长租公寓为何爆雷？无处安放的租房焦虑
近日，北京房租上涨引发舆论风波，我爱我家前副总裁胡朝辉称“长租公寓已严重跑偏，后果将比P2P爆雷还可怕”，随后，杭州长租公寓品牌鼎家被曝资金断裂，数千租户和业主成为受害者。
杭州鼎家爆仓 长租公寓租房贷引争议 。图 | 视觉中国
租户和业主同为受害者
吴修宜准备年底就离开杭州，鼎家出事成了最后一根稻草，压垮了她继续生活在杭州的斗志。1985年出生的吴修宜是嘉兴人，来杭州已经快5年了，在一家金融公司做行政，前两年刚刚添了小宝宝，索性把父母也接到了身边。
房子是租的，问题就出在这儿。
吴修宜租的是江干区汇丰路上一套100多平方米的大三房，一家五口住刚刚好，她从上一套房子里搬出来是2017年3月份，原因是两室一厅的房子租金3200元，续租时业主一口气涨了800元，她心有不甘，重新找了现在的房子。
新租的房子她本来是很满意的，客厅大，小区环境不错，对宝宝成长挺好，超过6000元一个月的租金虽然超过了家庭月收入的40%，但在同地段里已经算便宜了，她还计划找业主帮忙，给女儿办个居住证，想申请西湖区的幼儿园。
结果8月14那天，业主先找到她了，说自己没收到房租，鼎家已经宣布破产，停止运营了。吴修宜当场傻掉，鼎家是她租房子的中介，她7月14日刚刚交完新一季度的房租，直接打给鼎家的。最后，业主许诺让她住到已交的租金期满，随后就必须解约了。如果这样，她将有一个月的押金没有着落，业主则有两个月的房租没有着落。
吴修宜不太满意，因为她的合同租期是到2019年3月份的，剩下的几个月她拖家带口到哪里去找合适的房子？但她很快就会发现，她已经算是损失最小的那一拨租户了。
图 | 摄图网
最先发现问题的是业主们，根据资料，鼎家全名杭州鼎家网络科技有限公司，实际是做房地产业务的，门店主要集中在杭州西湖区和下城区，分别是杭州传统的中央商务区和高教区。
每月1号，是鼎家向业主们统一支付房租的日子，但8月1日，该收到房租的业主们并没有等来进账，相反，他们在8月2日收到了来自鼎家的短信，短信称“公司现金流出现短缺紧张，公司承诺15号会准时支付房租”，有人找到了鼎家公司总部，发现公司已经贴出声明，称公司倒闭跑路是造谣，公司已安排人登记处理租金支付或解约等问题，并希望业主不要打扰租户。
业主沈红是2017年年底将房子托管给鼎家的，他也收到了8月2日的短信，因为不放心，他于8月10日到鼎家的门店去看了一下，发现门店已经关了，电话也打不通，他赶紧联系跟自己对接的业务员，对方让他直接到总部去。在那里，沈红没得到什么有用的结果，他又联系自己的租户，对方告知，7月份刚刚交完下半年的3万多元房租，沈红懵了。
那时候，暑期实习的大三学生李格也开始觉得不对了。2018年7月31日，李格通过鼎家租到了一套50平方米左右的一室一厅房子的，租期半年，刚刚住进去十几天，他当时还挺高兴的，因为来杭州时，他找了一圈，发现很难找到半年短租的房子。
8月10日那天，因为钥匙丢了，李格给鼎家的工作人员打电话，希望对方能够帮忙找一家开锁公司，因为与鼎家签合同时，对方收取了租金固定比例的管家服务费，在李格看来，找开锁公司也属于管家服务内容。
但鼎家的工作人员告诉他，公司出了点情况，可能要破产了，员工们都待业在家。对方还告诉他，如果业主没有主动找上门的话，让李格先安心住着，后面这一句把李格说得惴惴不安起来。
8月15日是鼎家承诺延迟付款的日子，但李格的业主显然没有收到自己的房租。当天中午，李格接到业主怒气冲冲的电话，对方直接说中介倒闭了，请他搬出去。李格立即跑到鼎家总部，发现那里已经人满为患，到处都是攒动的人头，都在领号排队，李格领到的号码是350多，而当时刚刚处理到44号。
