随着田园东方无锡北区蜜桃小镇农业产业园、南京汤山尚庄园田里、昆山张浦金华村以及南通都市农业公园田园客厅的亮相，我们把这一类项目作了一番打量，梳理归编为一种产品，称作“田园客厅”。田园东方从提出田园综合体到探寻田园文旅，到我们今天归纳出田园客厅，其实是从模式研究到业务组建，最后落实到产品实践的一个过程。△

有同事看见田园东方公司介绍里说无锡阳山蜜桃村北区是田园综合体2.0，又看见公司今年起推介田园客厅时说“田园客厅是田园综合体2,0的代表产品，于是提问：田园东方田园综合体2.0是指什么呢？确实！我们不能自己觉得有了经验后的新认识、开始采纳新的实践方法、项目呈现了新的形象，就自己说成是2.0呀！得有个“官方”成体系的说明。首先，田园综合体不是指项目，而是指一种方法论，一种城乡领域规划运营的方式方法（就如我们曾写过的文章：“操作系统与APP”）。说成2.0是打个比方，是借鉴类似汽车行业里不断更新迭代的新产品，或者软件行业不断更新的新版本。那我们就在如下几个方面来阐述田园东方田园综合体2.0是指什么吧！01项目形态田园东方田园综合体1.0项目规划范围粗广，在产业规划和空间规划上对政策和市场的探索性成分较多。因此项目主要表现为村镇广大地区的总体规划，里面包含农业产业生产基地、农文旅项目群落、田园社区的开发建设。项目边界不那么清晰，而且看起来社会属性较强，形象以农业和文旅业态为主。这造成每当有人问及什么是田园综合体时，不太容易一两句话说清楚，我还为此画了一张“田园综合体三农生态生长模型”来说明田园综合体的复杂。△南通都市农业公园田园客厅田园东方田园综合体2.0的项目，更加注重项目的“产品化”。产品化是指一个个可独立核算运行的产品和子产品，这就使得项目清晰有边。在2.0时期，田园东方以文旅运营业务为核心，推出重点包括以“园田季”为代表的开发产品，以“田园客厅”为代表的EPC产品。在上述两类产品中，明确了两种项目各自的模块化组成。02功能业态田园综合体2.0项目功能更加明确、空间更加紧凑。在土地利用方面，用途明确、高效集约。须根据各地具体的政策，灵活但有原则地应用国有用地、集体用地、农地的组合。田园综合体2.0项目空间形态上更加穿插融合，农业、文旅、社区不再割裂，空间开放流动，形态乡朴而时尚、功能互相带动，并存、共生、相托！在这里，有原乡的元素、都市的文明。功能上更加强调以文旅为抓手，以文旅激发或运营的方式，带动农业产业等在地化基础产业的发展，实现原住民、新居民、游客的共同社区，相融共生。△田园东方昆山金华村田园客厅农业部分以产业园和品牌体验中心为业态，文旅以度假住宿、自然游乐、生活服务、社区社群为主要业态，社区建设主要体现为村镇形态、当代设计、质朴精致的现代社区业态。田园综合体2.0项目须有一个“田园客厅”，是接待参观考察与行业展示交流的接待中心、新社区经营者等“新居民”的社交生活中心、原住民参与共创共享的社区中心、周边都市人群的旅游度假打卡地。03产品运营田园综合体1.0项目的运营管理边界并不清晰。在2.0时代，更清晰地理清政府、集体、村民、居民、游客、企业多方利益关联者的细腻边界，在理解的基础上做到更精确的责任分工，说清楚哪些是政府应该做的、哪些是集体应该做的、哪些是企业可以做的。说清楚政府、集体、企业分别应有哪些独到的实施运营方法。△南通都市农业公园田园客厅田园东方在2.0项目上主张产品运营一体化，在度假住宿、自然游乐、农业产业园、田园客厅、社区运营五个垂直打造的分项产品方面精专化、模块化。运营方面，突出品牌营销、赋能共创、社区社群和产品运营一体化管理体系。04客户服务田园综合体2.0时代，田园东方更明确地将客户分为B端客户和C端客户，B端客户为政府和众多的合作商家机构。