最近翻了野村的一个报告，把日本经济下行期的赛道挖呀挖呀挖，挖了满满当当的102页，挖出了好些个黄金赛道。所以，在日本“失去的三十年”，经济持续通缩的低欲望社会里，到底哪些才是黄金赛道？日本这近邻的“他山之石”，对我们会不会也有那么一丢丢的参考意义呢？噢，顺便说一句，野村是日本的券商哈。日本泡沫经济破灭后，家庭支出在1992年就基本见顶了，此后日本的整体消费市场长期低迷。1992年至今，日本的社会结构也发生了很大变化——比如，对女性来说，最开始是全职主妇，后来渐渐走出社会，去打打零工做做兼职帮补家用，再后来，很多女性就成了“有职主妇”，于是诞生了很多“双职工家庭”。长期通缩的经济环境下，日本年轻人看不到奋斗的希望，不如躺平，降低欲望，于是日本的结婚率也持续下滑到2021年的0.4%左右。因为结婚的人越来越少，所以1人户的家庭就越来越多，从上世纪60年代的17%，到现在翻了一倍不止，全社会已经有将近40%的家庭都是1个人了。这里面除了选择单身的年轻人，一个人就是一支队伍，还有人口严重老龄化之下的独居老人。日本人口结构老龄化什么的，就不必多说了吧。在这样的背景之下，日本经历了消费人群的迭代，很多年轻人刚入社会就赶上了“就业冰河期”，作为消费主力，他们的消费变得“审慎”，也推动了1992年之后整个日本社会的“消费降级”。在长期消费降级的环境中，企业为了生存，开始变着法儿的搞产品创新，想激发消费者对于“小奢侈”和“非日常”生活体验的渴望。于是，这些赛道出现了。第一个，跟生活必需品息息相关——食品类的消费逆势增长。主要是茶饮、预制菜、酸奶这几个赛道。这里的茶饮不是我们满大街的喜茶、奈雪、茶颜等等现制茶哈，主要是一些碳酸饮料、咖啡或者含咖啡因的瓶装或罐装饮料、红牛之类的功能性饮料。日本人真的好喜欢茶饮，红茶、绿茶、乌龙茶、大麦茶等等，很早之前我去日本时，还专门去找过他们那个网红牌子，LUPICIA的调味茶，那时候国内还没怎么听说过白桃乌龙，后来就，嗯，满世界都是了。预制菜也好理解，家庭主妇出去干活了，双职工家庭下班如果不聚餐，还是回家热个预制菜方便。不然我们现在为啥那么多品牌都做在预制菜呢，不就是“工作卷又卷王中王”的贴心陪伴嘛。酸奶这个品类就很有意思了。我们现在的酸奶，虽然也开始走高端化路线了，一般也就是多加几个菌群，主打零糖无负担，像简爱或者元气森林旗下的北海牧场；但日本的酸奶，更强调功能性，除了有普通的改善肠道的功效，它还能抑制幽门螺旋杆菌、减少癌症患病率、预防流感、预防关节病、减轻嘌呤的过剩摄取、缓解痛风等等。不知道的还以为是什么保健品呢。这里有一个必需消费品的人均统计，根据日本统计局2021年的数据，跟1992年这个家庭支出见顶的时间点相比，葡萄酒、饮料、酸奶、奶酪、调味品中的酱油衍生品等、预制菜和餐饮，在将近30年的时间里，消费一直在增长，始终没见顶。所以说，经济通缩不要紧，该吃还得吃，何况从客单价来说，食品类的人均消费额，真的，也不算高。还有一些赛道，是因应消费降级而生的。服装业是日本消费降级的代表，上世纪90年代后，日本服饰消费降级的现象非常严重。国人熟知的日本企业优衣库，为此不得不优化产业链，提高对上游的把控范围，尽量压缩中间商的利润。但也不是服装纺织行业的所有生意都没得做。在服饰消费整体下降的情况下，运动装备反而崛起了。撇开这几年大流行的影响，2019年之前，日本人均运动鞋服的支出是持续上升的。而在运动服饰和装备的赛道里，露营又成了大赢家。特别是在2019年之后，可能是出行的不便，跟我们国内一样，日本露营用品的人均消费陡增。同样的，受经济的影响，日本的短途旅游取代了欧美游，也越来越火。其中年轻人的旅游趋势转变最明显——上世纪八九十年代，二三十岁的年轻人还是挺愿意出门旅行的，最近二十年，无论是出去旅行的次数，还是旅行花销，都只能靠50岁以上的朋友们主力支撑了。所以，夕阳红旅行团分明是个朝阳产业啊。那年轻人为什么不愿意出门了呢？很简单，穷……噢，还有个有意思的现象，2000年之后，日本游客最喜欢去的地方是，中国大陆。