调查 | 北京每平米46万“天价学区房”竟另有真相 你还在被“忽悠”吗？
▌本文来源：央视财经《经济半小时》
再穷不能穷教育，为了让孩子能进好学校，很多家长不惜重金买下学区房。近期一条北京“天价学区房”每平米46万的新闻引发舆论哗然，这到底是一套怎样的房子？又是谁买走了这套房子呢？
媒体报道“天价学区房”每平米46万 创最贵学区房记录
北京市西城区的文昌胡同，全长不过400余米，北京市第二实验小学位于胡同的终点。据了解，只有在文昌胡同及附近划片范围内有房子的孩子，才可以就读北京市第二实验学校，小学毕业后还可直接升入同区域的北京师范大学附属实验中学。这两所学校在北京乃至全国都是最好的学校。因此，学区房的属性让文昌胡同的房价一直居高不下。
据多家媒体报道，文昌胡同深处一间有点破败的房子，以530万元人民币成交，每平米房价高达46万元人民币，创造了北京最贵学区房的记录。
△文昌胡同是一条位于北京市二环内的老胡同，距离西长安街不足200米。
学区房是什么？为什么会这么贵？
1986年，我国开始实施九年义务教育，同时强调“就近入学”原则，“学区”概念进入百姓视线。2010年，北京出台政策，所有知名中学、附中都将参加“小升初”电脑派位，派位根据划片区域计算机抽签；2014年，北京市开始全面取消共建入学，让所有学生都就近入学。换言之，如果想就读好学校，那么在这个学校划片的区域内有一套可以落户的住房就成了必要条件。
以2014年为例，全市学龄人口信息采集总计160575人，西城区计划招收1.22万，只占全市适龄入学儿童数量的不到8%。
北京目前公认的市级示范高中校共有68所，西城区辖区面积只有50.7平方千米、只占北京市总面积不到千分之三的，却拥有15所北京市市级示范高中，占到全市示范高中总数的22%，在同等面积内创下中国重点中学数量之最。西城区是全国名副其实的人均占有优质教育资源第一的区域。
胡同里的平房面积只有10平米左右，单价虽然贵，但总价并不算特别高，就导致了文昌胡同以及附近学区房的房价一直都是北京楼市的“异类”。
△短短几百米的胡同里，随处可见这样的小广告，广告的内容都是求购房产。
记者实地调查“按图索骥” 并未找到“天价学区房”
这套每平米卖出了46万的学区房到底在哪里呢？记者按照网络上“天价学区房”的报道里都附有的一张图片找到了与图片相吻合的地点，连停放的自行车都跟图片上的一模一样。但房子的主人表示，房子并非自己刚买的，同时用肯定的语气告诉记者，自己和周围的邻居都是几十年的老住户了，根本没有人出售过这套房产。
记者从文昌胡同的东头一直走到了西头，怎样打听也没找出这套号称每平米46万的“天价学区房”的位置。不仅如此，几乎所有和记者交流的居民都表示，这个信息不真实。
△记者按图索骥，找到了与图片相吻合的地点。
信息源文章作者：不知道门牌号 信息来自中介售房记录
网上关于46万每平米“天价学区房”的信息已达到231万条，大量的媒体进行了报道和转载。而消息均来自一个名叫《每日人物》的微信公众号。这个公众号在2016年3月2日刊发了一条叫做《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章。文章开头第一句就是“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价的记录”。
该文章的作者易方兴在接受记者采访时表示，图片和文字均为其一手采访材料，但自己并不知道房子的门牌号，只知道房子在东头，相关信息是他今年2月初从链家地产中介的售房记录中获得的。事实果真如此吗？
链家：从未成交过天价学区房
新文化街上的链家地产经纪人表示，“文昌近一年没成交过房子，反正我们链家是没成交，别的公司有没有我们不知道。”
链家网首席内容官徐东华在查询链家地产的后台数据库后表示，发现最近的一笔交易在去年3月份，成交面积是10平米，单价在28万。徐东华称，这套“天价学区房”肯定不是链家成交的。
