日，泰禾发布公告宣布，终止在上海新江湾、深圳坪山和上海顾村项目中与信达的合作。合作终止后，泰禾全面退出上述项目。公告中的上海新江湾项目，便是上海院子。信达方面也表示，随着房地产行业政策调控持续深入，房企面临的开发、销售环境都有较大变化，对项目合作进度和效果产生了一定影响。终止合作协议，有利于公司加强项目管理、提高经营效率，加快开发节奏、加强销售去化。自此，这个以泰禾的院子IP命名的产品，跟泰禾断开了关系。接下来，信达面对的是大量还未售的项目资源。数据显示，双方终止合作时，该项目总可售面积约11.47万平方米，累计已售面积约5.90万平方米。2021年5月，与泰禾“分手”后，上海院子首次推出合院别墅房源，单价约13万/平方米，209套房源共获得251组认购。在这次开盘中，上海院子还因秘密认购被投诉，认购地点修改未通知购房者，被杨浦区房管局约谈整改。近一年时间过去，2022年初，上海院子推出最后一批房源，138套房源面向市场，面积最小的89平方米，最大则有361平方米，均价133130元/平方米，最便宜的也要千万起。此次认购，有效认购人数220组，2月17日摇号开盘。经历七年辗转，这个项目终是在信达手中安然谢幕。2月18日上午，信达地产官微发文称，上海院子最后一批次房源全部售罄，销售额29.5亿。在泰禾集团官网上，“信达泰禾上海院子”还静静挂在项目列表中，不过已与其没有实质关系。相较而言，与上海院子并排而列的“上海大城小院”，仍在泰禾名下，但命运却没有上海院子顺利。因泰禾陷入债务危机，上海大城小院、泰禾海上院子项目等均陷入停工，直到现在，买了这些项目的业主还在忧虑何时开工、何时交付。上海院子的七年起伏，见证了泰禾从激进扩张到骤然沉寂的过程。如今，这一项目顺利收官，泰禾却仍在债务重压中艰难突围，不复当年拿下地王时的风头。值得注意的是，泰禾日前公布的一份业绩预告，给投资者注入了“兴奋剂”。公告数据显示，2021年，泰禾预估归属于上市公司股东的净利润约1.01亿元～1.32亿元，扣除非经常性损益后的净利润同样为正，约3.72亿元～4.83亿元。就扭亏为盈的原因，泰禾分析称，去年公司房地产项目可确认销售收入同比大幅增加；对各类费用和固定成本进行严格管控，期间费用大幅下降；因部分合作项目盈利，泰禾确认了相应的投资收益；公司上年同期计提了较多存货减值准备等。受盈利预告及地产板块行情影响，泰禾股价在节后连续拉升，已累计收获六个涨停板。截至今日收盘，泰禾股价报3.19元，较节后首个交易日上涨超三成。不过业内认为，房企债务重整的博弈方众多，达成难度大，泰禾要真正走出困境并非易事。