当然也是因为消费降级，1994年之后，日本的餐饮出现低端化趋势，餐饮龙头的主力品牌大多为低单价的连锁：客单价也持续下行——其中，也是为国内朋友所熟知的餐饮品牌萨利亚，以极致的供应链，成为日本餐厅的“低价王者”。所以，日本这三十年的餐饮消费中，萨利亚、吉野家、食其家、寿司郎等主打高性价比的低价品牌，反而逆势崛起了。还有两个比较特殊的赛道。一个是保健品，一个是二手电商。保健品好理解，日本是出了名的人口老龄化特别严重的国家，顺应老龄化的市场需求，保健品行业规模一直在持续扩大。二手电商蓬勃发展，本来也是商品过剩之后消费降级嘛——但日本二手电商有个有意思的趋势，他们把目光瞄准了老年用户群体。Mercari是日本的二手电商龙头，我们在前面分析旅游时，也发现最近二十年，最有消费力的其实是50岁以上的夕阳红群体。在日本，老人的基数本来就大，65岁以上的人口比例已经快接近总人口的30%了，这些老人退休后养老金充裕，在一个全社会普遍低欲望的消费型态里，这群人的消费力确实值得挖掘。你看，我们现在不是也出现了“全职儿女”嘛。注：文中图表及相关内容若无特别说明，均出自野村东方国际证券的《挖掘日本经济下行期的黄金赛道》，仅供参考。

我最近买了好多书。很多现实的问题，如果没有答案，不如从浩瀚的历史中去寻些线索。毕竟太阳底下无新事。又怕很多书说不定哪天就绝版了，现在得先囤着，搜集些孤本也不错。就聊聊最近发生的几件事吧。国庆前，财政部有个文件说，不准国企为地方兜底拿地了。全网有过一波解读。当时我看了文件，觉得执行不了，就没写。我的理解很简单，从组织架构来说，财政系统是属地管理，不是垂直管理，也就是说，财政部对地方财厅，只有业务指导的关系，当地的人事财权还是地方政府说了算，那能怎么监管呢？就像你的工作明明由你的直属领导给你打分评绩效，由ta来决定你每年能不能升职加薪，然后ta的民主测评要你实名填写的时候，你敢差评？不过为了严谨点，我还是专门去请教了财政系统的朋友。结果是我草率了，还是有影响的。你们知道的，国企如果用自有资金拿地，缴纳土地出让金，并没有与财政资金形成循环，就不算是“虚增财政收入”。这是真·拿地·盖房。但之前很多地方是假·拿地·兜底。也就是国企拿了地缴了土地出让金，政府再以给企业注资的方式返还，这本质上就是空转了。这就是这份文件要管的地方。但这文件有个bug，它没有罚则，我虽然约束你，但没说你不听会怎样。它的影响力，就可以在审计环节体现出来了。后续审计部门就能以这份文件为依据，指出问题，要求地方整改，而审计系统是垂直管理的，这就有约束力了。而且另一方面，国企也有依据了。地方国企归地方国资委管，虽然理论上也是地方的，但地方政府现在再要国企们去兜底时，国企就可以问：地能不能再便宜点？配套能不能再好点？同等预算能不能给块素质更好的地？……不能展开了。前几天还有个文件。感兴趣的可以去搜下文件全文。这个“标准地”的意思就是，这些地在给企业之前，就已经定好了各项指标：容积率什么的倒不稀奇，但——每一亩地至少要给当地贡献多少税收（亩均税收），要达到多少固定资产投资（固定资产投资强度），包括生产的同时怎么兼顾环保指标，单位能耗和单位排放是多少等等，全都预设好了。你企业要进来我这里，先看看能不能达到这些条件，投不了这么多钱、上不了这么多税、环保不达标就得清退，搞不好还要上全国的“失信名单”，想好了再来。而对地方政府，特别是那些招商引资比较困难的地方来说，也不能有税收就请进来了，还得是符合当地产业发展规划的、符合高质量发展要求的企业和产业。地很珍贵，不能再随便乱批乱给乱用了，要提高土地资源的利用效率。反正不行就走人，现在也有监管和退出机制了。往前追溯的话，全国最早试行“标准地”的是浙江。我们的改革总是由一些地方先搞试点，你先摸着石头过河，做好了，出一套可复制的经验，再在全国来推广。所以浙江推了几年之后，现在广东开始搞了。浙江是怎么搞的呢？浙江省府官网上，已经上线了“浙江省‘标准地’数字地图”——有哪些地块推出来，具体的指标要求是什么，一目了然。