小编导读什么样的社区商业算是成功的？可能不从同的角度会有不同的答案，有人说看租金回报率是否够高，有人说看人流是否旺盛，有人说看功能是否满足需求等等。作为商业地产从业者，我们也没有标准的答案，应该说开发者对商街的不同目标定义决定了其“成功的标准”。但我们在内心始终有一个“不成功”的标准——“不能够反映在地生活文化和产生社交连结的社区商业，一定不是成功的”。《全球城市

小编导读最近，深圳出台了最新的市容和环境卫生管理条例，明确指出从今年的9月1日起，不再禁止“路边摊”，店家亦可合理“外摆”。该举措源自2020年5月国务院“小地摊、大民生”的支持政策，此前在北京、上海和广州都有一定程度的松绑，但这一回，深圳是走的最远的。近年来，越来越多的专家学者指出，城市中心区、尤其是中心街区的商业活力，与一个城市的产业发展潜力息息相关，一方面，是消费型城市丰富多彩的生活，能够吸引更多的高端人才，另一方面，生活服务业的发展也将提供更多的就业机会。而来自上个世纪美国的BID经济促进区模式（Business

小编导读作为全国首个提出“15分钟社区生活圈”概念的城市，上海近日加快了全市各区多元主体共同推进15分钟生活圈建设的步伐，以召开专题会议、举行“人民城市大课堂”连续培训活动多样化渠道，全面落实“15分钟社区生活圈”的共建行动。在此过程中，市场力量、社会组织与政府共同参与协同，拉动社区消费的同时带动产业发展，提升社区治理水平，是社区韧性增强及活力再造的有效方式。为此，本期我们带来全国十大韧性社区营造优秀案例合集，它们代表了在城市更新不同维度上共同参与韧性社区建设的多元主体，包含社区商业、产业园区及社区营造。在各自的领域探索城市更新创新模式的同时，它们也为建设”以人为本“、更有温度、韧性与活力的社区持续赋能。我们也希望在此基础上，持续挖掘最具引领性及可借鉴意义的先锋案例，在未来集结更多推动美好社区共建共治共享的多元力量。·0·1·社区商业类一、上海碰头吃饭

新故事：不足3000平小院，能有什么惊喜？重磅发布|上海6大街铺群、1300家店铺生存现状不卖书的社区图书馆，如何唤醒社区文化中心的活力

小编导读近期，国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，其中提到优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。根据此项商业地产行业的重大热点，商业夹生饭第十一期直播，进行了以下话题的讨论：REITs是商业存量资产的救命绳还是救命稻草？对于这个话题，直播中提供了两大核心看点：看点一：REITs不是雨露均沾，商业地产项目如何才能真正搭上这班车？看点二：商业地产进入资管时代，资管与运营是什么关系？商管团队如何转型才能跟上步伐？高和资本高级副总裁、高和畅CEO郑萍作为特别嘉宾，受邀参加商业夹生饭直播间，与范唯鸣老师、张凯胜老师、宋若嘉老师一起做了主题探讨，以下是郑萍老师的精华观点回顾：能够让资产盘活并产生现金流的运营商在未来是非常有价值的·0·1·公募REITs带来的最大变化是什么？从2020年第一个基础设施REITs试点推出之后，我觉得最大的影响就是，国内商业不动产行业的金融系统，正在发生一个非常深刻而缓慢的变革。核心是商业类资产的定价之锚发生了变化。一直以来，适应原来城市开发时代的金融系统，是比较单一的，看主体、刚兑、债权为主，绝大部分城市的商业资产估值方法，包括成本法、比较法，对标的是住宅市场的价格，看到的是资产仅有账面价值，但是不一定能产生相应的现金收益。一直以来，国内大宗资产不动产的交易，70%是在北京、上海这两个城市。就是因为单笔交易的价格高，主要是理性的机构投资人，所以遵循的定价机制，是刚才讲到的收益法。如果到1.5线、2线城市以及更加下沉的市场，定价常常对标的住宅市场。公募REITs推出后，市场必然将开始逐步“正本清源”，把商业不动产作为一个真正意义上的资产，以未来产生的现金流的贴现方式进行资产评估。·0·2·公募REITs中的不同角色如何从中受益？当定价之锚发生改变的时候，能够让资产盘活并产生现金流的、有真材实料的运营商，在未来是非常有价值的。REITs本身需要很多角色，比如：发行方肯定是资产持有方，他们拥有资产，是物业的原始权益人；有管理人这个角色，当前还是用的金融机构，还没有结合产业资管的能力，相信未来会做出调整；不管是否有法定的主体角色，资产一定也需要运营方这样一个角色。每个角色大家赚的钱都不一样。比如商业不动产的运营商，无论是百货、购物中心，还是农贸市场等，原先很多运营商都是以二房东的形式存在的，赚的是租金差。在运营商角色中，现在也已经出现了轻资产管理的模式，以服务取费以及激励的方式与资产持有方合作。公募REITs出来后，运营商可以一方面赚轻资产的钱，另一方面，也可以通过投资享有物业增资带来的溢价收益。对业主方来说，就非常需要具备资管意识。比如同样在上海淮海路的两个商场，一个每年租金收入600万，另一个每年租金收入6000万，可能原来他们的估值差不多，但未来根据收益法的估值，可能会差10倍之多。在一线城市，一年的净营运收入乘以20至25倍，一般就是资产的价格。所以，未来运营商的能力非常重要。每多赚一块钱，相当于资产估值高20-25块钱，大家就都会有动力找到好的运营方，把租金效益提升上去。·0·3·公募REITs对于商业不动产是否能雨露均沾？公募REITs的推出，对所有能保有统一经营权的资产方而言，肯定都是有好处的，但肯定也不会是“均等”的。从规模上而言，目前公募REITs大概有800多亿规模，今年能够增加的量大概在1000亿左右。对比国内消费类不动产体量大约超过10万亿平米的规模，仅上海的商场店铺面积大概就有8000多万方，短期内公募REITs的规模即使上去了，也仅仅只能覆盖很小的市场比例。预计第一批能上的企业，肯定会是大型的国央企、且具有比较好的资产和运营条件。长远来看，发行要求里面也提到，首发原则上不低于10个亿，并且还需要有两倍首发的可扩募储备，另外，回来的资金中90%还是需要投入这个领域，这就要求发行方是长期在不动产领域中的经营者，是专一赛道的。如果是单一物业的持有方，且规模也不大，就不可能成为发行主体，所以未来国央企可能会成为第一批资产管理平台，长期并购同类资产。另外一种就是类似高和资本的基金模式，在专业性要求更高的情况下，就需要资管方和运营方深度结合，耕耘这个赛道。消费类基础设施本身也涉及到民生，消费需求对商业资产收益的支撑性还是相对比较稳定的，且规模足够的大。·0·4·

小编导读三月下旬，国家发改委、中国证监会前后推出了消费基础设施REITs的支持通知，在业内一石激起千重浪，这标志着在盘活存量资产、扩大有效投资、升级不动产金融系统这一大战略方向上的又一步关键动作。行业未来的图景愈发清晰，而作为这其中的“尖子生”，目前深圳市发行的REITs数量为5支，占比为18.52%，为各城市之最，且其中4支REITs为首创项目。近日深圳市也发布《关于深圳市2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年计划草案的报告》。其中提到“深化基础设施领域不动产投资信托基金试点，打造亚太区REITs中心”的目标。而在消费基础设施REITs之前，已经率先推出了保障性租赁住房基础设施REITs，这是落实住房供给侧结构性改革、完善租购并举住房制度等决策部署的重要举措。2022年8月底，北京保障房、深圳人才安居、厦门安居集团首批三只保障性租赁住房REITs成功发行上市。本次推文将为大家带来深圳安居保障性租赁住房REITs项目的解析，是国家发展改革委公布24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例之一。值得一提的是，在2016年深圳国资委就已对此布局，并在2017年年末安排深圳安居集团与深创投旗下的不动产基金公司深度合作，打造安居集团租赁住房及相关不动产的资本市场运作平台，并在2018年，率先发行了全国首单人才租赁住房类REITs。可以说，作为行业尖子生，深圳提前了很多步，在专业分工和协同上做好了充分的准备工作。·0·1·基本情况2022年8月31日，中国首批保租房公募REITs产品之一——红土深圳安居REIT（基金代码：180501）在深圳证券交易所成功上市。该产品涉及的底层资产共包含安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆4个保障性租赁住房项目，所在片区交通便利，周边生活配套设施完善，运营时间均未满2年，但已达到很高的出租率（具体见下方表格）。上市首日该产品上涨29.99%，涨幅名列同类基金前茅，截至2022年8月底创下网下询价倍数全国最高（133倍）、公众认购倍数全国最高（254倍）、净现金流分派率全国最低（3.95%）三项行业新纪录，获得了市场的高度认可。资料来源：深交所，中金公司研究部、资产证券化分析网底层资产基本信息底层资产要点解析竞争优势：项目底层资产具有区位、环境、配套及交通等主要竞争优势。4个资产均处于区域核心片区，所处区域人才数量增长快、居住需求大、房屋品质要求较高，区域保障性租赁住房需求旺盛，而周边供给有限。同时，项目租金价格仅为同区域内市场化商品类住房租金水平的60%，价格优势明显。纳保政策：深圳现行纳保政策具体规定为：“将出租的人才住房、各类享受政府政策支持的租赁住房以及产业园区配套宿舍等均纳入保障性租赁住房，将出售的人才住房和安居型商品住房归入共有产权住房，进一步规范发展公租房。在此基础上，将原来由公租房、人才住房和安居型商品住房构成的公共住房，调整为以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。保租房公募REITs对于底层资产从资产规模和运营情况做了约定，明确底层资产应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。本产品四个底层资产为出租型人才住房（只租不售），现已纳入保障性租赁住房，并已分别取得深圳市住房和建设主管部门出具的《深圳市保障性租赁住房项目认定书》。资产估值：保租房REITs相关政策规定，首次发行当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，本产品底层资产估值超过10亿元。资产运营情况：保租房REITs产品的运营时间原则上不低于3年，运营时间不满3年的，项目应当满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定的收益。如本产品底层资产运营未满3年，基金管理人向深交所作出书面回复，说明底层资产运营时间虽然未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力，并在招募说明书、法律意见书中进行了相应风险揭示及补充。预期分派率：预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，如本产品招募说明书中显示2022年和2023年预期分派率分别为4.24%和4.25%。·0·2·交易结构——项目公司减资搭建存量债务本REIT项目采用了“公募基金+专项计划+项目公司”架构，底层以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，中间层以资产支持专项计划为载体，上层以公募基金形式向投资者公开发行。基本结构包括底层资产、资产管理人、产品管理人和持有人四个部分。本REIT项目主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，基金管理人为红土创新基金管理有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理（深圳）有限公司。其中，深圳人才安居集团为地方国企，目前已累计筹建各类保障性住房15.8万套，其中保障性租赁住房8万套，并计划于“十四五”期间承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，拥有后续扩募潜力。具体交易结构见下图：资料来源：招募说明书股债结构搭建公募REITs交易结构的核心是搭建“股+债”的业务结构，债权和股权的比例达到2:1时，理论上可以发挥最大的税盾作用。大致思路如下，如果项目公司本来就有存量债务，那么通过发放股东借款来置换；如果项目公司本身无存量债务，那就需先构建债务再发放借款，最终实现最优债股比2:1。由于底层项目公司初始无存量债务，因此在具体实施时，采用了项目公司减资形成应付减资款的方式构造存量债务。三个项目公司先将资本公积转增为注册资本，后将各项目公司注册资本金减至20万元。由于各项目公司没有足够资金支付减资款，最终形成项目公司对原股东深圳市人才安居集团有限公司、深圳市福田人才安居有限公司和深圳市罗湖人才安居有限公司的应付减资款负债。资产支持专项计划成立后，计划管理人代表专项计划与原始权益人签署《股权转让协议》，收购各项目公司100%股权，并向各项目公司发放股东借款，用于偿还各项目公司对原始权益人的应付减资款负债，最终完成产品“股+债”结构的搭建。·0·3·估值逻辑——以收益法作为估价方法根据沪深交易于2021年1月29日发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则使用指引第1号-审核关注事项（试行）》文件规定，基础设施项目原则上以收益法作为主要估价方法。目前评估机构多用现金流折现法进行估值，即对标的项目在存续期内的现金流进行预测，并折现到评估时点。现金流折现法的影响因素主要考虑收益年限、区位指标、项目收入和成本。收益期限：保租房项目的收益期限需要考虑标的项目的剩余土地使用年限与建筑物的剩余使用年限，取两者之间的低值。区位指标：保租房项目所在城市的人口流动情况、经济发展水平，所在城市对于购房的限制是否增加了对保租房的需求，以及项目所在的区位，交通是否便利，对应的配套是否成熟。收入和成本：保租房项目主要收入包括租金、物业管理费用以及配套设施租金，其中进行租金预测时，需考虑项目所在区位，结合市场供需关系、政策性要求等对出租率和租金水平进行综合判断。营业成本主要包括管理费维修费用与职工薪酬等。·0·4·案例亮点本REIT项目较同时期上市的厦门安居和北京保障房项目对投资者吸引程度更高，询价报价倍数达到133.03倍，主要具有如下三个亮点：租金水平较市场租金上涨空间更大：本REIT项目底层资产的租金为届时同地段市场商品住房租金的六折左右，而其他城市的保租房租金一般为市场价的八至九折。因此，项目租金水平距90%的保租房租金上限仍有较大的成长空间。租金涨幅预测更保守：本REIT项目租金涨幅假设仅为年化0.66%，同期厦门安居项目租金涨幅假设为2%-2.5%。本REIT项目涨幅假设保守，资产估值的预期增值空间更大。出租稳定性更强：本REIT项目底层资产对应的客户中，企业客户占比57%，用人单位获得住房后只能配租给本企业符合条件的人才，个人租户的配租申请需经市、区住建部门的审批，由此筛选出的租户作为城市的骨干力量，租户租金履约能力较强，租金支付稳定性较高。同时，从租赁期限上看，首次租赁以三年期为主，也保证了收入的持续性。·0·5·小结对不同参与主体的价值对于投资人，可以通过持有保障性租赁住房公募REITs产品获得较稳定的期间派息收益，也享有物业增值收益的想象空间。对于业主方，可以部分缓解开发商资金沉淀的问题，这将有效提升企业融资及运管能力。通过发行REITs，投资方能够实现初期投资及相应回报的快速回收，从而能进一步对新的保障性租赁住房项目投资，实现“投资-建设-运营-上市回收资金-再投资”的良性循环，从而吸引更多的主体参与租赁住房市场交易。对于运营方，由于通过公开市场发行投资产品，对资产信息披露有更加严格、透明的要求，同时为了持续提升产品的收益率，倒逼运营方不断提升主动管理、系统运营能力及运营效率。而高效系统的运营能力也将保证资产价值的持续稳定增长。对于城市发展，通过鼓励并进一步放开公募REITs市场，鼓励更多市场主体参与到保障性租赁住房公募REITs的发行当中，市场将为“新市民”提供更多高性价比居住空间，而这将成为城市持续吸引并留住高素质人才的重要基础，也是提升城市综合竞争力的重要战略。未来发展机会深圳红土安居REIT以及目前市场上已发行的其他3支保租房公募REITs产品只是一个开始，我国保租房市场需求巨大，目前处于供不应求的状况，未来保租房公募REITs市场发展空间广阔。目前深圳人才安居集团除直接建设保租房以外，也在尝试通过成立Pre-REITs基金，对未来符合保租房公募REITs发行要求的潜力资产进行孵化培育，为公募REITs市场提供更多合格底层资产。这也为保租房公募REITs全产业链条上的其他参与者，如银行、险资、其他资管公司等，提供了更多业务拓展机会。排版：蒋佳颖编辑：朱旭雯、张亚琴审核：郑