田园东方更重视通过为B端提供服务，最终实现为C端用户服务。在田园综合体1.0时代，我们说得比较多的是赋能，但是个体纷繁、思维分散，效率不高。在田园综合体2.0的思想下，不再以自说自话、从自我出发地说“赋能”，而是放低自我，以系统性自身能力为基础，链接政府和合作机构，形成“合能”。即：从赋能，到合能！△田园东方昆山金华村田园客厅05管理体系田园综合体2.0的项目，主张常态化可持续运营。企业讲管理架构，在业务架构方面，田园东方以产品运营中心为轴，围绕策划规划、EPCO、度假运营、产业运营、园区管理等五项业务能力进行模块化构建，建立起设计、开发、EPC、酒店、乐园、农业、文化、运营八类业务主体构成了田园综合体项目的“大运营体系”。06价值理念在田园综合体萌芽生发的1.0时代，理想主义占据着人们的情怀。且不管路径如何的我们，提出了：复兴田园，寻回初心！而在随后实现理想的道路上，随着认识越来越成熟，也呈现了更多的机会与大家、与社会、与政府、与机制紧密协作。走着走着，就走成了一群人！我们提出新田园主义价值主张：发现自己、分享快乐、触摸自然、播种希望！分别对应人与自己、人与他人、人与自然、人与未来的这四个关系。然后用这四个维度，对应制定产品与服务实现细则。田园综合体2.0，就是为现代人提供美好田园生活空间及田园生活方式的产品与服务！△南通都市农业公园田园客厅写完上面几条，觉得其实就是一次反思提炼型的编撰吧！怎么说呢，田园综合体2.0，是田园东方企业自己的一种说法，当我们说出要做田园综合体2.0，其实就是觉得环境变化了、过去的做法过时了、样子落后了，需要做升级换代的产品。现在大伙非要理论深究，那就提炼为以上几点吧！《什么是田园综合体2.0》后记：写完上面的介绍性文字，憋不住，再说点理论和概念吧！田园综合体在2017年被写进一号文件后的那段时间，我们主动或被动地走进了很多“意识形态之争”，当时受到最大的冲击是某市人大给了我们一个意见说“田园综合体姓农而不姓商”，于是把田园综合体限定在了农业产业领域里面。还有某省一位领导在非正式的场合说“今后田园综合体这个概念中央不会再用了！”

本文大部分内容曾在2019年10月8日以《在地村镇化》为题刊发过。时至2020年，将原文作修改，在“走向新市镇”的话题下，再次刊发。2012年，我们基于地产业务转型发展视角、基于市场消费趋势发展视角、基于大城市郊区和发达地区乡镇新型城镇化视角，编制了名为“田园综合体”的理念与规划运营模型，并开展了实践。在随后的这些年里，行业发生了特色小镇、田园综合体、乡村振兴、新经济新常态、城乡融合，以及疫情之后的新空间、新经济浪潮。期间，无论是我们经历了田园综合体到底是姓“农”还是姓“商”的质疑，各地政府主导的田园综合体花费巨资投资大量村镇地区的基础设施和配套场所后面临可持续发展的问题，各地以田园综合体为概念的项目在土地和地产政策纠缠的边缘痛苦挣扎，我们负重砥砺前行于不合初心的郁闷与苦恼，并看见了行业里无数企业和地方政府的纠结、困扰。时间到了2020年，按我们一位事业合伙人的说法，所谓我们所说的田园综合体，对社会来说，就是城乡融合领域的新型城镇化方式；对行业来说，就是为追求幸福生活的人们提供田园生活空间和田园生活方式的产品与服务。田园东方江苏南京尚庄村项目那么：乡村振兴，为什么中国在城市化（城镇化）率还不到60%的时候，就已经提出来了呢？为什么乡村振兴和特色小镇大都变成了文旅项目呢？为什么文旅公司一段时间后纷纷改名“文商旅”公司了呢？为什么文商旅公司，最后都变成了“城镇发展”公司了呢？明明是搞文旅项目、搞田园综合体，怎么绕不过土地和地产业务呢？为什么乡村振兴，最后采用了“城乡融合”的说法了呢？为什么在前些年被许多大企业作为转型投资新版块的文旅事业，在疫情之后基于新投资时代被纷纷缩减或砍掉了呢？