这就消除了以往工业用地出让过程中的信息不透明——企业有项目，去有关部门跑断腿也不知道哪儿有合适的地块；政府有地，也不知道上哪儿去找最适配这块地的企业和项目。现在把这些地全部摆上货架，明码标价，企业在这个“网上商城”淘一淘，合适就来拍，其实就是这些年常说的“资源要素市场化配置改革”。后续广东把这个事儿做起来，对产业有什么变化和影响，我们再看。前面说的两份文件，其实对应过来，就是现在地方最主要的两大收入来源。财政部的发文，对应的是政府基金性收入，用大白话说就是土地财政。标准地的文件，对应的是政府税收。顺下来就是，约束土地财政，鼓励多搞实业，还要搞有质量的好的实业，最终实现多收税永续经营的目标。说回来，广州疫情好像又严重了。各个区前仆后继的发了各种公告通知，禁堂食，禁娱乐，非不要不出门。哦，最好是居家办公。其实，到底什么样的实业才是被鼓励的呢？

首先，我真不是周更博主。至少不想是……说起来就无语，上礼拜我都在写白云湖了，突然，没有一点点防备，电脑坏了……数据没备份，电脑打不开，进行中的工作不得不暂停，苹果的售后还预约不了当天维修。折腾了好些天，我那刚起了个头的白云湖板块分析，就跟着电脑的意外，意外的跨月了。是的，这次我要来说说白云湖。之前我们写过，跟着规划去买房，到底有多坑？也写过，规划一张图，谁信谁跑输。规划说白了就是一个政府讲故事的能力，以及把讲出来的故事兑现的能力。以往，大家买房时，是很喜欢跟着规划走的。因为几乎没有人去怀疑规划的兑现程度。关键词，以往哈。在一揽子的规划里面，确定性最强的，是交通。以往大家买房，往售楼部一站，销售对着面前的区位图一顿讲解猛如虎，那几横几纵的交通路网，恨不得把区位图再缩小个N倍，把项目地块再放大个N倍，立马就对比出奇迹了——看这路网的密度，说我是枢纽你服不服？地铁1号线2号线3号线，三线交汇，两个站就能直达天河CBD；5号线、6号线正在建，离项目走路就5分钟，以后通车了往机场和南站只要20分钟；还规划要搞11、12号线，到时候整个广州就没有我到不了的地方！你看出来了，这段话我随口编的，听起来是不是很耳熟？反正看着区位图，基本上一个楼盘要实现的效果就是，虽然我成不了广州的几何中心、商务中心、科创中心，但我稍微规划规划，盘整盘整，我就是个交通中心啊！这记安利，你得吃吧？不然怎么那么多人冲着TOD、18号线、22号线等等之类的，先把一波交通溢价给吞下了。这故事，买房的朋友们爱听。而且从概率来说，交通这类规划吧，只要过审在建了，被鸽的几率就等于没有，无非是按时通车和延迟通车的区别，也就是有钱快点建和没钱慢点建的区别。当然也有十年建不好的，毕竟不多嘛，至少广州不多。而且总有一天，这溢价还是能坐实的。这里提醒一点，售楼部区位图上的交通规划路网，要注意区分那些是“在建中”，哪些是“规划中”——如果你想买的地方，周边全是规划中的路线，建议还是先当没有这回事比较好，要知道一条线路从规划，到论证，到报告送审，到发改委批复同意，到拿出真金白银开建，到建好通车，谁知道中间隔着几万光年呢。万一哪个环节拉了胯了，可没人没地方说理去，这可不是按闹分配的事儿。所以，千万不要为规划中的交通买单。一定得是“在建”了，最好还要回去查查建设进度，官方定期通报的工程进展，当地有没这个财力去搞，早兑现早套现嘛。还有一个，售楼部区位图里，或者楼书的那些宣传资料里，几站到天河之类的，有时候会在旁边用近乎于看不到的微型mini字号，括号标注一下：快线，规划中，之类的。放个图更直观——一个放之四海而皆准的道理是，字越小，事越大。后来，大家总算学会了：不是所有的规划都靠谱的。当然得自己去挑，去甄别。我并不能给你一套标准的方法论，让你把任何一个规划放进去，都能自行评估出它靠不靠谱；但我接下来要讲的白云湖的例子，我个人觉得是很有代表性的，听我分析完，你大概就知道靠不靠谱了。而如何去分析一个板块靠不靠谱的方法论，就藏在这个例子的这套逻辑里了。想要第一时间听我拆解白云湖的话，关注起来啊↓↓↓下一条推文，我慢慢说。以上。------我是分割的分割线------对了我们还有一个矩阵号，专门分析房企经营情况和市场基本面的：在这个布满迷雾的周期里，哪些公司相对健康，哪些公司容易暴雷，来，关注【地产知识橘】，告诉你——开群了，进来聊↓↓↓也可添加怼怼个人微信，爆料交流↓↓↓