问过了周围人，李格才知道，排队处理的都是在解约，而解约需要业主、中介、租户三方都在，解约的方式是中介打白条欠业主多少钱、欠租户多少钱，并没有关于违约金之类的。
就在李格去到鼎家总部的第二天，鼎家再次发出紧急告示，称“运营重组工作已经于2018年8月17日凌晨完成，资金方已经进入”，且会处理遗留和后续问题，告示没有落款，只盖了公司的公章。
随后，8月18日，鼎家再次发出通告，称将有第三方联系业主和租户转签合同，不想转签的业主，可自行与租户联系签约，通告中还有一个错别字，且未提到如何解决租户和业主的损失。
有租户告诉本刊，当时在鼎家的总部，已经只有一个法务顾问之类的工作人员在接待业主和租户，租户们从这位工作人员处得到的信息是，公司已经抵押破产，房租交不了了，押金也退不了了。
这一说法与鼎家8月20日公开张贴的通知略有出入，这份通知主要表达的意思包括，已经引入第三方转签；业主和租户可自行终止与鼎家的协议，如有损失，可提起诉讼或等待鼎家清算后统一解决，也就是说，鼎家还未进入破产程序，反而更像是跑路了。
到此为止，业主和租户们发现，他们同时都是受害者，他们开始组建大大小小维权群，在群里列出的长长的单子，业主和租户们没有着落的租金和各项费用从数千元到数万元不等，也已经有租户被业主赶出了房门；还有业主称自家的家具电器已被人搬空；更多的租户和业主则在为到底何时搬离、各自应该承担多少损失、如何枪口一致对外找鼎家维权协商。
被贷款的租户
在维权人群当中，最担忧和迷茫的是分期贷款的租户，很多人是在这几天才发现，自己原来已经背上了贷款债务。这也是鼎家爆雷后，最引发公众关注的部分。
插图 老牛
林笑笑3月份在鼎家签约了一套房子，当时鼎家的普通房租付费模式是押二付三，因为经济压力大，林笑笑主动问业务员是否可以押一付一，对方回答可以采取分期模式。林笑笑不太懂对方说的分期模式是什么意思，对方回答，总之就是可以押一付一，她觉得可以办。
随后，业务员使用林笑笑的手机下载了一个叫“51返呗”（如今已改称“爱上街”）的APP。根据百度百科，这是一个2016年上线的分期消费平台，可以为用户日常消费提供分期、借贷服务。
在注册过程中，业务员使用了林晓晓的身份证照片，同时还有现场等待审核的环节，直到所有流程走完，林笑笑才模糊觉得自己好像是贷了一笔款。但林笑笑告诉本刊，业务员当时对她说，这个就是鼎家的平台，可以直接在APP上还房租，她当时觉得反正每个月还一次房租就可以了，也没再说什么。
后来在还款过程当中，林笑笑出现过逾期，她发现逾期违约金还挺高的，每个月1620元的金额，有一次她逾期了6天，违约金是14.63元，如果算成借款年利率，年化超过了40%。但摊派到以天为单位，违约金并没有格外引起她的注意。
直到这几天接受记者采访，在记者看完她的租房合同后，她才在提醒下注意到，租房合同上写的是压一付十二，在这之前她根本没有仔细看过合同。这意味着，爱上街平台方已经在林笑笑签订合同后，一次性将一年的租金支付给了鼎家，而林笑笑通过手机APP支付的并不是房租，而是给爱上街平台的分期付款。
因此，如今她面临的状况是，如果和爱上街平台继续履约，她需要还款到2019年3月，如果不履约，爱上街无法保证不影响她的银行征信；但林笑笑的业主并没有收到8月份过后的房租，正在和她讨论，如何续租的问题。这意味着，最坏的情况下，林笑笑在接下来的日子里需要付两份房租。
和林笑笑一样，在维权群里，有多名租户称自己在不知情的情况下被贷款了，但每个人使用的平台并不相同，目前为止统计到的借贷平台包括爱上街（51返呗）、美窝、中国工商银行等。
图 | 摄图网
