多城重磅！北京也宣布了

作者 | 孔海丽 唐婧

编辑 | 骆一帆 曾芳 江佩佩

楼市大消息！两部门最新表态：不动产“带押过户”全国推广，目前，全国共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”。

“带押过户”全面推广将如何影响楼市呢？

全国共有15个省份100多个城市开展“带押过户”

3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（下称“通知”），对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

两部门明确，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄告诉21记者，此前各个城市提出推行“带押过户”主要是以二手住宅市场为主，本次《通知》的一大新颖之处在于，要推动住宅类不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，扩大了“带押过户”的适用面。

实行不动产“带押过户”后，卖方无需筹集资金归还旧贷款，不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，大大节省了交易时间，降低交易难度和成本。目前共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等省份已经全面开展。

什么是“带押过户”？

“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

目前，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。

模式一是新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二指的是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三则是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

易居研究院研究总监严跃进表示，从各地实际推进情况看，带押过户使得二手房的交易成本明显降低。

举例来讲，按100万元总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万元，假设购房者的贷款本金余额为50万元。如果按照过去的交易模式，其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照现在的政策，这50万元的提前支付成本可以省略，有效加快了二手房交易速度。

“该政策对于盘后二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏，也有一部分原因和此类政策的推进有关系。”严跃进分析说。

北京宣布！将全市推行

3月31日，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。

北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会今日联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记。

居民在出售在京住房时，不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利了居民住房交易，降低交易成本。

北京市“带押过户”模式有三方面突出特点和优势：

一是兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。

二是最大程度降低交易成本。北京市住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务。银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

三是多部门协同提升交易便利度。北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交，实现一站式办理。同时，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，减少沟通协调成本。

禁止强制“过桥贷”

四部门要求，各房地产中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。

同时，各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

各区不动产登记大厅在办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立等登记业务时，要做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。

各区房屋交易窗口及房地产经纪机构在提供二手房网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且买方知情的，可继续办理网签业务。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，北京自去年9月推行二手房交易“连环单”并行办理、到此次推出“带押过户”业务，可以看出，北京在保持房地产调控政策稳定的前提下，着重对二手房交易环节的堵点、痛点进行流程优化、再造。

业内分析人士表示，二手房交易“带押过户”将有效减轻买卖双方的资金压力，降低房屋交易的资金风险，还将缩短房屋交易周期。

SFC

本期编辑 江佩佩

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