早上刚到办公室，电话就响了，一看就是推销电话。果然没让我失望。“姐，我是朗阅的销售啊，你之前不是来我们项目看过吗，还考虑不？我们马上要推新的9号楼了，价格很笋噢。”我是听说朗阅降价了，但一直没实锤嘛，于是问他：现在多少钱？“新推的98方6.2-6.3万，128方均价6.6万，具体看楼层哈。”我又回去查了下开盘价格，当时98方是6.4-6.8万，128方6.7-7.2万。呃……看我这多嘴的！一个多月降了三五千的可还行！心疼第一波买了朗阅的业主。不是我马后炮啊，我之前，真的一直在劝大家，要买房可以出去看看了，但千万别急。就是别急着下定急着买啊。就比如说，我前段去看的罗兰国际吧，当时不是跟你们说了销售怎么套路我吗，给我报的“底价”将近4.4万，因为一直没下定，销售就隔三差五的给我发发促销信息，最近发过来的价格都“底”到4.1万了。你说这是销售的卖房套路也好，购房者待价而沽逼出底价也好，但他们广州全线降价这事儿，大家肯定是耳闻目睹了。6月3号，增城的水木芳华开盘，均价1.6万，旁边的科慧花园目前已进入二手市场，挂牌价2.25万，妥妥的一二手倒挂；6月10号，海珠的湖光悦色开盘，作为一个豪宅产品，开盘均价竟然低到了7.3万起，这是要跟周边的村景村貌一样，低啊低低到尘埃里啊；6月18号，番禺的领秀海开盘，2.3-2.6万，隔壁的山海连城均价2.8万，嗯……他们说，这是要活活卷死其他开发商。我看到的是，一家大型央企的拼命抢跑。因为，购买力就这些，谁先抢到谁先上岸；因为，作为央企，他们或许知道广州大规模的刺激政策一时半会儿来不了了，留给开发商回血跑路的时间不多了，而机会是留给有准备的人的；还因为，6月底半年度业绩压力已至，以价换量的常规操作本来也是要走一波的……反正种种因素叠加，开发商日盼夜盼，终于盼来了部分限价地区的实质性松绑，但却没等来购房者的恐慌性入市，只好陷入新一轮的恶性价格战中。孙子说，36计，走为上。我竟然有点替那些还没反应过来的开发商捉急了！咳！这是我可以想的吗？所以，之前我说不要急，再等等，那现在可以出手了吗？当然。理由也很简单：价格基本到底了。开发商不会一味降价，这样会给市场形成一个一直降价的预期，购房者更会持币观望；并且，持续降价会增加很多之前已经购买的业主维权的可能，所以降价通常都尽量一步到位。在半年这个业绩节点，在持续了一年多的房企“现金流”生死大劫中，降价回血已经成为现在各家开发商差不多唯一的选择了。你看，开发商找钱无外乎两条路，一条向外借，但现在融资被锁得死死的，国内三条红线，境外美元债无望；再一条，就剩下卖房回款了。虽然房子卖了也会在监管账户沉淀一段时间，但至少得先卖先建先竣工，才有可能看到一点钱的影子吧。那现在就变成，亏一点没关系，现金流回正比什么都重要。于是就有人抢跑了。后面跟上来的人降价空间还大不？回答这个问题前，你先想想，你有人家央企的资金雄厚，去跟他拼价格？你算过自己拿地的那本账，还有多少空间能赔的？空间能有人家大？你的资金链能扛多少时间，让你去打恶性价格战？从市场来看，他们这手出的，搅得很多地方一二手都倒挂了，降是降不动了，再降不但资金链遭不住，politics也要不正确了。暴跌，违背了“稳”的核心原则；并且，那么多金融产品的底层资产就是房子，跌成翔了金融还怎么转？以及，地还要不要卖了？Anyway，我认为，广州市场的价格，现在差不多算是触底了吧。再降也降不到哪儿去。现在若有看好的房子，确实可以考虑出手了。再跟开发商谈个首付分期，延迟网签，万一能再签到个低利率的房贷，那也是极好的。当然房地产是跟国运绑一起的，所有这些的前提，是下半年会议尘埃落定之后，大家对基本面依旧看好，经济的运行还能用过往的规则去衡量去安排。咱就是说，永远不要想着赚尽最后一个铜板。差不多得了。更多广州市场的踩盘调研、个盘点评，欢迎关注↓↓↓开二群了，来，进群聊↓↓↓也可添加怼怼个人微信，爆料交流↓↓↓