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萍扫描下方二维码加入小资管星球坐标上海国际社区，穿越至暗疫情期的社交餐饮集合店徐汇最老动迁居住区，1000平改动成就15分钟生活圈样板重磅发布|上海6大街铺群、1300家店铺生存现状老院落

小编导读过去三年，想出去碰个头，实属不易。如今生活已回归正轨，你是否对能够在城市中自由见面、享受美食的生活方式充满期待？而如果在社区家门口，恰好有这样一个既有烟火气又调性十足的集合空间，放下焦虑，偶遇有趣的灵魂，是不是正合你心意？在上海古北国际社区就有这样一处3000平米的老房子，通过巧妙的空间设计和创新的产品形态，打造以分享为轴心的社区生活方式复合空间。本期我们将透过碰头吃饭MEET&EAT，详细剖析如何以美食集合空间为切入口，用商业力量赋予老旧物业新的使命与活力，进而形成具有公共意识、富有归属感和参与感的邻里社群关系。“项目价值点在地小品牌孵化：通过整合多元种类的餐饮品牌，对有潜力的商户进行孵化及陪伴式运营指导，解决了社区刚需餐饮消费需求的同时，也不断强化了在地品牌经营的可持续生存能力；探索标准化模式：目前正在摸索的标准化已有了一定的积累，旨在逐步具备在不同城市聚集在地主理人品牌、打造本地化社区餐饮复合空间的能力。图片来自：朱润资·0·1·项目简介碰头吃饭MEET&EAT古北店，临近上海长宁区古北国际社区，该区域作为上海第一代国际化社区，上海外籍人士占比最高，按照相关统计数据，外籍人士约占总居民数的一半。项目建筑原为上海著名餐饮品牌鲜墙房于1998年设立的本帮菜餐厅，单栋总面积近4000平方米，在经过MEET&EAT团队9个月的改造后，该项目于2021年底投入营业。碰头吃饭MEET&EAT集合十余家多元化异国餐饮业态，定期举办的各类型聚会活动，作为家门口可以从早到晚碰头吃饭的地方为周遭邻里带来全新的生活体验，并持续以聚会为轴心探索复合空间体验，以开放舒适的形态提供多元化高品质餐饮服务。图片来自：朱润资“跟这个项目从最初的偶然，到中间的来来回回，再到最后的签约，乃至开业运营，冥冥之中好像有根线一直在牵引着。我们需要做的能做的，就是去感知并适应这个规则。”·0·2·项目解决的核心社会/经济痛点城市老旧存量物业的功能因时代的发展出现了变化，失去了其原来的活力及承载力；都市里人与人之间的沟通因科技的进步提高了效率，却拉远了与周遭邻里之间的距离。随着房地产野蛮生长的时代结束，一个讲求精细化管理及运营的时代也随之到了，如何透过对商业的知识和经验转化而成的运营力赋予社区老旧物业新的功能，新的使命，新的活力成为了MEET&EAT团队的一个主要课题。与此同时，近几年的特殊时期，令平日视而不见，或只是点头之交的左邻右舍、楼上楼下成为确认性与安全感的供给者，从发挥自己所长为社区出力，最终落到关照弱势人群，无不体现了社区的韧性。如何在往后的日子进一步创造社区内有价值的连结，强化邻里的关系，建立可持续发展的社群组织则成了MEET&EAT团队的另一个主要课题。为了解答这两个主要课题，MEET&EAT团队作为空间运营方，以餐饮为切入口，透过改造及活化社区内老旧存量物业，提供舒适便利的就餐空间，辅以社群活动凝聚力量，从社交食堂的角度，推动建立具有社区意识、强而有力、愿意参与的邻里社群关系。图片来自：MEET&EAT·0·3·项目实践方法论根据MEET&EAT团队的观察及经验，商业的根本必须是人群，当人群愿意聚集且高频的往来才能促成有价值的社区形态，而需要满足的条件包括：（一）容易抵达的距离、（二）多元化的选择、（三）有共性的社群。这三个条件缺一不可，当三者取得平衡，将构成为良性循环，形成自下而上且可持续发展的社群组织。在实践这三者的平衡中，MEET&EAT古北店从项目的选址改造，品牌主理人们的筛选，社区链接的建立这中解决重重问题，冲破层层难关，方得以呈现我们眼前的MEET&EAT。实践难点与挑战克服旧建筑物改造及运营难点为了解决交通距离，从项目的选址上物业必须处于社区的中心地带；而商业存量物业的改造大多伴随着无法完全预测的困难，该项目建筑本身虽不是历史保护建筑，但也经历几十年的风雨，具有一定的改造难度，在设计上改造后，进入运营期间更是需要各方面的维护及细心。项目于2021年启动运营后，老房子电力不足导致室内温度不稳定、保留建筑的原软装材料容易毁损、以及各种管道老旧等问题，都考验着运营团队的能力，但也在发现各种问题中，逐渐将MEET&EAT打造成更适合消费者久待的地方，将最好的临街位留给客人，舒适开阔的公区以及无拘束的长桌，成为了MEET&EAT的品牌印记。改造前外立面及改造设计图，图片来自：TOPOS

小编导读15分钟，可以圈出你想要的美好生活方式么？是社区食堂里一顿幸福感满满的元气早餐，文化活动中心里一堂舒展筋骨的瑜伽课，还是生鲜市集里烟火气十足的柴米油盐酱醋茶？近期，全国多所城市均已积极推动一刻钟便民生活圈的建设，在实践过程中也愈发意识到，专业化市场力量对于社区服务、社区治理、社区文化提升的重要价值。同时，以社区企业为桥梁，鼓励并带动居民自发参与社区的建设，也有利于建设成果更好地满足居民的真实需求。本期我们将为您带来2022年城市更新论坛获奖案例——上海华建邻里巷，详细解读徐汇区最早的动迁居住区如何在邻里巷”商业+公益“创新运营模式的带动下，成功转型为政企民共建15分钟生活圈的样板。“项目价值点政企合作提升社区韧性的实践代表：邻里巷是上海老旧小区改造项目中典型的以政府主导、专业市场团队运营的项目，社区企业深度参与公益服务及民生保障类业态的打造；同时，通过建立线上线下渠道管理社区舆情，增强了社区应对公共突发事件的能力及灾后的恢复能力。持续探索“商业+公益”运营模式：将商业力量融入社区食堂、社区卫生服务中心等带有公益性质的便民基础设施配套的日常管理与品质提升当中，推动一刻钟便民生活圈便利化、标准化、智慧化的提质升级。图片来自：华建邻里巷·0·1·项目简介12街·华建邻里巷位于上海市徐汇区华泾镇华建小区内，该小区建设于1993-94年，是徐汇区最早的

自2018和2020年高和畅分别推出了两本上海沿街商铺调研报告后，时隔两年，上海已经跨越疫情周期，正式来到了2023年的后疫情时代。回首过去三年，疫情对于全民消费习惯的重塑及对于社区商业和街区热度的重启，使得上海这个拥有8600万方商场店铺存量面积的全国线下商业“顶流”城市经历了跌宕起伏的冲击，全市整体商业格局也正在经历着新一轮的洗牌。同时，新格局和新趋势也带来了新的消费内容和街铺面貌，再一次验证了社区商业强大的韧性，以及开放式街区商业形态更加持久的活力。2022年四季度，小畅对上海主要沿街商铺进行了第三次实地考察与数据采集。本次调研延续了前两次调研的街铺范围，针对市级商圈、核心社区、普通社区3大类样本街铺群中，6条样本街道（南京西路、淮海中路、长寿路、肇嘉浜路、锦西路、东太路）近1300个店铺，在过去三年间疫情连续影响之下的经营变动情况进行了回顾总结，也试图从变化中洞察沿街商铺的未来发展趋势。“主要结论1.