（相信还会重整重来）为什么先行觉悟后的地方政府不再一味简单地谈“乡村振兴建设”，而是强调必须落实“常态化运营”，更有发达地区开始提出了“新空间、新经济”了呢？同时，在内部困难、外部矛盾加重的疫情之后，国家却同时更加强调乡村振兴，将之作为更加重要的战略了呢？2019年，为加快实施乡村振兴战略，发展壮大乡村产业，农业农村部、财政部曾发布通知，批准298个镇（乡）开展农业产业强镇建设。实际上，从特色小镇、田园综合体，到乡村振兴，再到农业产业强镇，背后的底层逻辑都是要在国家战略层面上平稳实现产业和人口的重构，使一大批产业和人口能够实现在村镇的历史性“聚合固化”。经过长时间的思考和整理，我们将其归纳为一个“概念名词”——“在地村镇化”，并再次以此文对“在地村镇化”的概念、理论体系和实施路径进行系统性阐述。田园东方江苏南京尚庄村项目在地村镇化，是在当前国情下，在产业和人口在国土空间转流重构的大潮中，兼顾生态文明与和谐发展需求的一种产人城乡融合发展模式。在转型期的中国，这样一种基于新型城镇化的理念与方式，将以大维度空间应对和承接该历史阶段不能短时间解决的矛盾、以时间换来更好发展的空间。在地村镇化，不是只着眼乡村振兴，而是着眼产业和人口的在地化激发、组合的背后原因，更应该说成是着眼“就地就近式新型城镇化”，却是实现乡村振兴战略目标一条有效的实验性思想。在地村镇化提出的背景首先思考一个问题：乡村振兴是商业目的吗？要谈商业逻辑、商业模式吗？我们之所以提出“在地村镇化”的概念、理论，是因为这些年在乡村发展领域观察和体会到许多错位的情况，从而引发了对于乡村振兴战略底层逻辑的思考。国家提出乡村振兴之后，央企、国家金融机构、承担政府工程的大型国企、民营企业等，都把目光瞄向了乡村地区可能发生的投资业务。然而这其中的各个主体却一直存在着诸多的困惑，有一个问题一直没能得到回答：乡村振兴真的有商业模式吗？当在谈乡村振兴时，是在谈商业吗？田园东方江苏昆山金华村项目我们田园东方在这个行业里，也经常受到一些村镇的邀请，说能不能帮助他们运营那些为乡村发展投资完成的场所类项目，运营什么可以自己发挥，运营旅游项目也行，商业设施也行，文创基地也行。其中有两个例子很有代表性。第一个例子，是在苏南发达城市群城郊的一个乡村，政府委托我们运营管理一片已经投资建成的配套公共服务区，称为“田园客厅”，其中包括村民的礼堂、食堂、展示厅，甚至还有一些文教设施、商业场所等。政府希望我们能把它给按照度假乡村的方式运营起来。于是我们去采访了村里面的村民和镇上的管理部门，问了一个很直接的问题：这个村到底要解决的是什么问题？结果他们的回答是，首先，这个村是政府决定保留的一个村，但这个村现在很难管理，因为离一个工业园区比较近，村民都大量对外出租房屋，一套房子租给十几个人，秩序很乱；村里早就没有人务农，环境很差，还有很大的治安问题。村民和地方政府的真实想法是希望这个地方更加有序。而当市里面和区里面投了大量的钱建了文旅配套设施的时候，村里面的人看着他们觉得好奇怪，你们干的事情跟我们的需求根本不是一码事呀！为什么不迎对村里居住人们早已外出，而有秩序地组织开展为周边开发区国际人才和职员的租赁服务式田园社区呢？这才是因势利导的做法，导入人口使得当地更有活力，不破坏环境、不突破土地政策，利城利乡利人民，而只有这样也才符合这个村演化的逻辑、才能搞得起来呀？为什么一定要搞徒有其表的农业花海、乡村旅游呢？另外一个例子是在一个稍微贫穷一些的地区，村里的年轻人一直在流失。地方政府为了树美丽乡村的标杆，大规模投资建设了河道景观、村民广场、展览厅，然而建好之后还是一直空置，政府希望能够把这些设施按照文旅项目经营起来，带动村民回来务农，或者开农家乐，但人还是在继续减少。