一名鼎家的前业务员告诉本刊，在鼎家开始引入分期业务后，并没有系统的业务培训，因为“操作很简单，大家都知道”，他说当时一般的确是由业务员帮忙操作的，租户不知情也很正常。直到后来引入了工商银行的贷款项目，因为需要租房人手写签字，领取用于还贷的银行卡，租房人才不可能出现不知情的情况。
而根据鼎家董事长魏永峰对媒体解释交易流程时称，鼎家和租户签租赁合同后，是由租户拿着交易合同交给第三方金融机构平台贷款，贷款时会签订一个协议，协议怎么弄他不清楚，但有提交身份证和拍照等各种流程，他认为这个过程租户一定会知道自己已经贷款了，他没有提到鼎家是否有告知租户的流程设计。同时，魏永峰说，在目前鼎家的1700多套出租房屋中，有金融合作的客户占20%左右，涉及资金600多万元，其中与工商银行合作的客户有10位。
涉及金融合作，就涉及利息。根据本刊对多名租户的采访，除了其中一位，对方均称房租价格和借贷平台上的分期还款金额一致，并没有出现利息差。上述鼎家业务员对此解释称，分期贷款的利息由鼎家替租户承担的，所以租户只需要每个月往APP上打月租等额的资金。
正是冲着不要利息，高达曾主动向鼎家的业务员寻求过分期贷款。高达是今年3月份因为工作调动，从上海来到杭州的，当时她在鼎家租了一套房子，本来想签一年的合同，但是业务员称她看中的那套房子还有4个月就到期了，需要好业主重新签合同，最好双方保持一致，第一次只签4个月，期满再续。考虑到现在房租涨得快，当时高达还特意签订了一份补充协议，注明续租不能涨房租。就是在租那套房子的时候，高达使用了和鼎家合作的爱上街。
和林笑笑不同，高达一开始就问清楚了，这就是一项消费贷款服务，她又问利息，对方明确告诉她，由鼎家方面付，高达觉得这样还不错，当时就签了协议。但高达的房租合同只有4个月，对方却给她签订了7个月的贷款合同，后来在她的一再要求下，7个月的贷款合同才变更为4个月的。7月份，高达上一套房子的业主不再与鼎家合作，没能续租的高达和鼎家协商后，由鼎家的业务员又帮她找了一套房子，免去中介费。
这一次，高达主动问是否可以使用分期付房租，但业务员告诉她，分期业务已经取消了。同时，业务员还告诉她，公司准备自己做个贷款平台，让她再等等，高达也就应了，她当时还没想到，没能成功分期付房租反而给她省掉了诸多麻烦。维权群中，和高达一样，还有人因为在贷款平台没能成功审核通过，反而成为幸运儿。
目前，在与鼎家合作的分期服务平台中，爱上街方面称，爱上街的租房分期业务是从2017年11月开始规划的，2018年1月份正式启动，并与鼎家开始合作，2018年4月份该业务下线，并将从2018年8月29日起依次联系受害租客办理分期解除手续，予以全面解除账单，并向有关责任方追究其法律责任。
在租客提供的聊天记录中，鼎家的另外一个合作方美窝则于8月27日称，还在与鼎家协商，可能与房东重新签订合约，但目前还没有完整的解决方案。其余平台目前则还没有公告的解决方案。
钱去哪儿了
鼎家的业务员刘少鲲7月份没有领到工资，在那之前的7月初，公司内部曾开过会，他得到的信息是，如果有人想接手门店，可以进入程序了。他当时就感觉公司的资金链有问题了，但依然乐观，理由是六七月份公司还开了两家新店，另外有一家新店也在装修，8月份出事的时候才刚刚装修完。
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但阴霾也在隐隐浮现，因为刘少鲲发现，公司开始鼓励大家在向业主收房时，最好将季付租金改为月付。6月初左右，公司还让业务员向租户重点推荐分期业务。在那之前，鼎家合作的金融平台已经换了好几家，其中最短的美窝合作不超过一个月。
而爱上街的合作则在三四月份就终止了，鼎家董事长魏永峰对媒体的解释是，“在金融管控的情况下，大家资金都紧张。这项业务他们也暂停掉了”。鼎家的董事付小杰也是爱上街的一名股东，但魏永峰称两者之间并没有业务上的必然关系。