房管局：未发现天价学区房交易案例
为了准确核实交易信息，记者又联系了北京市西城区房管局。2016年3月18日，北京市西城区房管局回复，经走访巡查，同时通过房产交易权属系统对该地区房产交易记录进行查询，未发现2016年以来，文昌胡同存在产权交易过户的记录，媒体所报道的“高价学区房”交易案例与档案记载不相符。
为何人们对学区房趋之若鹜？
研究表明购买学区房大多出于投资和使用学位等目的
清华同衡城市规划设计院技术创新中心副总工程师王鹏专注北京城市大数据研究近五年时间，他所带领的项目组两年来，对2014年北京市义务教育综合改革后的学区房政策与价格进行全面调研，跟踪北京近9000个住宅小区，得出了许多翔实的一手数据。
他表示，大多数买家购买东西城区的学区房并不是去住的，而只是作为投资和使用学位。实际走访发现，基本上没有自住的情况。
△一个13平方米的学区房如同临时建筑一样，水泥外墙，单薄门窗，似乎从来没有住过人。
32名北京小学生中仅1人可进入优质教育资源学校
王鹏和他的项目组选取了北京8723个小区作为研究对象，其中学区房的概念采用了政府所在2011年之前，划分的市区两级重点学校所覆盖的小区，总量大概是1048个，占到所有小区总量的12.01%。其中，市重点小学辐射的学区，大概是283个，占到总量的3.24%。重点小学所覆盖的小区在整体的所有小区的数量中比率非常低。
根据北京市教委数据显示，2014年全市学龄人口信息采集总计160575人。而东城、西城和海淀的市重点小学只有25所，每年只能接受入学人数约5000人。这意味着每32个北京适龄入学小学生中，只有1人可以进入这些优质教育资源的学校。
虚假“天价学区房”会带来哪些影响？
学区房对住宅价格有一定影响
王鹏表示，学区房和它临近的非小区的价格有大概20%左右的溢价率，即学区的因素对住宅的价格可能会有大概20%左右的影响。
在中关村地区从事了8年房产经纪人工作的董振宇告诉记者，只隔了一个四环，几乎是同样年代的小区，每平米房价差到了1万到1万5千元，一个重要的原因，就是学区因素。
学区房价格波动存在非理性因素 “天价学区房”价格拉高购买者心理价位
王鹏在他们的研究中也发现，由于这些享有优质教育资源的学区房其居住属性很弱，人们更多的是看中学区房的教育乃至金融属性，所以与普通住宅相比，价格的波动很多时候存在非理性因素。
王鹏说，“最近媒体上频频曝光的这个46万的天价学区房，在很大程度上，很明显地拉高了一些中介的挂牌价格，也拉高了一些学区房购买者的这种心理价位。”
天价学区房价格放出后 买家“坐不住了” 卖家“怕卖亏了”
一个46万每平米的学区房价格放出，就影响了整个北京市学区房市场的心理状况，事实果真会这样吗？
在距离文昌胡同直线距离3公里外的陶然亭地区，记者遇到一位前来咨询购买学区房的孟先生。孟先生表示，最近的确也是因为听说了学区房已经达到46万每平米的“天价”，所以才有点坐不住了。
而持有学区房的卖家也对价格开始有了不理性的期待。最近，一直想要置换房屋的赵先生就房子的挂牌价格咨询了中介，中介建议定价为8万5左右，但赵先生坚持要把价格挂高5000元左右。他告诉记者，这样做的原因一方面是他对自己的学区房很有信心，另一方面，也是因为像“天价学区房”这样的消息，让他担心自己卖亏了。
房地产中介坦言最终成交价没那么夸张
不论挂牌价如何疯狂，记者走访了许多房地产中介，他们都表示，最终成交价格并没有那么夸张。
链家网首席内容官徐东华表示，其实学区房价格上涨并没有那么夸张。以实验二小为例，去年9月份，塔楼中间层成交价为11万2000元，今年最近的一套成交价格为11万8000元，涨幅低于北京市房地产市场平均涨幅。
买学区房再贵也稳赚不赔？
若只看中学区房保值增值属性 风险非常大
与此同时，在调查中，记者也了解到，像文昌胡同附近的平房，现在的挂牌价格虽然很高，每平米三四十万元，但是由于其居住属性很差，租金可能还不到千元。