小编导读一个坐落在老城区闹市间，不足3000平米小院落，可以带来什么惊喜？它装得下一间社区美术馆，一栋专为年轻人打造的朋克养生大楼，社区配套商业，以及共享办公空间。这里吸引着一群寻求文化归属的年轻人专程来打卡，也成了缔造美好邻里关系的社区公共空间。本期我们带来2022年城市更新论坛获奖案例--杭州武林里口袋公园，深度解读里仁商业如何从运营商角度，引导消费者、商户、社团以及基层政府共同参与社区建设，在共生共建中实现商业价值。“项目价值点可复制性：项目经过两年运营，已形成了较为完整的社区营造逻辑框架及实际操作路径，成为未来老旧小区更新提升改造可参考、可复制的样板；实现公益与商业的平衡：通过社区美术馆及各类社区营造活动持续吸引年轻人融入社区生活，通过项目的在地性、多样性及包容性的打造和强化，实现自身可持续发展的同时推动了社区韧性的提升。图片来自：里仁商业·0·1·项目简介武林里口袋公园位于杭州市孝丰路5号，项目毗邻西湖北线，从老牌的商业街-武林路和孝丰路路口往西走十几二十米就到了。总建筑面积为2800平米，由两栋建筑夹一个小院子构成，一栋是两层的建筑，原先业主用作仓库，位于内侧；另一栋是位于孝丰路沿线的六层建筑，这栋六层建筑粘连着西侧的一栋居民楼，在一楼有个甬道（见下图1），可以进入项目围合内部。整体空间结构是局促的，动线不通畅。项目由杭州里仁商业有限公司投资改造并进行商业运营。项目自19年底开始设计改造，20年3月开门营业，至今已有近三年的时间。主要客群是积极奋斗、热爱生活、懂得欣赏并愿意链接不同的周边活力人群。图片来自：里仁商业·0·2·项目解决的核心社会/经济痛点武林里口袋公园这个项目为城市的老旧片区的微更新提供了很好的示范。随着时间的推移，很多城市的老旧片区已疲态尽显，不仅建筑老旧，人群也趋于老龄化、空心化，失去了活力。这已经不是翻新一下建筑外立面，加装几步电梯能解决的事情了。我们认为如何为这种老旧片区注入活力，并让其能可持续地发展，是老旧城区更新提升亟需解决的问题。三年的疫情环境又增加了额外挑战，也是对于社区更新在极端情况下的韧性的考验。图片来自：里仁商业·0·3·项目实践方法论实践难点与挑战在区位层面，项目虽然位于上世纪辉煌一时的杭州时尚一条街武林路，但在城市整体发展的过程中，热点已经分化，武林路的商业氛围被周边的各大商圈分流稀释了。从建筑和环境的层面，有不少挑战：1）项目体量太小，很难有经济上的规模效应；2）物业属于80年代砖混结构，其中一栋又和居民楼粘连在一起，空间提升和改造的余地非常小；3）外围动线方面，项目位于支路上，且是单行线，周边停车位非常少；4）内部动线上，一栋楼位于内部，没有任何的沿街展面，另一栋楼虽是在孝丰路边，却是一栋六层建筑，社区的商业要引导上到六楼难度不小；5）周边的居民对项目做商业有非常强地排斥，居民和商户之间的关系非常紧张。唯一值得欣慰的是项目内部有一个院子，在杭州的主城区有一个小院子的物业，绝对是稀缺的，如果利用好，可以成为项目各空间部分、各参与人群的链接枢纽。项目内部小院和两层建筑改造前后对比图片来自：里仁商业最终打通的实践路径从我们接手这个项目时，我们一直在思考，作为社区商业的从业者，我们能为社区做一些什么，或者说如何来解题（操盘路径）？最终我们还是回到里仁商业出发的原点：仁。“社区因仁而美”，这里的“仁”是指一种美好的关系，是由运营商引导的，消费者、商户、社团以及社区共同参与形成的各方美好关系。一个空间只有盛装了这种具有多样性的美好关系，才能形成具有自主迭代更新的生命活力，具体就是表现为空间功能的发展迭代、项目人群的多样聚集、商业价值的可持续提高等等。从这一基点出发，我们把武林里口袋公园定位为一个“新邻里的共生空间”，表达了项目是通过共生、共建来构建新型的邻里关系，商业的价值也从共生、共建中去创造。图片来自：里仁商业作为一个新邻里的共生空间，我们没有对武林里的商业回报寄有太高的期望，更多希望它可以成为一个具有韧性的长期主义项目。因此，我们通过在地性、多样性和包容性三个方面来构建整个产品。在地性提供了韧性发展的源动力，一个长期主义的产品需要在利益的在地性、业态的在地性、互动和连接的在地性这三方面达成好的一致。韧性的加强往往需要以放弃短期最优的商业性价比为代价（因为需要冗余，以长期的稳定和短期的利益最大化之间的取舍和平衡，以及再平衡。），只有本地的共同体人群才更容易理解和接受。其次，在具有挑战的环境下，多元化的物种比单一物种更具有韧性，具有更好的自我调节的能力，所以韧性的加强势必要求项目在业态、服务、内容、组织等方面具有多样性。再次，在项目的长期发展过程中，各方之间，以及内外部之间一定会遇到各种分歧，甚至冲突，所以包容性就特别重要。而适度的包容性，又提供了迭代、创新的适合土壤，这又为韧性社区的可持续发展带来源源不断的创新可能。仁·社区美术馆，图片来自：里仁商业在具体执行时，我们规划了四个板块，即：仁·社区美术馆、朋克养生大楼、社区配套商业和workspace共享办公空间，吸引不同的人群，在不同的使用目的下，在不同的场景下来使用这个空间；在场景打造上，我们持续做好内容生产、做好社群营造，从而促进在地性、多样性和包容性的形成，主要包括了：1）仁•社区美术馆，2-3月一期展览，内容多元化、社区化、在地化，建立项目的文化标签。2）和商户品牌联动的社群活动，以及社群和社群的跨界活动，利用B端商户做好社群深运营。3）“有趣的100个人计划”，从我们项目出发，扩大到武林街道，延展到了整个城市有趣的人社群，跨越项目的物理空间。4）和街道社区、和属地公益组织的社群孵化和内容输出。仁·社区美术馆，图片来自：里仁商业这些场景的打造构建了各方多层次的美好关系，很多链接都是新增加出来的，聚集了多方的力量来共建共生武林里这个项目。事实武林里上口袋公园的大部分商户经营的结果不错，在疫情下受到影响比其它周边的商业明显要小，很好地体现了设计之初的韧性。至于上面提到过的技术层面的难题，在多层次的链接建立和丰富后，大部分就引刃而解了。人是具有能动性的，当美好的关系带来流动时，把固定的空间转变成了灵活的场景，甚至把一些传统意义上的缺陷塑造成了特点，成为人们共同记忆的锚点物了。仁·社区美术馆，图片来自：里仁商业“我们在社区商业的过程中把人理解为“美好的关系”，社区因仁而美是指我们在社区的工作当中，因社区美好关系而美，透过人与人之间、运营方和商户、和基层的公益组织、以及政府共同建立的美好关系，看到商业的价值。”·0·4·项目对于韧性社区活力城市的社会价值与经济价值武林里口袋公园经过近三年发展，目前的呈现可以说在我们的设想范围之内，又超出了我们原先的想象，某种意义上，这也是各方共生共建的一种自然选择结果，甚至未来的发展也会有很多意向不到的可能出现。到目前为止，我们认为它最大的价值在于验证了一条城市微更新的可持续之路，并提供了一个样板。在这个过程中，我们也收获了两个衍生产品，也可以说是城市微更新的两个工具，即仁·社区美术馆和朋克养生大楼。“在项目实操过程中，通过软硬场景的融合构建，持续不断的内容输出，构建各方的美好关系，让多方力量参与整个项目的共建，其实也从各个渠道为项目本身扩大了影响力。”图片来自：里仁商业排版：蒋佳颖编辑：朱旭雯审核：郑

小编导读上海是一座非常步行友好的城市，走走逛逛总会有一些惊喜的发现。可能是一家中古店，一间创意咖啡馆，也可能是一家不同寻常的社区图书馆。我们便遇到了这样一家不卖书、只借书的社区图书馆，以会员制线下图书馆和会员社群为载体，打造阅读空间、教室、小剧场、多功能室等复合型社区活动空间。会员制的模式成为社区居民参与图书馆日常运营及社区建设的新渠道；也弥补了街道文化中心长期以来缺乏活力和凝聚力的短板。本期我们将通过2022年中国城市更新论坛获奖案例“一见图书馆”，为您展现这一创新社区文化生活空间的一体多面，以及它如何与居民、与基层政府、与企业等协同共创，实现商业目标的同时积极承担起社会责任。“项目价值点社区文化空间创新模式：以分时租赁及复合型功能的空间分割，实现稳定的收入保障，以全时段、分客群的平台化内容生产模式，实现多元化内容引流，定制化的会员服务及社区多方参与者的联动使项目能够实现可持续的消费增收；探索政企合作模式：通过开展各类社区活动，联动街道各级组织，分担了原来街道文化中心的部分功能，实现了社区企业与基层政府合作，共同推动韧性社区的建设。一见图书馆项目介绍视频·0·1·项目简介一见图书馆2019年7月创立于上海南昌路。一见源自“一见如故“，这是一见与其消费者的关系追求。图书馆，是因为一见承担的社会文教公共责任。一见图书馆是一家社区图书馆，选址定位于社区，目标客户是社区居民，尤其是社区里的家庭。为社区家庭提供丰富多元的文化体验和内容，是一见图书馆价值和收费主张。对于社区，一见图书馆是以文化为载体的家庭成长空间。对于文化主理人，一见是孵化和协同的社区文化消费平台。一见是一本本书，书非借不能读也；一见是一个个人，他们在这里收获成长；一见最终是一个持续生长的社区。图片来自：一见图书馆·0·2·项目解决的核心社会/经济痛点长久以来，社区文化中心是全国每一个街镇的标准配置，基础设施。但是其中绝大多数长期处在缺乏活力，甚至缺乏认知的状况。这背后的原因固然是运营的缺失，绝大多数的社区文化中心是没有专职、专业运营团队的。再继续探究，这无疑是机制的原因。社区文化中心作为一项公共、便民服务，本身不具备商业造血诉求和能力。那就无法激活人才，以及主动运营行为。自然而然就逐渐沦为空间了，只是空间了。图片来自：一见图书馆然而，大众和社区的文化需求，尤其是自我成长的需求。这是人性，也是刚需。大到民族国家，小到社区家庭，我们的物质文明已经发展到了温饱以至小康的水平。但是精神文明，我们还有一段距离，至少是不均衡发展的。社区是一个国家的毛细血管，家庭是一个社区的最小单元。文化滋养应该从家庭着手。而活力激发需要引入商业思考，引入商业团队。一见图书馆以商业公司为运营主体，以社区家庭为服务对象，以文化内容为商品，是解决社区文化中心缺乏活力这一社会痛点和难题的有效解决方案。·0·3·项目实践方法论实践难点与挑战生意终将要算账文化事业最大的实践难点是投资回报和现金流管理。大家都在说商业的核心是要占领消费者心智，而文化难道不是最好的心智占领商品吗？长远深种的文化都是润物细无声的，也无不是经年累月的。现实对商业的理解，却往往只剩下了快速复制。同样，对于一见图书馆的投资回报，长期以来，大多数的视角还是短期商业价值，而非长期社会价值。这对一见图书馆的融资，无论是个人还是机构，都构成了很大的障碍。图片来自：一见图书馆实际运营过程中最大的挑战还是现金流。文化内容作为一种商品，从平均来看，它既不是高频消费，也不是高价品种。然而在前期的项目运作中，从项目建设投资，空间租金和物业费，以及日常人员成本，都很难从短期内容收入上取得平衡。所以我们的现金流，尤其是开业前期，是非常紧张的。总的来说，对于早期的一见图书馆来说，还是算账的问题。这样一个社区文化空间，受益方有哪些，获益周期多长，怎样分配收益。就导出了应该怎样分摊投入。减轻前期在空间装修施工上的投入，以及缓解空间租金和物业费的运营压力，是第一道难题。其次，在日常运营层面，怎样缩短社区运营过程中社群关系建立需要的周期，从而缓解日常现金流压力，是一见图书馆的第二道挑战。图片来自：一见图书馆最终打通的实践路径社会责任需要社会化分工经常会被问及这样的问题，“一见图书馆是一项公益事业，是一家商业公司，还是一个社会企业？”