从这两个例子中可以发现，有时候我们做的事情其实跟这个地方实际面临的问题不是一码事，出现大量的投资浪费和错位，也有很多地方政府花了巨资却徒有其表，也有很多企业花错了钱而在其中铩羽而归。因此我们可以认为，乡村振兴项目本质上不是通常说的商业行为，因此期项目不一定有商业模式，也就是说，乡村振兴不是商业属性的事情，需要在更大的范畴里来理解。很多市区镇花了大量的钱去做一些示范性样板区，例如高标准种植基地、乡村科技示范基地、展示场馆，这些并非没用，但对很多农村来说，贴合性没那么强，白费花花的银子却落个空空荡荡。站在新型城镇化的角度看待乡村振兴，要的是一个有活力的村镇，而不是一个不接地气的展览厅、示范园。那么，乡村振兴的本质原因、实质目标和实现路径到底是什么？在地村镇化聚焦的问题：产业和人口重构要弄清楚乡村振兴的实现路径，就必须把视角再提高一个维度。因为乡村振兴是国家战略，是站在更高视角提出的要求，是要解决更深层次的问题，也就是和谐与发展的问题，因此需要兼顾政治和社会诉求，不能仅仅站在短期经济发展的角度来理解。必须回归到乡村振兴作为国家战略的视角，才能理解“在地村镇化”这一概念所聚焦的问题到底是什么。广州拆除城中村（图片来自网络）当前，我们确实面临很多问题，经济结构不合理，地区发展不平衡，生态文明遭破坏，人口和产业都面临巨大的挑战。从国民经济的产业结构来说，中国正处于巨大的科技进步和国际竞争环境下，生产力需要快速迭代。目前中国还存在有很多低效的行业、产业、企业，但它们在国民经济中依然占有相当大的比例，承载了大量的GDP、吸附了大量的产业从业人员。在严峻的国际竞争环境下，这些产业必须革新，然而又不能一下子完全予以抛弃，因为产业只能逐步重构，太快了容易引发别的矛盾，所以就有一些产业需要梯次的疏解到大城市之外的小城市、乡镇。还有另一种力量，有一些新兴产业的价值可能需要更长的时间才能显现，因此往往需要比较宽容的空间环境，非高度竞争的区域更容易提供这种土壤，比如产业小镇、科创园区，甚至乡创园。它的产品最终形成竞争力之后，会逐步向人口和信息的密集区，也就是城市里面进化。因此，有些产业在疏解，有些产业在向上进化。所以从产业重构的角度，我们需要重新去理解国家几年前提出的特色小镇的概念，它是产业重新凝聚组合形成这种汇聚点的表现形态，只不过后来在执行中出现错位，成了一个有些贬义的词汇。2019年中国农民工总量为29077万人（图片来自国家统计局）从人口的角度看，科技进步、产业重构以后，有很多人口也和那些产业一样无处安放。我们都知道城市里面现在有2亿多大多从事“低效能职业”的农民工，另外可能同样还有2亿甚至更多从业技能上的“低效能工作者”，他们一直只能从事那些其实应该被“革命”掉的落后产业，这些人年龄可能四五十岁，还是传统行业人口，要学会新技能、拥抱新科技和智能时代，非常困难。此外还有6亿多在农村生活的人，他们中有年轻人、老人、孩子，随着生活的富裕，他们也需要从乡镇、小城市，一级一级往上进发。在这个过程中，他们也需要工作，也需要生活。所以，一股力量是将低效能人口从大城市向下甩脱，而另一股力量是从乡村向上进阶，他们都会交汇在小城镇和村镇这个领域里面，而这里就是乡村振兴话题真正的元素聚集点、突围主战场。在地村镇化的实施路径思考中国当下产业和人口重构的底层问题，就是面对乡村振兴战略提出的底层逻辑。解决这个问题的关键方法就是“在地村镇化”！无论从人口、产业还是生态文明的角度，必须让产业和人口通过国家的投资帮助、政策引导，历史性、阶段性固化在村镇区域中。从2015年到现在，国家从特色小镇到乡村振兴到田园综合体，反复号召，其实背后的意图就是这个。乡村振兴是一个系统性问题，牵涉到科技革命、人文演变、国际竞争、国内矛盾等等，我们需要用这样的方法，让产业与人口重构集聚、社会秩序和生态文明能够得以固守。