王鹏表示，实际上类似文昌胡同学区房已经作为了一种金融工具，若只看中它保值增值的这个属性，在金融意义上来看风险非常大。
学区房并非只涨不跌 学区合并或有影响
与此同时，政策因素也极大地影响着学区房的价格。2014年，和平里第四小学与和平里第二小学、东师附小合并，和平里四小的学区从原来的10栋建筑扩充到64栋。在和平里四小的学区房资源大大增加后，原来十栋楼的价格在2015年上半年出现了一定程度的下跌。
△资料图
政策改革也会影响学区房未来价格走势
此外，一些教育改革的尝试，也有可能会影响学区房未来的价格走势。王鹏告诉记者，当前的教育改革正在大力推行优质教育均等化，许多的政策如果真的落地，将极大的改善当前人们对学区房的固有观念。
王鹏说，“北京市其实在非常努力地推进教育资源的均等化。在这种趋势下，以这种西方的经验来看，这种所谓学区房的大规模的溢价，肯定会逐渐地缩小。”
四中校长刘长铭坦言，“如果是我，我不会这样去做。我会把更多的精力，也包括家庭的财力，放在改善家庭教育的品质和质量上。家庭教育是决定孩子未来职业成功、生活幸福的因素。”
教育部下发通知将采取多校划片促进教育公平
2016年1月26日，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。所谓的多校划片就是指一个小区对应多个学校，让买了学区房的家庭不确定到底能上哪个学校。
与此同时，教育部还“钦点”了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这都将从本质上促进教育公平，推动均衡发展，满足百姓需求。
记者观察：理性看待学区房 不要被炒作"忽悠"
学区房火热的根源在于教育资源的分配失衡，国家有关部门近期也在出台政策力图积极扭转教育资源分配不公的现状。在前面的节目我们看到，学区房的房价也并非永远只涨不跌，学区的阶段性调整、教育改革等因素，都有可能让家长的投入受到损失。
同时我们也应看到，学区房“天价”不断，也与部分二手房中介、媒体、自媒体的炒作密不可分。这些炒作助长了学区房价格的非理性增长，具有很强的欺骗性、诱导性，容易引发消费者对房价上涨产生非理性预期，必须引起有关部门的重视，这里我们也提醒每位购房者不要被一些炒作“忽悠”，能够理性、辩证、长远地看待学区房的问题。
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北京西城学区房6年内仅1个入学名额 二孩不受限
对于备受关注的“同一地址六年内是否只允许一个孩子登记入学”的问题，西城区教委称，如同一房屋地址六年内有多个适龄儿童申请入学，则房屋产权人必须是适龄儿童的法定监护人，不符合上述规定的，根据当年的招生政策统筹协调安排就读学校。
这意味着如果该房屋的产权人为入学儿童父母或其他法定监护人，那么无论家庭中有几个孩子需要入学，均不会受“六年内”的年限限制，可以就近划片入学。但如果购买的是二手房，此前有其他孩子已经就近入学，那么将根据当年所在地区的学位紧张程度，进行统一安排。
上海7区县实行学区房“五年限令”
2月29日，上海市16个区县2016年义务教育阶段学校招生入学工作实施意见全部向社会公布，学区房“五年一户”限令的实施区县范围进一步扩大，徐汇区、闵行区、浦东新区和黄浦区都宣布实施“五年一户”禁令。
所谓“五年一户”，就是每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。即一个门牌号一居住户，五年内只接受一个学生（双胞胎和单独二孩例外）。
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本期监制/唐怡 主编/李浙
编辑/吕小品
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