导读麓湖作为过去几年国内一个现象级的理想城代名词，以其主理人计划、生态社区、社群公共文化等创新特色被反复学习探讨。但你是否了解，这些最易被外界触达的“美好”背后，是依靠一个发动全民参与的议事共建平台及完整的良序机制，真正自下而上激发整个麓湖社区的活力，让个体凝聚为集体，共治共建大家心目中的美好家园。这，就是麓湖两级共益会。本期我们将透过2022年中国城市更新论坛“十大韧性社区营造奖”的获奖案例——成都麓湖两级共益会，带您深入地剖析在社区治理创新实践领域，如何通过搭建社区自治协商平台，使居民成为“公民”，与社区建立起持久的归属感与身份认同，并推动韧性社区的建设！“项目价值点自下而上的社区治理模式的创新：共益会所建立的议事机制及其推动的社区营造行动，转变了居民对于自我管理、自我组织、自我服务的意识，使得居民和社区环境产生强链接和归属感，推动了社区建设主体由政府及企业向社区居民延伸的突破。推动韧性社区共建：居民公共意识的培养与社区公共议事能力的增强，对于未来的复杂社区问题，可以更高效地调动各方资金、人力、物力资源，提升了社区未来可持续发展的韧性。·0·1·项目简介2018年10月，麓湖两级共益会在居民、社区、开发商、物业及其他在地组织的共识中诞生，它是居民自我管理、自我服务、自我监督，同时推动各利益相关方对话协商、寻求共识的议事共建平台，核心共建者和运营主导都为麓湖在地居民，并由社区基金会提供资金支持。共益会更多地站在发展视角，为在地居民提供渠道和资源支持，并对参与其中的居民进行深度赋能，让居民逐步建立主人翁意识，更多的参与家园公共事务，建立公开透明的议事共建机制，营造良好的社区人文环境，才能使家园保持长久持续的生命力。麓湖共益会在目前全国社区治理协商领域中也是一种创新的探索模式。图1/麓湖共益会-活力、参与图2/麓湖共益会-良序、协商图片来自：麓湖共益会·0·2·项目解决的核心社会/经济痛点长远来看，麓湖生态城整体开发完成后，将成为一个拥有15-20万居住人口的国际化社区，除了区域业主，还包括产业、商业人口等，不仅规模庞大，主体多元，而且公区和私区紧密交错，这意味着在未来将会面临巨大的考验：10年后开发商退出后这里该怎么办？如何保持现有的管理和运营水平？短期来看，麓湖生态城整体开发早期，由于小区活力和配套不足，居民入住过程中出现生活不便，邻里之间不熟悉，缺乏信任，使得很多问题只能单方面找开发商和物业处理，在沟通过程中也存在很多具体的困难以及大量重复的共性问题。综合上述两点会发现，需要前置对麓湖和麓湖居民进行赋能，麓湖需要一个平台让大家可以发声、对话、协商，解决问题，并在早期形成相应的良序机制，以此形成“路径依赖”更加文明高效的解决问题，居民也会逐渐按照公约机制约束个人行为增加社会资本，社区人文环境整体得到提升，长此以往，在机制运转的过程中，麓湖居民能够逐渐具备协商共益、家园共建的意识和能力，在社区的邻里互助、环境保护、教育养老、文化艺术等方面一起共创发展，使家园保持长久持续的生命力。·0·3·项目实践方法论实践难点与挑战麓湖共益会自成立以来已经运行近4年的时间，在很多方面都遇到了实际的困难，有相对好解决的问题，比如因发展限制而需要不断迭代的机制和模式、因为居民增多而需要增加人力保证赋能效果；也有相对不容易解决的问题，比如因地理原因存在原生问题、各类政策发展存在的限制问题等，但在党建引领以及各在地方的协同支持下，我们不断地在探索中前进，有些问题随着模式的优化逐渐得到改善，有些问题仍旧存在甚至会长久存在，需要更多的时间和耐心来应对。一些核心的问题如下：1）活化运营难点共益会作为社区居民自治组织，其长期可持续发展依赖于自身的内驱力、专业能力及组织化能力，这是一个长期而艰难的迭代发展。除了资金支持，还依赖于政府、开发商、物业、公区管理等不同部门的配合与支持，才能真正实现有效的议事协商，议而有决。对于开发商和物业来说，也是重大的考验。从“私民”到“公民”，契约精神和公共精神的培育不是一蹴而就，土壤的培育尤为重要，需要耐得住寂寞。2）规范突破难点麓湖共益会属于社区治理协商领域一个创新探索模式，在国家法律框架下还没有相应支撑，仅在地方性法规《成都市社区发展治理促进条例》中有倡导性指导。在未有法律框架支撑下，议事协商的成果没有法定效能，仅能作为一种共识和乡规民约，产生一定程度的约束力和推动力。需要在探索中逐步厘清与社区居委会、社区议事会、业主大会以及业委会的多边关系及效能，产生对于大中型商品房社区治理经验与总结，从而带动更多的商品房社区加入议事协商治理。图3/共益会例会现场图4/共益会议案落地图片来自：麓湖共益会项目最终打通的实践路径1）活化运营难点这类问题对于共益会、议事员、协作部门（开发商和物业等单位）甚至是参与孵化共益会的工作人员来说都同质性的考验，社区自治道阻且长，势必会经历长期而艰难的迭代发展，在这个过程中我们是否能够保质保量的持续运转、持续付出、持续理解，能否在不断的困难中一直坚持下去？麓湖共益会搭建了自己的工作运转模式（见下图5）来保证平台的基础运行，再在模式中的各个环节对应加强相关能力和适配性。和3.1中提到的问题对应如下：意识与内驱力除了在前述背景中提到的麓湖对于社区营造以及共益会等治理模式的需要之外，对于在地居民、企业、相关自组织能否持续参与和持续付出，更需要用实打实能够落地的有益处的事情让大家意识到共益会平台能够发挥的作用，从而增强大家的社区共益意识、提升相关方的内驱力。麓湖共益会的议题围绕着环境保护、社区医疗健康、社区养老、社区教育、社区公益互助、文化艺术、体育运动、组团支持等方向开展，4年来在百余份议案协商、落地的过程中，在地居民、企业、相关自组织是有实实在在的参与其中、共同获益。围绕着社区治理和共益会形成的解决问题的路径，也持续的帮助各相关方发挥着积极的作用。专业能力培养共益会作为以居民为运营主导的社区自组织，对应的专业能力是必不可少的，不论是身在其中的麓湖在地居民，还是提供协作的在地企业或组织，都需要具备一定的基础能力。共益会平台早期运转期间，我们有请到专业的顾问团队以及资深的业内专家不断地为共益会平台进行赋能。对内，需要不断的对议事员、志愿者（共益会平台上孵化的麓湖在地居民）进行公共议事能力，与居民相互沟通的能力进行培训，使其学习什么是公共事物、什么是志愿者、如何高效的开展公共议事、如何写议案、如何与多方协商、谁主张谁负责谁受益等；对外，需要对共益会平台的协作部门开展议事边界认知培训、沟通培训，使其和在地居民沟通交流中能够比较精准的分辨哪些事情可以议，哪些不能议、无需议等。（三事分流原则：大事找政府、公事找共益、私事自己办）。组织化迭代麓湖两级共益会目前包含24个组团共益会、160名组团议事员、46名麓湖议事员、一个秘书小组，平台逐渐随着发展的需要不断优化，组织架构不断扩大：增设执行委员会发挥议事员引导和带头作用，通过轮值、分包等工作模式带领议事员推动、落实议案；牵头组织共益会团建、致敬等活动增加组织黏性；代表议事员与商业、开发商、物业等对话沟通社区公共事件。增设议题小组机制让议事员可以在自己关注和感兴趣的方向有志同道合的伙伴，减少因人员的变动而造成的议题的损耗。增设居民主持人制度，为共益会平台培养自己的居民主持人用于公共议事，增强平台自转能力。增加与社区居民议事会的联动和协同，在党建引领下学习感受更多社区治理的政策和趋势。2）规范突破难点麓湖共益会属于社区治理协商领域一个创新探索模式，目前还未有明确的法规支撑，更不是权力机构，其决策不具有法定效能。在这种背景下，共益会需要找准自己的定位和功能，需要明确自己在麓湖社区治理架构中所承担的角色。图5/共益会在麓湖公园社区创新治理架构中的体现图片来自：麓湖社区基金会

导读新年伊始，万物更新。自本期开始，我们将持续搜集并分享全国社区商业及城市更新领域的先锋案例，围绕“韧性社区、活力城市”的议题，对这些案例产生的社会价值和经济价值进行详细剖析，还有项目操盘手的独家点评，欢迎持续关注！本期我们将以2022年中国城市更新论坛“十大韧性社区营造奖”的获奖案例之一——上海创享塔园区作为新年开篇，一起来看看它是如何以产业带动商业，以商业激活社区的吧！项目价值点形成闭环生态：通过多维复合的业态，对周边设计产业链上下游资源进行整合，以设计产业带动社区可持续发展，与周边传统商场形成鲜明的差异化定位。各业态间目标客群高度重合，能够相互借力，形成具有韧性的良性生态闭环；完善社区“便民属性”：通过将闲置的300平米商业空间改造为社区手艺人聚集的“便民服务站”，提升了社区居民的生活便利度以及项目本身的社区公共属性，加强了商业项目对社会效益的贡献，也拓宽了该类文创园区项目与社区政府合作的渠道。

就在昨晚，第五届中国城市更新论坛“韧性社区”线上分论坛成功举办。本次论坛协办方之一的社商先锋营发起人郑萍女士作为昨晚的主持人，与7位市场力量和社会组织的代表嘉宾围炉夜话，以“韧性社区，活力城市”为交流主题，两组分享，7个案例，7种不同的社区营造打开方式，揭示了市场力量和社会组织如何在拉动在地消费的同时带动产业发展，增加社商经营坪效，提升社区治理水平。8位有趣的灵魂带来了两个多小时的热烈交流，下面就让我们一起来回顾嘉宾们的精彩分享吧！“社区商业积极参与甚至组织社区营造，投入到多元“关系”的持续建设中，不仅能补足社区韧性框架中的市场主体力量，与更多的在地居民展开有效联动，提升社区治理的效果，于商业本身，亦能进一步整合多方形成良好的社区多元关系网络，以此增强与消费者之间的信任度和粘性。借此组建有效的协同基底，引入多元的外部协作机构，也将是社区商业2.0时代最重要的运营手段。”——社商先锋营发起人

虽然社区商业是我们一直关注的资产类别，但由于单项目的体量有限，从资管的角度，一直以来都没有特别清晰的标准——用传统的大场配置显然是算不过帐的，但不用大场的方法，市场上真的有既能够行之有效（符合NOI