在这样的历史阶段，要用空间来换时间，这才是乡村振兴战略的深刻含义。等我们的下一代人，下一代科技能力、发展能力，下一代生态文明的水平重新凝练成未来中国竞争力，那时候，才能在新的高度上实现新的再平衡！认识到这一点之后，才能发现在地村镇化的实施路线图是什么。田园东方江苏昆山金华村项目在地村镇化，其实就是要形成当前中国城镇化格局当中需要的大城市、小城市以及村镇网络结构中的必要组成，去完善这其中特别关键而体量很大的级配部分，需要配置好其基础设施和环境资源，然后分配好其能够承担的一些产业，最后这些村镇所在的地方能够吸附大量从今往后或许长至几十年发展期间的产业与人口，等待我们国家主力经济和社会水平的迭代升级发展。这个过程，也在伴随着中华民族迎接走向伟大复兴！村镇这一级别，既然是乡村振兴的实施路线当中的重要着眼点，规划与投资就要围绕在地村镇化视角下城乡融合的村镇聚居地这个领域。它的布点、选址，以及所真正需要的那些产业设施、公共配套、土地资源、人口导入，才是我们要去投资、规划、运营的方向。如果不站在在地村镇化的角度上，从人口和产业入手，就会做很多无效率的事情。从路线图上来说，切入到营造在地村镇化的每个地方切实可行的产业和人口聚集的聚集点、聚集区，能够平衡地接纳产业和人口的重构，使得我们整个国家、社会能够迎来比较稳定的发展期。同时在这样的情况下，我们所关切的生态文明型城乡形态的兴发，就有可能在相对稳定的情况之下得以修复和发展，也有可能在我们相对和谐稳定地，保证国家稳健进步的情况之下，去迎来真正引领我们走向未来的科技力量和新产业结构上到新的台阶上！田园东方无锡阳山蜜桃产业小镇所以呀，我们常常的困扰，表面上在于对类似田园综合体补贴策略的浮躁争议，其实是对乡村振兴战略的全面性理解不足。对地方政府和企业来说，这里需要什么，这里应该做什么，这里能够做什么，我们就做什么！除非人文地理概念里的其他原因，对那些背后实质上能持续的产业、人口，我们才可以顺势去投资它、运营他！认识到了这些，作为地方政府的你，还会盲目地在没有产业基础的村子里大动干戈地投巨资兴建场馆、搞运动式的做展览盛会吗？作为企业的你，是否懂得了在乡村环境中，不能着眼于投资，而是要着眼于产业在地化激发、“新人口、新聚集”、运营新秩序！在那样的一幅图景里，村民和“镇民”不分你我，幸福地生活在一起，从事他们所能从事的行业，在这里繁衍生息，形成一个个不断演化的村镇产业和人口的新聚集区。而说到这里，还记得我们说过国家提的是“乡村振兴”，而不是“农村振兴”吗！进而，如果认识到了这一点，又何必把这里本来就需要的土地和独特定位下基于人口导入和营造区域吸引力的“地产”开发、土地转型利用、“大棚房”，一律视作“洪水猛兽”，把技术问题上升为“阶级矛盾”呢？田园东方无锡阳山蜜桃产业小镇这也让我们不断迭代我们的思想。在田园东方第一个项目（无锡阳山项目）的二期，我们开始努力尝试减少不切时宜的文旅，加大建设“农业农创农商产业园”的比重，也并不遮掩和排斥其中确实含有的社区、度假区开发内容。着眼于生态＋生产＋生活，并且，将文旅作为一种产生吸引力激发在地产业和生活升值的方式，使得整个项目商业模式可行，在前面那“三生”之外，还要加上政府、企业、消费者都参与可行的“生意”，这才一定程度上呈现了我们称之为“蜜桃产业文旅小镇”的“在地村镇化”理念。虽然这个项目上并不能呈现更多的“在地村镇化”内容（有待在别的项目继续实践），而已经充分呈现出的产业、人口、生态、空间要素，以田园综合体模式开展的规划、运营，虽然有些复杂，而随着政策供应、利益共识、运营管理的渐渐成熟，应和在地村镇化的这个“未来村镇”，将是可持续的！田园东方创始人兼CEO