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房地产告别“只涨不跌”时代，刚需如何买房？
*本文为「三联生活周刊」原创内容经过最长的一轮紧缩周期，房地产从去年迎来了转变，刺激市场的调控政策频出。中国房地产进入到新一轮的宽松周期，同时房地产是支柱性产业也被重新提及。但今时不同往日，中国在城市化、老龄化和少子化影响下，购房人口结构、人们对经济和房价的预期、房地产行业内部的供需关系都出现新变化。从前几个房地产周期里政策宽松到楼市回暖的经验恐怕无法复制。我们想知道新形势下房地产行业对经济的影响，以及作为个人，如何做出合理的购房决策。主笔｜杨璐杨现领是经济学博士，空·白研究院创始人。他也曾经是贝壳找房的首席经济学家，出版有《新中介的崛起与房地产价值链的重构》《租赁新时代》《存量房时代：经纪人的职业化》等等。因为有房地产市场的工作和研究背景，杨现领既有宏观经济的视角，也对具体楼市的现状和趋势很熟悉。我们在这样变革的时间点上跟他做了一次专访，从他的调研结果出发，杨现领答疑解惑。空白研究院创始人杨现领三联生活周刊：自从1998年启动商品房市场到现在，我国房地产经历了6个周期。跟前面几个下行周期相比，这一轮下行周期对房地产行业的影响是怎么样的？随着疫情放开和结束，哪些影响是自然消除的，哪些是需要通过政策手段来干预的？杨现领：我先把这轮周期的特征说一下，有助于理解现在和未来一段时间的房地产形势。这个周期有几个比较大的背景。第一个，它是在中国房地产交易额达到历史高峰的回落。我们现在可以确认2021年新房总交易额是18万亿元，这是一个历史峰值，以后不可能再回到18万亿了。这跟从前周期给我们的经验不一样，从前是有波动性的，这一次是周期性调整和长期结构性调整的组合。在这一点上，行业里是有共识的，就是我们讲从历史上最高峰的18万亿交易额走向一个长期下降的周期，区别是在于下降到什么水平。2022年的交易额是13万亿元，大家会担心2023年会不会进一步下降，2024～2025年极有可能保持在10万亿元左右的水平，这已经是相对乐观的预测了。第二个，从经营上讲，2022年之前的五年，中国房地产市场经历了历史上最高歌猛进的一轮发展，交易额达到了七八十万亿元，卖了7000多万套房子。这个数字相当于我国从1998年房改到现在20多年之间里所有卖出房子的三分之一以上。这五年的高速发展既透支了开发商自身的经营能力，也透支了消费者的需求。正常的经营周期之下，企业从拿地、开发、施工、销售等产业链的总体经营能力是不可能一下子突然提升的，但是企业的销售规模和融资规模却出现超常规发展，这只能意味着潜在经营风险和金融风险的累积，于是我们会看到2022年大量企业的破产，大量项目无法正常交付，甚至出现烂尾，于是“保交楼”才成为房地产政策的主线索。第三个，购房需求发生了变化。这次宏观调控和房地产调控之下，需求恢复的速度有限。这里有一些疫情原因，正常需求被抑制了。随着疫情放开，会有自然的恢复。比如2023年初释放非常明显的就是返乡返城的置业需求，农民工返乡比如说到县城买房，还有一部分到城里买房。但疫情只是影响到了恢复的节奏。但是2023年住房交易恢复的可持续性主要取决于人们对于未来市场和房价的预期。2022年中国居民存款增加了18万亿元，而2021年只有10万亿，也就是说，2022年存款多增了8万亿。这8万亿存款说明一些消费被延迟了，要么是住房，要么是汽车，显然住房需求被抑制的幅度更大。因为2022年总房屋交易额里新房有13万亿，二手房有5万亿，合计18万亿。相比之下，2021年新房是18万亿，二手房是7万亿，合计25万亿。换句话说，2022年比2021年的总房屋交易额降了7万亿需求。居民的存款没有去买房，或者说他在过去两三年里卖了二手房，本来要去换房子的，他没有换。这是2022年房地产市场大幅度下行的一个重要背景，疫情因素不是主变量。中国房地产进入新一轮宽松周期，这次是政策性调整和结构性调整的组合，从前的经验难以复制（伊凡
2023年2月10日