第五届中国城市更新论坛即将于12月16日正式启幕。本届论坛采用线上直播形式，同时设立多个线上分论坛，就当前中国城市更新过程中最受关注的话题进行专业研讨与业界分享。其中，由社商先锋营协办的分论坛——“韧性社区”将于12月12日晚8点登场，以“韧性社区，活力城市”为主题，邀请本届论坛“十大韧性社区营造案例“奖项的部分获奖企业代表，围炉夜话，共同分享多元市场力量与社会组织对于未来活力、宜居、和谐城市发展的价值与实践方法。·0·1·关于韧性社区社区是城市组成与发展的基础单元，同时也是当今城市抗击各类风险的基础单元。因此，建设韧性社区是建设韧性城市的有效尺度。何为韧性呢？国际普遍认同的理解，就是当我们的城市或社区面对自然或人为的灾害的全过程中，能够展现出的灾害预警及应急能力、灾害中的恢复能力、以及灾害过后的可持续发展能力。因此，在韧性社区的建设过程中，建设主体应致力于韧性框架的构建、多元主体有效联动、并探究问题的解决方案几个方面。框架的构建更多是顶层设计，由政府主导，而涉及到方案及实施落地，就需要积极发展能够有效联动的多元市场主体，即各类社会组织与以社区商业为主的市场力量。通过这些主体在不同环境下的实践，形成行之有效、可复制、可推广的案例，积累各自实践中如何产生持续的社会效益和经济效益。·0·2·关于活力城市既然聚焦城市更新，那么可能大家心中都会有一个疑问：城市到底要更新成什么样呢？虽说一千个人心中有一千个哈姆雷特，但同为城市居民，我们对于美好的城市空间总还是有一些共识的。就拿上海来讲，城市发展目标是到2035年建成卓越的全球城市，同时还要成为“创新之城“、”生态之城“、“人文之城”。用陆铭教授在他新书中的解读，便一一对应了城市发展的“经济力量”、“环境宜居”、“社会和谐”，简言之，即活力、宜居、和谐。因此，要成为活力城市，最核心的是城市经济力量的持续增强，而这股经济力量最主要的来源，便是形形色色的多元市场化力量。若下沉到更基础的社区单元，便是以社区商业为主的市场力量。但在韧性社区的建设过程中，这一层面的市场力量往往也是最容易被忽略的，而其对于优化营商环境，发展城市产业，以及打造消费型城市，却具有政府和其他社会组织都无法替代的角色和价值。因此，我们也希望借助本届中国城市更新论坛，挖掘全国各地具有行业示范性的市场力量及社会组织，将他们是如何推动活力、宜居、和谐城市发展的项目实践与方法从幕后带到台前，让更多的市场参与者看到他们的价值。·0·3·活动议程·0·4·全国先锋案例征集临近岁末之际，《社商先锋志·第3期》也进入了正式筹备期。本次期刊将继续围绕“韧性社区，活力城市”的主题展开更加深度多维的探讨，除了将与本届城市更新论坛联动外，也就本期主题正式启动公开征稿，如果您有自荐或推荐的、与韧性社区或活力城市建设相关的先锋性案例，欢迎通过高和畅公众号后台或邮箱zhuxuwen@gohighfund.com联系我们。（往期链接：社商先锋营首刊今日正式发布；社商先锋志西安刊出炉，聚焦产业链协同优化）欢迎阅读、转发、留言、点击在看。如需转载，请在后台回复【转载】了解转载规则。版权归高和畅所有。扫描下方二维码加入小资管星球为什么不是上海的蓝瓶而是杭州的Banjurita，社商思考（一）社商先锋志西安刊出炉，聚焦产业链协同优化大资管思维统筹下的城市更新系统性协同片区更新解题思路—搞钱篇社区商业Morning

“最近回来杭州吗？回来的话一起喝杯咖啡。”收到老吴的消息有点意外，他是杭州里仁商业的创始人，最近两个重点项目的正式启动正带着团队忙的不可开交。疫情对经济造成了很大的冲击，接二连三端出杭州武林里、运河三街这样标杆项目的里仁，却逆势上了一个新的台阶。图片来源：小红书截图于是，上周日的下午，我来到了运河天地赴约——一个已经空置了多年的开放式工业遗存园区，里仁在今年正式接下了这个项目的委管。地点是我挑的，Banjurita伴奏者咖啡馆，是里仁挑选引入运河天地的第一批三个商户之一，听闻刚开始试营业就已经在小红书上引起了不少的关注。由于挨着运河边，导致入口只能承接一边的人流，这个园区前身的主力店是周星驰的比高电影院，后来随着电影院的式微日渐萧条。2020年下半年，一个投资人好友曾带我在附近转过，整个园区空空荡荡的。里仁接手后很快就完成了定位并制定了完整策略，目前第一阶段的招商还没结束，3家第一批次定调的核心商户，拢共就新开业了1家半，但周日暖阳下的运河天地中央广场，已经颇具人气。尤其是这家Banjurita，是三个合伙人第一次触电合作，咖啡+中古家具+香薰+策展的模式，也说不上多新颖，然而店里店外乌泱泱的小姐姐小哥哥们，不是三三两两悠然喝着咖啡，就是举着专业相机一阵摆拍，连穿着衣服的款式、颜色都是差不太多。图片来源：大众点评同在尚需孕育商业氛围的开放园区，同为两个楼层的咖啡馆，甚至同在一条历史悠久的河边（运河vs苏州河），我不禁对比起了开在我上海家附近的蓝瓶（Blue

全新改版的社商先锋营期刊——社商先锋志今日正式上线！自本期开始，先锋营期刊将与城市线下活动联动，每期聚焦一个城市主题，以资管思维为统筹切入，对城市更新、社区商业、主理人商业、以及行业发展趋势进行全方位、多角度的观察与解读。10月期刊，我们聚焦西安，以“建设国际中心消费城市”为核心议题，联动9月底先锋营西安站城市沙龙活动，为大家呈现千年古都的商业蝶变，并带来先锋营的两家西安成员企业——老菜场及长百新市的精彩故事；同时，本期也将在行业洞察版块分别讲述高和畅、里仁商业及都市再生在各自的城市更新实践中的最新探索与思考。本期导读封面故事：讲述西安建国门老菜场的前世今生，城墙根下的老城市井风貌通过空间升级转型和改造升级，利用公共空间艺术的表达，成为文化焕新、城市功能健全、美好生活打造、城市文商旅生态赋能的深度载体。城市专题：本期政策解读栏目详细解读了西安《城市更新办法》与《西安国际消费中心城市培育创建三年行动方案（2022-2024年）》；主理人动态栏目分享了6位西安优质特色主理人的品牌故事；城市行动栏目回顾了9月底西安城市更新探索者系列沙龙活动的精彩内容，共创各方力量如何赋能未来西安国际消费中心城市的建设；社区营造栏目讲述了西安社区商业标杆项目“长百新市“在过去十多年的发展过程中对于“公益连接商业”的持续实践与战略升级迭代，如何做到挖掘消费者真需求，统筹多元利益相关方共同助力完整社区的建设。行业洞察：本期共收录4篇大资管时代片区更新与单体项目更新相关的行业领先实践及趋势洞察。高和畅在大资管时代片区更新实践中，迭代出资管公司衔接资金端和资产端的桥梁角色以及资源统筹协同的价值，并通过实践项目探索片区更新资金纾困的创新路径；都市再生以空间维度切入，通过成都玉林片区更新项目深入探讨多维叠加新模式下中心城片区更新统筹面临的问题及实践探索；杭州里仁商业以最新出炉的运河·Lemon488项目的实践剖析了商管公司如何进阶为资管角色，洞察城市更新第一线趋势，并在实操项目中思考转型之路。封底故事：本期以全国烟火型社区商业标杆——西安长百新市为例，生动展现长百新市如何通过营造公共空间，赋能完整社区，让社区商业有烟火气、有温度。通过长百自身公共空间的成长路径与运营管理方法，为未来社区商业如何为消费者打造强归属感、具有深度链接和高频参与度的社区公共空间提供具有前瞻性的启发与思考。未来社商先锋志均将包含以上四大版块：封面故事、城市专题、行业洞察、封底故事其中城市专题版块包含4个子栏目：政策解读：针对当期专题城市的片区更新与商业发展最新政策，展开详细生动的解读，挖掘城市更新落地实践过程中重要的政策支持、限制以及创新突破口。主理人动态：寻找当期专题城市中的优质主理人，他们中有些是城市烟火气的传承者，有些是新生活方式的引领者，我们将讲述他们与品牌的小故事，以及对未来城市商业所赋予的核心价值。城市行动：与当期专题城市相关的主题活动联动，记录活动亮点，分享精彩干货，倾听来自在地企业、品牌商户以及政府代表的真实需求。社区营造：对包括本期主题城市在内的当代中国社区营造案例进行详细解读，展现多样化主体在商业力结合社会性、以商业力量赋能完整社区建设过程中的创新实践与经验思考。行业洞察版块将从大资管的视角，探究资管、金融、运营、空间等各维度的参与者在城市系统性有机更新闭环链条中如何挖掘各自的核心价值，展开统筹协同，对于未来中国城市更新的模式怎么走，政企合作该如何开展等时代发展话题进行全方位的深入探讨及实践迭代。欢迎扫描下方二维码下载完整期刊欢迎阅读、转发、留言、点击在看。如需转载，请在后台回复【转载】了解转载规则。版权归高和畅所有。扫描下方二维码加入小资管星球社区商业Morning

创新能力越强的人才，对于开放包容的城市环境、高品质的生活方式、多样化的商业内容，需求越高。这些高品质、多样化、开放包容的商业内容，都无法通过千篇一律的标准化工业产品表达，而需要同样追求品牌力和个性化、通过同好社区产生人与人之间的深度链接，实现“自我”延伸的优质在地主理人来实现创新营商环境的打造。本期小畅将透过两大城市消费活力指数——咖啡馆指数与主理人指数，解读社区商业城市进入的Morning

就在昨日，由社商先锋营和城市更新探索者大会联合主办的城市更新探索者系列沙龙成功落幕。本次沙龙活动以“社区商业与国际消费中心城市建设”为主题，汇聚了目前全国最领先的社区商业创新实践先锋力量及西安在地多家国企平台以及优质主理人，围绕金融资管、空间系统、西安名片、运营赋能&西安探索四大核心议题，展开了整整4个小时生动有趣又干货满满的交流探讨。本次沙龙更是荣幸地邀请到了西安市新城区宣传部、碑林区街区楼宇中心、碑林区文旅局等政府机构的多位领导，与各位行业专家探讨未来西安将如何集结各方力量，迈向国际消费中心城市。作为社商先锋营发起方的高和畅，也在本次活动上做了精彩分享。“城市由一个又一个的社区组成，城市更新本质是一个又一个的社区更新；社区商业的发达程度，代表了一个国家一座城市的消费发达程度。”-高和畅CEO

社商先锋营新一站城市活动本周启程！由高和畅作为发起单位的社区商业创新实践先锋营，致力于在社会效益和经济效益上积累创新实践和知识积累，用商业创新推动社区发展，创造美好生活。在西安在地领先运营商

上一期小畅研究站针对大资管如何赋能城市更新做了全面的分享（大资管如何赋能城市有机更新破局出圈），对城市更新中资金、运营、空间、规划及治理层面的困境做了深层次剖析，强调

在小畅潜心研究社区商业2.0时代特征的同时，中国的产城融合也进入了2.0时代。这个新经济产业发展的最新版本发生了怎样的迭代呢？作为产业社区发展核心力量的

组队在318，出道于530，首刊发布于629。国内11家拥有创新基因和成果的社商产业链团队聚在一起，共同发起了社区商业创新实践先锋营，目标在社会效益和经济效益上积累创新实践，用商业创新推动社区发展。社商先锋营成团的整个过程，伴随着今年上海从3月到5月份的疫情防控。正因为这一段特殊的历史，使得天南海北彼此原本并不那么熟悉的企业创始人和负责人，在线上从最烟火气的晒晚餐、云酒吧开始相知相识，互相打气度过了一段特殊的时期。8月6日，是营员企业的第一次全员线下见面日。2022年的立秋这一天，社商先锋营的营员们从各地汇集到了美丽的天堂杭州，举行了自筹建以来的第一次线下聚会。在东道主杭州里仁商业的精心安排下，短短不到两天时间里，大家领略了当代夏日杭州的社区生活，也共谋了社商先锋营的未来发展。鉴于8月7日下午的重要会议是在杭州的黄龙开展的，先锋营小伙伴戏称为“黄龙会议”。·0·1·黄龙会议，从互相帮助开始先锋营的第一重价值，是在片区更新的维度，聚集了整个垂直产业链的企业——空间服务维度、运营服务维度、资管服务维度和金融服务维度。当前国内很多城市，在每一层平面系统上，都可以找到对应的服务商交圈，然而要真正推动片区的发展，势必需要在垂直系统上完成交圈，才能最终实现片区经营现金流的提升，从而完成核心资产增值。先锋营的第二重价值，是在社区微更新的维度，聚集了一批具有商业治理思维，并深入社区能同时服务主理人（供应链）和消费者的精品运营商。覆盖了零售、服务、餐饮等业态，以及社区营造的能力，在离人最近的地方打通商业闭环，用社区收益反哺社区发展，通过吸引更多的人才、资源和资金进入，最终形成正向循环。在这两重既定价值主张之上，黄龙会议的主题，聚焦在创新如何协同发生之上。聊天总是愉快的，真实的落地却需要实打实的贴身共舞，一群人要长久的一起走下去，需要很多的机制建设：有合作的共识和心态的调整，公开、透明的原则，对目标的量化和工作方式的融合，管理团队的共识如何传递到执行团队的管理机制，以及最重要的，需要通过实践的检验。在会议进入到愈发实质性探讨的时候，里仁商业的创始合伙人吴锐的一番发言，让整个讨论顿时轻松了起来。“我们是不是可以换一个角度来讨论合作这个事情，能不能就是简单的基于兄弟姐妹的互帮互助，如果你有需要而我又正好有富余，那就单纯的从一方有需要，一方提供帮助的角度出发，帮助每一个营员企业进一步做大做强”。会议收尾的关键词，是“坦诚”、“真诚、真义”、“暴露弱点”,还有"创造价值增量"和“践行社区公益行动”。最后，大家用掌声一致通过了第12位营员——面向新商业议题循环工作法的提出者吴振中，并确定了社商先锋营的第二站，9月西安。接下来，请与先锋营一起体验下，东道主里仁商业引领下的杭州社区新生活。·0·2·老杭州，新社区，新生活第一天的午餐选在了杭州文三路的好食堂餐厅，闭门会议“人多势众”，甚至还有远到而来的“社二代”，席开两桌，菜品是小辰光的经典滋味。第二站，顶着午后雷阵的瓢泼大雨，大家到达了昔日著名的女装一条街武林路，东道主里仁商业在弄堂深处经营着一个非典型的合院型社区商业，3000方的面积，麻雀虽小五脏俱全。经营了快2年，诞生了很多社区里的新物种，100多方售卖门票的社区美术馆，6层小楼针对年轻人的朋克养生大楼，还有今年刚引入的著名折叠车“Brompton”社群和自行车集合店（点击可浏览最小美术馆的无用之用——杭州武林里）。里仁商业的办公也在这个院子里，办公室满是创意的标签，仿佛一个设计公司，在通往二楼的楼梯上，大家留下了第二张合照。朋克养生大楼二楼的茶馆是一个美院老师经营的，定价是上海隐溪茶馆的一半，周六下午的包间爆满。先锋营在这里重点学习交流了东道主里仁商业的经营思路。PS，因为时间紧张，好不容易才拦下了营员往楼上去体验朋克养生的热情。晚餐在一家大兜路上的法式创新融合餐厅，大兜路的街区更新也是由里仁商业负责的，从十几年前的第一代美食街，更新成了如今极具生活方式的活力街区。这家挂着大月球别具特色的餐厅，是里仁商业合伙人姚志林挖掘出来的，中间几经了一番波折，开业没多久就受到了小姐姐们的喜爱，在夏日穿着吊带裙，充满了向生活致敬的仪式感。·0·3·生活的真谛就是社商的真谛第二天的行程，从上天竺的法喜讲寺开始。杭州的灵隐寺驰名天下，本地人常去的却是这个法喜寺，它是“天竺三寺”之一，在历史上这里被誉为“天竺佛国”。法喜是一句佛学用语，意为闻见、参悟佛法而产生的喜悦。一席人上山、素斋、净手后，聆听了老方丈的教诲。“每天都要练习几次哈哈哈哈”，“最重要的是健康，健康最重要的是修心”，“从呼吸开始练习专注力，从孝顺父母开始学习做人”。方丈的话朴实无华，大道至简，然人生漫漫修习之路，难就难在这个简。现代人的生活和生意，简就意味着减。法喜寺祈完福后，营员们回黄龙饭店稍作了一番整顿，在念一阁茶馆开始了活泼不乏严肃的讨论，也就是上文提到的黄龙会议。回望最初组建社商先锋营时的营员企业挑选标准，主要有两条，其一，企业的初心和原则是以人为本，其二，在细分领域内有领先于市场的创新实践落地，代表了市场相对领先的生产力。对，很坦诚的说，不是绝对领先而只是相对领先。对比已经整体性逐步陷入发展困境的购物中心，和基本已经被几大巨头绝对垄断的电商平台，整个社区商业行业还在发展的早期。商业的尽头是社区商业，这是先锋营所有企业坚定的信念，然而，要走向那个光明的未来却绝非是一条笔直的光明坦途。2022年的这一次上海疫情，让整个市场陷入了低迷状态，此时能够有稳定回报并同时又有未来想象空间的社区商业，有逐步成为行业宠儿的趋势，然而这也是再次考验企业战略定力的时候。社区商业伟大前景的基石，建立于人与人之间的信任，信任这个词语在商业语境中，是一个动词而非形容词，这是一场永远需要脚踏实地的持久战，极其不适合投机。法喜寺老方丈深入浅出的话，帮助大家再一次加持了信念，一切都需要建立在可落地可持续之上。·0·4·先锋营行动计划8月25日，西安老菜场、老钢厂创始人全建彪，将西安举行老钢厂10周年活动——“在这里”，届时将以轻松愉快的夏日风情呈现，举办主题对话、西安城市更新展览和草坪BBQ晚餐活动，先锋营预祝活动圆满召开。9月，社商先锋营将在西安展开第二站，东道主单位包括西安老菜场和西安长百新市，本次活动将在杭州站之上做一定的迭代，将与西安这座城市展开更为开放的交流和互动。9月，社商先锋营拟推出第二期季刊（点击链接可查阅第一期季刊），本次季刊将针对社区商业的经济效益展开，围绕社区商业2.0，敬请关注。本文作者郑萍欢迎阅读、转发、留言、点击在看。如需转载，请在后台回复【转载】了解转载规则。版权归高和畅所有。扫描下方二维码加入小资管星球大资管如何赋能城市有机更新破局出圈社区商业2.0，从上海小区围墙内的一家“超市”说起社商先锋营首刊今日正式发布我们相信，商业的尽头是社区商业社商先锋营-全新亮相，全新的开始高和发布｜社区商业白皮书社区商业2.0——城市商业的“碎片化”时代聆听春分时节三重奏！社商共力体+开放式商业研究报告+直播预告城市更新路线图系列：片区更新中地方城投们的投行化转型

上学时候曾在成都待过几年，却对离学校也不过2公里的玉林并无太深刻的记忆。近期由于工作原因第一次对这片熟悉又陌生的成都老街巷来了次深度游。都说玉林是老成都的缩影，这里随处可见开业二三十年的老字号餐饮连锁或夫妻老婆店，时不时穿插着近年来的一些新晋网红小店。走在宽宽窄窄的巷子里，有围桌搓麻将的玉林本地阿公婆婆，也有三两成群来打卡拍照的时尚达人。这种新老交汇的碰撞在如今中国的不少城市中心老城区中都能看到类似身影。然而玉林那些承载着很多人童年记忆的老院子，为什么却难以留住土生土长的原住民？是因为开着车来回兜圈却没有合适的停靠处？或是老房子的楼梯爬上爬下极为不便？又或是因为这里少了小时候单位家属院里左邻右舍的熟稔，变得不再那么热闹有趣？年轻人纷纷选择搬去更加热闹优质的新社区，哪怕远一点，至少能保证生活品质，住的舒心方便，也有更多可玩可逛的去处。而那些老城区则纷纷面临着老龄化和城市郊区化的通病。自2020年国家“十四五”规划正式提出要实施城市更新行动以来，中国的城市更新更加聚焦在老旧小区改造、城市修补、老旧片区活化等有机更新的层面。这是不是就意味着这些老旧城区都有救了呢？好像也并不尽然。不似早些年简单粗暴的“大拆大建”，政府及社会力量面临着更加高难度的挑战，也比以往任何时候更加需要一套系统性、全方位、可持续的解决方案。·0·1·城市有机更新的系统性困境既然是有机更新，那么老旧城区所要承受的将会是更加精细化、小规模、循序渐进的改造提升。这当中对于空间使用效率和资产运营效率的提升提出了更高的要求。同时，由于现阶段城市更新强调的“以人为本”的治理目标，更新过程也将面临更多民意协调与公众参与的治理问题。资本层面这是城市更新的老大难问题。过去的城市更新改造资金主要来源于政府，虽然后来有鼓励过政企合作，但是愿意躬身入局的社会企业却并不那么多。原因也不难理解，这是一块没什么肥肉又难啃的大骨头。资本介入城市更新需要有足够规模且满足条件的资产，在老旧片区里盘一盘，发现少的可怜。即使凑到了为数不多的几个，兴高采烈地跑一跑财务模型，又发现好像没几年稳定可持续的现金流，长期资产价值难以形成或提升。于是，虽然社会资本也想为新时代城市发展出一份力，但再怎样咱也不能违反了逐利的铁律，最后想想好像“臣妾真的做不到”。老旧片区的商铺多为产权不清晰且分散的底商，少有能够形成投资价值的资产/

如果你“有幸”体验过今年上半年上海的全市疫情封控，那么你很有可能也加入了社区团购大军吧？是不是每天睁眼第一件事便是打开叮咚、盒马、美团参与全民抢菜活动？是否也曾抢到彼时上海人民马斯诺需求顶端的产品-

“什么时候回上海？我和小倩已经帮你看了几套小区里正在出租的房子了。”给我发消息的是向亮，上海社趣好市的创始人。社趣好市是一家开在小区围墙内的“超市”。在今年3月之前，我每个月都会喊上几个好朋友，开车去向亮的浦东店里吃饭、聊天、顺带买点日用品。店里配有一个厨房，向小区居民提供成品和半成品，每天的食材和菜品都是向亮精心挑选安排的，大家围坐在餐台上，听他娓娓道来每道菜、每款酒的来历，味道格外香甜，那里就是我的充电宝，以至于我最后郑重决定，今年搬家就要搬到有社趣好市的小区去。本来约好了3月，喊上在上海做自闭症学校的一清一起去向亮的浦西店里吃饭，起因是一清有一只叫“澳白”的小狗，而向亮和小倩那阵子刚收养了一只小猫唤作“拿铁”，而我也要去看看那个想要搬去的小区。结果这个约会一直到今天都还没完成——3月上海开始断断续续的隔离，然后就是4月开始的持续居家，后来开始报复性出差，到现在还没有回上海。想来这恍如隔世的3个月，对我的改变比想象中的要大。5月底我先回了杭州的父母家，第一件事就是帮他们换了一个大冰箱——从品牌到型号到指导价格，都是咨询的向亮——那时候正赶上618的预热，让我没想到的是，同样的一款冰箱最后还是在线下店买的，价格比某东某猫那些五花八门又虚头八脑的折扣划算。放在上海就更省心，直接请“好物推荐官”向亮推荐，在社趣好市那闭眼买。·0·1·社趣好市未来商业变革的管中窥豹如果问两次疫情冲击下商业的变革方向，社趣好市是一个可以管中窥豹的典型案例。创始人茹向亮先生是泰国正大集团在国内最年轻的AVP，一直在零售行业尤其是精品超市领域。前年，他自觉如今的超市越做越没有意思，于是辞职和仁恒物业合作，在仁恒上海3个小区的会所里，开出了这个特别的超市。说是超市，其实更像是一个生活好物的集合店，一个标准店大约是300平米，除了陈列区、柜台区和仓库外，还配备有一个烹饪区和类似开放厨房的就餐区，小小店内有4000个SKU，服务有500-1000户的小区居民。几个迥然不同与一般超市的情况：他们有3个厨师，在3个店里轮值，除了满足客人每天午餐、晚餐的制作，还会帮助客人做很多食材的预处理工作，很多客人说，有了社趣好市，家里可以少一个阿姨了；他们和海尔有深入的合作，用的全套厨房设备都是卡萨帝的，比如陈列在开放厨房展示区的这个家用冰箱，捂得严严实实的，打开一看里面还有牛肉在售卖。当时我好奇的问，“客人怎么会知道这里有什么呢？”向亮说，他们每天早上都会把当天新到的商品发到微信群，大家来店里之前，就知道有些什么，甚至很多时候，就是在微信群里直接下单的。是的，他们有一个小程序，但从没有客人在小程序下过单，更喜欢用微信聊天完成下单。每次我在他们店里吃饭的时候，总能看到好多孩子跑过来买东西，说话都奶声奶气的——小区家长们不约而同的选择在更安全的墙内环境里，锻炼孩子们的社交和自主能力。他们很多的产品，都是和消费者共同挑选出来的，譬如儿童区的一些食品、用品，很多都是小区妈妈们的建议，参与感这个词语在这里体现的非常明显。包括角落里几万块钱一个的小美多功能料理机，是一个小区妈妈放在这里的，她觉得放在家里反正不用，决定贡献出来给更多的人，类似这样来自小区客人的无私奉献还有很多，很多客人都把他们当成了朋友，主动和他们分享好吃、好用的东西。今年过年前后社趣好市还组织了几次牛奶的团购，在微信群用接龙的方式，一家店一天就能卖出好几万。前阵子的上海疫情，他们的店员坚持吃住在店里，在保障供应方面做出了巨大的贡献，即使在供应链最艰难的时候，向亮也坚持不涨价。经此一役，社趣好市和小区居民关系更加紧密了，小区居民入群率已经从70%上升到了95%，群里的氛围也更其乐融融。·0·2·四个经典元定律看消费趋势今天我们所有城市的商业空间，都是基于零售引力法则这个经典元定律发展而来，上个世纪3、40年代提出的这个法则指出：商圈的规模越大，其所能提供的商品的丰富度就越多，人们就越愿意长途跋涉前来消费；并且，根据人们消费的需求不同，也形成了不同能级的商圈。上海2013年的几个不同能级商圈的辐射范围，市级商圈徐家汇、人民广场、陆家嘴，还有区域一级的商圈和社区一级的商业，都遵循了这个体量越大，辐射范围越远的零售引力法则规律；那个时候，市级商圈除了头部的购物中心以外，也会有梯队的层级，根据细分的主题，大部分都活得还不错。但这个规律，大概从2010年代开始，在上海被逐步打破了。举一个简单的例子，在2008年徐家汇商圈的一个街铺上，当年达芙妮租下来的一个店面，成本是40块钱每天每平米，但是，到了2018年的10年后，这个铺子的租金，掉到了不到20块钱每天每平米。为什么呢？因为这个经典法则被电商打破了。“人们购物的方式、受欢迎的品类、经济状况会变化，但大家渴望以更低的价格、更快的速度、更优质的服务买到东西这几点是不会变化的。”这是来自亚马逊创始人贝索斯的元定律。京东的创始人刘强东也说过类似的话，更低的价格、更快的速度，更多的选择，这些都被线上实现了，人们不再需要跋山涉水，去往市级商圈，也能够找到小众品类的商品，零售引力法则不再全面奏效。所以进入到2010年，线上以高速发展，经历了3个发展阶段之后，在2016到2018年之间，出现了结合线下的新零售、新消费、全渠道概念，而这个时间点，恰恰也是电商的增长达到了巅峰的时候，大约在2019年前后，全中国的网购率攀升到了接近20%左右，那个时候行业的基本共识是，线上的黄金时代，走到头了。

今天被方勇的这一段话触动了：长期主义不是靠用力就可以坚持的，你越是自以为是的居高临下，越是狂妄的以为可以去改变世界(或者拯救世界)，越是以为自己无所不能，就越容易碰壁，越容易和你的初心走远。而只有把自己降到最低，置于这个时代当中，置于当下社会的整体当中，你才能真正与时代同呼吸共命运，才有可能融入，才有可能成为时间的朋友，成就时代的使命。回望过去的这5年，恰恰就是不断的把牢牢的自我认知边界打破的过程，突如其来的疫情，越来越多变的外部环境，越来越多而复杂的客户需求。就在今天，我还能听到内在有一条裂缝的发生，是再一次打破自我的那个变化正在发生。而让人欣喜的是，这个过程已经越来越少的痛苦，因为此时面对这一切的已经不再只有我，而是有了我们——社商先锋营组建自今年3月中旬，成团于5月底，首刊发表于昨天，而于我而言，缘起需要追溯到5年前。今天是7月1日，2022年的下半年拉开了帷幕，用这一篇写在首刊的开刊词，作为对过去的总结，对未来的展望，更是对先锋营所有伙伴的感谢。谢谢大家多年来对长久价值的共同坚守和不断创造的长期坚持，因为从我变成了我们，这一切都变得更有意义。2017年的市场还是如火如荼，但在上海的我深刻感受到购物中心的同质化越来越严重，于是开始探索在主流商业不动产之外的机会。通过高和瀚同基金的关系，结识了在上海专注沿街商铺二房东业务的被投企业鲲程投资，和创始人老顾一拍即合，开始摸索这个领域的投资机会。投资需要理性和依据，而这个行业又恰恰缺乏数据，于是，我们就一猛子扎了进来，开始用人肉一点点做数据搜集和行业分析，并在2018年开始推动投资业务。2020年初突如其来的疫情，对整个行业影响深远——一方面，疫情加速下，商户盲目开店的热情受挫，租金收入开始震荡，且其经营能力的差异被急剧放大；另一方面，家门口商业稳定性被验证的同时，作为政府实现人民幸福美好生活追求的重要抓手，社区商业为核心的5分钟、15分钟生活圈被放到了更高的战略地位上。这场疫情让我对行业趋势的判断有了较大的校准，原本只需要等客户上门的好地段的开放街区，也愈来愈依赖于好的运营团队，而社区商业的独特性使得传统大场的运营方式水土不服，市场却罕有专注沿街商铺、社区商业领域并已形成一定运营方法的团队。于是从2020年开始，在市场上寻找这样的团队，成了我们展开行业研究很重要的一个部分。第一个伙伴是通过塞米的介绍，结识了当时在业内已有一定知名度的杰克，他当时还在操盘巨鹿路758

过去几周逐步复工复产的上海人民恐怕都有种“一朝春夏改，隔夜鸟花迁”的感觉吧？3月底开始疫情封控，错过了上海的最美“人间四月天”，待再出门时，你家楼下的餐馆小卖部可还安好？我们看到了长寿路上如火如荼开门迎客的生鲜超市和便利店，也迎来了雁荡路上Sober

对于社区商业未来的发展，蒋平说她所走的每一步都基于她过往的人生经历和行业敏锐度，她做社区商业的初衷就是为了打造一个温暖的、熟人关系社区，她也会带着一份柔软的心，继续深耕在社区行业。

近日，第五届中国城市更新论坛举办了第二场会前沙龙，聚焦疫情常态化下的社区生态，上半场4位深耕社区商业的一线操盘手、企业创始人参与了本场讨论，就“社区商业的价值挖掘”和“什么是社区商业2.0”两个核心议题分享了各自的实践经验方法论和洞见。在会后，里仁商业的合伙人沈剑也专门撰文，就社区商业2.0时代商业“碎片化”的情况，总结出“室外化”、“社区化”、“去中心化”三个具体趋势判断。「

1天，通过每晚8点的21天直播、612马拉松直播、系列深度主旨文章等，一同见微而知著，汇聚正在闪烁的微光，看见未来的Xin愿景和Xin道路，建立面对不确定未来的Xin力。

本周四晚8点到10点，中国城市更新论坛联合网易新闻财经频道，将为大家带来一场疫情常态化下，如何挖掘社区价值的专场直播。在上半场，高和畅将携手深耕商业和社区商业的伙伴，探讨社区商业的价值挖掘方法。今天的推文为周四沙龙主题作引，从消费元定律出发，初判未来商业的趋势和机遇。·0·1·零售引力法则今天我们所有城市的商业空间，都是基于这个经典元定律发展而来，上个世纪3、40年代提出的零售引力法则，这个法则指出：

自2021年我国“十四五规划”和《政府工作报告》首次提出城市更新行动以来，城市更新便成为各地城市经济发展的热点话题，持续引发社会各界的广泛关注。在近年来的理论实践过程中，“避免大规模拆除重建”、“保留城市印记”等核心理念已被业界广泛认同。同时，当前中国的城市更新也普遍面临着传统模式的突破：一方面，各地操作难度相对较低、价值相对较高的地块已被“充分挖掘”；另一方面，作为操作主体的地方平台公司也有着降低负债率、融资脱离地方政府信用等核心诉求。在上述大背景下，小畅为大家带来由高和更新CEO柯翔最新出炉的文章，深度解读地方平台公司如何抓住“城市更新”的时代契机，在新型使命的驱动下实现自身业务模式的转型，以及在未来的更新项目中兼顾公共利益与商业利益的实践路径。·0·1·前言本文围绕城市更新中不可或缺的统筹实施主体——地方政府城建职能的投融资平台公司（下文简称城投公司），结合实践中的上海经验，一起了解下地方平台公司在城市更新实施路径中的新型使命及其自身的转型机遇。文章试图站在城投公司这个特殊的更新主体视角，展望城市更新实施路径的未来走向。

前言站在未来，如何思考疫情之后的未来商业？作为一家专注城市更新的投资机构，高和资本长期关注城市更新领域的创新赛道，先后布局了专注于房地产轻资产或产业创新的PE基金，以及中国首支垂直于地产科技领域投资的专业基金。如今，高和资本再次引领行业之先，推出首支社区商业基金，规模10亿人民币。为了进入社区商业这一赛道，高和资本深耕多年。旗下高和畅团队，定位基于行业研究的社区商业资产管理综合解决方案服务商，分别于2018年和2020年发布了《上海沿街商铺调研报告》系列研究，并于2020年底参与发起【上海社区商业联盟】，于2021年联合中国城市更新论坛举办社区商业分论坛，于2022年联合社区商业产业链中的代表企业成立【社区商业共力体】，推动行业可持续发展。同时，高和资本内部亦成立了社区商业专题研究小组，长期关注社区商业的前沿发展，洞察行业趋势，前后经过6次迭代，并将研究成果精炼编制为《社区商业白皮书》，现面向全行业公开发布，供业界同仁共同交流学习。如欲获取《社区商业白皮书》电子版请在后台输入：《社区商业白皮书》即可获得电子报告高和资本高和资本成立于2009年10月，自成立以来致力于用金融重塑城市面貌，引领和推动中国城市更新与不动产证券化。目前，高和资本已经成长为国内领先的商业地产私募股权基金和国内不动产证券化的开拓者和推动者。高和资本在商业不动产领域总投资超过460亿元，并完成不动产证券化产品（包括CMBS、类REITs和公募REITs）约260亿元，城市更新项目20个。在2012年-2019年连续八年被上海第一财经《中国房地产金融》杂志评为“人民币房地产基金TOP10

以下文章转载自TOP创新区研究院你了解创业生态系统么？构成这个系统的三大要素是什么呢？放眼全球各类经济形态，这三大要素构成的不同组合又是如何在当地经济体制下相互影响相互制衡，共同推动整个社会经济模式的转型与进化的呢？本期小畅推荐来自TOP创新区研究院的近期洞察，看巴黎最重要的孵化器之一The

在刚刚过去的2021年里，我们见证了后疫情时代消费市场大环境与当代消费者消费习惯的变化，而近期上海突如其来的疫情笼罩下，似乎又进一步加速了这一变化。热度回归街区，稳定度回归社区，是我们这两年在上海的发现。基于过去多年的思考以及对未来趋势的判断，高和畅拟联合社区商业行业产业链中的代表企业、尤其是聚焦经营、运营的领先生产力企业，相约成立【社区商业共力体】，共建行业知识积累，以推动行业以人为本的可持续发展。第一批的共建人和共建单位，他们是小畅通过这几年的案例分析和行业研究，挑选出在各细分领域中，代表行业领先生产力的企业同时，自2022年的春分时节开始，高和畅将正式发布系列《社区商业行业研究双月刊》，本次率先发布的，是聚焦开放式商业体验空间的先导刊，文中梳理了开放式商业体验空间的独特形态与运营特色，并详细解读了该类资产的投资价值与运营理念。请在高和畅公众号中输入＂开放式＂小畅会告诉你怎么获得呦。在未来，高和畅将协同共力体单位，共同发布行业领先的优秀案例、行业白皮书、趋势报告、热点及动态等内容；同时，也将持续引入行业内代表领先生产力的企业。另外，商业一姐刘晓兰女士为了对抗疫情的行业低迷情绪，决定开启她的主播事业，自本周日3月20日开始，每周日的19:00-21:30进行直播，所有共力体的成员也将逐一亮相，欢迎关注。最后，请查阅报告内容的简要介绍全部报告请向公众号后台索要·0·1·开放式商业体验空间概览统一运营模式下的露天式购物中心和街区/街道空间将成为投资者的重点关注对象。虽然国内零售物业的传统认知角度，开放式城市商业空间并非优等生，但在后疫情时代，随着消费习惯及消费渠道的不断迭代与多元化拓展，以街道、街区、院落等多种形态存在于城市各个角落的开放式商业空间，在经历了从集市、大卖场、百货到购物中心的发展历程后，又重新回到了大众视野，成为后疫情时代消费者更加向往的线下休闲生活场景。投资者角度一线及新一线城市盒子式零售物业资产价格高、租金增长上行压力大、产品同质化严重，导致投资及经营挑战较大；同时，整体零售物业市场供需失衡的局面也更加考验运营商兼顾内容创新及收益增长的可持续发展能力。在此大背景下，开放式零售物业资产的优势凸显，在疫情前后显现出抗周期、防御性强的属性。如果我们以成熟的美国零售REITs市场作为参考，就会明显看出以社区型、非市中心的街区型邻里商铺为主的露天购物中心（open-air

近年来，人们精神消费需求的日益增强带动了创意产业的蓬勃发展。与此同时，城市更新浪潮下寻求内容与形态再生的老旧城区或废弃厂房也凭借深厚的历史文化背景及独特的空间调性，成为创意工作者建立圈层文化和输出生产成果的优选栖息地。这个相辅相成的过程中存在着哪些机遇与挑战呢？本期小畅推荐建筑手帐C的研究探讨，看创意产业如何积极参与城市建设，为城市更新注入新鲜血液。创意产业Creative

城市更新是充满了“鸡毛蒜皮”的新事业，其中，对公共空间的激活和串联能起到穿针引线的作用，是片区更新中的重中之重。全球范围内更早步入城市化进程的大都市，其对公共空间治理经验表明，介于公共与私有之间的「模糊地带」，才是触发众多社会不良问题的重点，才是治理的攻坚区域。本次推荐华高莱斯团队的研究总结，模糊地带整合治理的三种主要模式。提起一座城市的活力中心，我们不约而同的会想到广场、公园、街区等公共空间。对于大众来说，公共空间是城市的魅力所在；对于城市治理来说，这些空间则是管理的难点，也是被戏称为「一管就死，一放就乱」的焦点区域。▼

社区商业是经济发展的产物，但同时也需结合生活方式的改变，这背后的关键要素之一，就是人口流动——著名社会学家费孝通指出，“社会变迁起于人口的流动，人口流动非但使个人能够见到不同的生活形式，而且使个人遭遇新环境，要求新应付”。

上期“小畅伴读”带领大家“云逛街”，为大家分享九行对于全球五大网红街区的深度解析（全球五大网红街区，99%的人都白逛了），了解了这些传统街区在城市街道和商业的变迁中自然生长的过程，也认识到开放、包容有温度，能融入居民生活的街区才能给予城市居民更好的生活体验。本期“云逛街”行程继续，为大家分享10个经典街区景观设计的案例，探寻一下这些街区如何通过布局、设计等，使得街区街道成为吸引人群驻足、停留的公共空间。一座活力之城，少不了各种大街小巷的串联。如果能赋予街区舒适、浪漫等特性，并通过合理规划，激发街道活力，让街道融入城市居民生活，人们将更容易获得美好的生活体验。那么如何把街区打造成更有趣、更具吸引力的公共空间？本文介绍10个经典街区景观设计的案例，供大家参考。1.

又到了一年一度复盘年度目标的美好时节，犹记得年初立下的“西北追梦之旅”的目标，因为反复的疫情而被迫搁置，因而对于户外活动空间的向往尤为强烈。上期“小畅伴读”给大家推荐了华高莱斯对于街区模式的研究（生活街区、超级街区、生态街区，谁是下一个爆款？），深度分享了“生活街区”、“超级街区”及“生态街区”。本期小畅继续带领大家“云逛街”，为大家分享九行对于全球五大网红街区的深度解析，去感受经过几十甚至上百年的历史积淀后，这些传统街区在城市街道和商业的变迁中自然生长的过程，并通过街区独有的开放、包容与温度，成为连接一代又一代消费者的城市空间。抓住2021年的尾巴，重温“旅游逛街”的感觉，祈祷疫情早日退散。本文转载自九行公众号（ID：jiuxing_neweekly），原创郑依妮。从墨尔本卡尔顿区、东京代官山、纽约曼哈顿SOHO区、清迈宁曼路到巴黎玛黑区，这些传统街区里生长的“网红打卡圣地”，在时间的沉淀里成为当地人多样性的日常空间，打造出一种地方感。△图/Caroline

早在今年年初，Huanxin学院曾推出过一个在线的讨论话题，“社区商业”究竟姓“社”还是姓“商”，精准的指出了问题——政府主导还是社会资本主导的项目，都各自天然占据一端，想要做的好，就必然需要向另一端探索深耕。

上周末的上海，秋高气爽、风和日丽，小畅和朋友在幸福里吃了早午餐，走的时候，同伴说，“那些在上海拼命工作的人，如果没有来这里走一走、坐一坐，那真的失去了来上海的意义”。牵着宠物走过的小情侣，咖啡馆里捧着书的老爷爷，橱窗内叼着笔的小姐姐……这些生动的场景展示的就是“生活”，没有什么比开放的街区更适合展示和体验“生活方式”的了。在《上海15分钟社区生活圈规划导则》中，就曾明确提出考虑人行需求，控制街坊尺度，并沿街布局城市公共功能，创造活力街道界面的要求，本期特别推荐来自华高莱斯对街区模式的研究。随着城市更新进程的加速，各式各样的「网红街」开始霸榜刷屏，「街道更新」成为全民关注的焦点。▼

在高凤琴女士的组织下，我们与在西安从事城市更新行业各个领域的专家做了密集的交流，更为立体的感知这座西北门户城市。一个个鲜活生动的案例（商业治理带领村民共富的西安袁家村、为百姓服务的烟火社区西安长百新市）、一张张生动的面孔，让我们逐步解读出这座千年古都孕育城市更新全新商业文明的底层基因。本期小畅将再分享一个堪称为国内年度案例的——西安老菜场。陕西日报社全媒体中心对项目的报道视频中提到：“正是一代一代人看似平淡的生活，筑起了这座城市厚重的历史；让过去、现在和以后的人们，继续在这里诠释，各自心中所定义的幸福生活”老菜场是一个集大成项目，全名老菜场市井文化创意街区，位于西安碑林区的建国门内，紧挨着东南角的古城墙。项目围绕着建国门综合市场，对周边街区进行了更新活化，范围包括建国门顺城巷以东和信义巷两侧的沿街商业用房，以及楼上的建筑空间，共计面积15000平方米。历史上这个片区曾是西北局旧址和陕西省省委早期所在地，留有省政府的家属院，建国门外以南也聚集了大量的文化设计类事业单位，充满了厚重的城市生活底蕴。

被列为国家战略的城市更新，其主旨是推动中国城市走向可持续的发展之路，其中的重中之重就是以人民为本——一方面，是补齐和改善在城市快速开发中缺漏的基础设施、改善民生、满足人民美好生活需要；另一方面，也涉及到进一步推动内循环、开拓更为丰富和多样的消费内容和服务，发展新消费反哺发展之路。本期小畅推荐上海“高线公园”百禧公园这一案例的总结，论述了如何在城市的公共空间更新中更为深入的贯彻民生和经济这两本账。正因为有这种实事求是的较真态度，才让上海一直保持“硬实力”和“软实力”的全国领先地位。·先·导·阅·读·“百禧公园”刚有余而柔不足是不是一个硬伤？作者：倪超英听说上海普陀区的百禧公园于国庆前开放了。开放20天的百禧公园据说褒贬不一，百闻不如一见，于是决定去公园走一走、看一看。从轨道交通3号线延安西路上车，到了曹杨路站，问地铁服务站人员，他似乎没有听说过有这样的公园。于是一起查百度，见枫桥路位置，他建议我再坐一站11号线，出站后左拐就是。没有想到的是，当拾级而上后，发现是条天桥式的空中步道，人称“高线步道”。尽管有多个下口可以走，但还是一路走到底，竟然有约1000米之长，中间还过了一条兰溪路。在整个桥上走，可以发现，桥下有组团绿化、绿墙、花境以及小规格乔木的种植，还有些花卉布置。公园也因此被称为“高线公园”。在约1000米步道的尽头，就是中山北路3235号，对面便是环球港。回程是轨道交通3号线曹杨路站，不用再坐11号线了。作为逛逛和体验，这样很不错；不过作为公园，却有着“刚有余而柔不足”的遗憾。沿途小区与公园成隔壁邻居约1000米的线路上，沿途有很多居民小区，有六层建筑有高层建筑，一个连着一个小区，这些小区与公园的关系，就是“隔壁邻居”，全程都是有高墙等隔开的，居民小区与公园间，不是柔性边界，而是刚性隔断。有居民表示，如果小区与公园之间完全打通的话，彼此的干扰也太大，对小区也有安全隐患，但是这样生硬的隔开，一是太没有设计感，二是违背了生态性原则。有居民表示，如果绿篱等形式隔断，然后在小区设置门禁，这样就会好很多。确实，公园与小区间，不宜生硬的物理隔断，而应该通过园艺方式布置，并为小区设置通向公园的通道，这样既可以让居民进入公园，又能确保安全性。如长宁区的天山公园，为周边多个小区开设了通道，用门禁系统管理起来，把生态福利送到了居民的家门口。绿量不足高温天会不会有人中暑？有位市民说，他听说有这么个公园，今天特地赶过来看看。他说步道这个载体确实不错，但是作为公园，绿化实在太少了。虽然有树有花还有竹子，但是很多地方是蜻蜓点水，成不了气候。而且走在步道上，一般不会多次上上下下地为了那点绿化而折腾。特别是夏天，走在步道上，一点绿荫都没有，那是非常晒的，老年人应该吃不消，高温天气会有中暑的风险。硬质景观太多有了些压抑感走下高线步道，有功能比较丰富的休闲活动廊，篮球场是很受居民欢迎的，常有居民到此打球；一个小小梧桐花园，是这个带状公园少有的“溢出景观”地，老人们可以锻炼身体，还能带着孩子休闲。不过总体来说硬质景观太多了，就让人有压抑感。在公园的4号口中山北路入口处，不仅头顶有着巨型盖罩着，而且连公园的名称也是在一个硬质装置里，虽然捎带了一个上步道的楼梯功能，但是总体来说，空间里遇到的都是硬质景观。在半开放的地下空间，是一个展览空间，这个空间，因两侧的隔离墙和“屋顶”的钢结构，被压抑得透不过气来。·案·例·总·结·城市公共空间更新不能热衷于“打卡网红”要把实用性和可持续性放在首位作者：上海产业转型发展研究院首席研究员撰稿：夏

扫描下方二维码加入小资管星球如何理解“中国式社区”看传统大卖场如何变身，吸引社区居民？牛年重磅：《2020商业治理与上海街铺报告》正式出街！街铺调研报告专题行走的小资管星球趋势案例/法律/财税专栏

Eat，就是一个主打美食与社交的商业集合空间，商户多为来自不同菜系的商户，而在一开始拿到项目时，团队是希望做成带有零售及其他业态的多元化生活方式集合空间，奈何因为一些限制，最后只能专注做餐饮。△