其实刘少鲲对公司倒闭这件事情尤为伤心，因为7月份是他在鼎家以来拿到工资最高的一个月，且由普通业务员升为了经理，正憧憬着鼎家走向全杭州甚至全国后，他也能坐在办公室指挥别人，不用辛苦出门跑了。他说，直到7月的最后一天，他“还坑了一个人”，因为他把一套空置了不短时间的一套房子租出去了，对方使用的正是工商银行保俶路支行的贷款分期付房租，那名租户一共交了两个月押金，刚刚住进房子，第一笔贷款才刚刚开还，刘少鲲不知道他这种情况后面要如何处理。
坑了这个人，刘绍鲲良心上有点过不去，但主要关心的还是，他的业务费没拿到手，实在气愤。逼不得已，8月份公司全面停止运营后，他在一次碰到魏永峰的场合下，缠着对方给自己写了一张借条。
在魏永峰看来，鼎家爆雷的根本原因并不是资金问题。魏永峰在回答界面新闻的采访时称，鼎家在上半年出现了公司内部贪腐，造成了超过200万元的损失，8月1日共需支付400多万元房租，而8月1日前还有100多万元房租没收上来，出现了资金缺口。魏永峰本寄望于8月份还能收回的五六百万元房租，以完成延迟支付，但因为被开除的员工掌握了客户和业主信息，通知说老板跑路了，造成集体挤兑，才最终导致爆雷。
但同样根据魏永峰透露的数据，鼎家从2017年初开始做分期业务，涉及资金共600来万，这意味着鼎家已经提前收到很大一笔房租。另外，过去几年，鼎家还引入一个叫筑家投资的资金方，后者多次向鼎家注资，总额达1100万元。魏永峰资金周转不灵的解释是，从2017年开始，鼎家就开始全面亏损了，亏损额从每月五六十万元到每月100多万元，累计亏损3000万元左右。
魏永峰说，鼎家2017年开始亏损，是因为开始涉足长租公寓。
在业内，“长租公寓”通常指的是，由房地产经纪公司将业主房屋租赁过来，进行统一装修改造再出租，配以一定的日常管理。作为这几年在一、二线城市兴起的新兴租赁，长租公寓通常包含集中式和分散式两种，集中式是整栋改造后单间出租，分散式则是普通居民楼中的普通套房。
和传统中介不同，长租公寓是租户租房子的直接甲方，而非中介方，并且，为了保证稳定和收回成本，他们向业主收房时通常会签订更长的租约，一般是3年到5年。在房价和房租双飞涨的这几年，这样的租约通常需要更高的租金才能说服业主。不独鼎家，在长租公寓行业，还有多家平台与金融平台合作，为租户提供分期贷款付房租的服务。
如果从服务上看，鼎家能否真正称得上长租公寓很难界定。根据鼎家的工商信息，鼎家在2016年就出现了经营项目变更，经营项目中增加了物业管理、家政服务、保洁服务，鼎家也的确给房屋配备了管家，并收取了服务费，但鼎家的租客们告诉本刊，他们并没有因此感受到太大不同。有业主则告诉本刊，鼎家曾要求业主给房子配备冰箱、洗衣机之类的必备电器，但电器费用是由业主支付。
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而刘少鲲则告诉本刊，鼎家是在2018年六七月份过后，才开始规定，不可以再做二房东之类的零散单子，并对房子进行简单的软装，包括更换桌子板凳、床单被罩等。并且，直到目前，鼎家在向业主收房时，合同仍以1到2年为主。
在一位租客看来，鼎家从直观感受上仍然是传统中介，原因一是仍然收取中介费，二是她在7月份租房子时，曾有三名不同的鼎家业务员给同一套房子报出了差额很大的租金，从2850元到3500元不等，让她感觉异常混乱。
这或许跟鼎家的房源空置有关，根据魏永峰对媒体的说法，鼎家目前共有公寓房有1900多套，从8月1号的数据看，空置在150套左右。刘少鲲说，实际上，之前公司收过一批性价比很低的房子，造成了空置，不得不在暑假推出打折活动，以减少空置。不过魏永峰没有回答记者的问题，即鼎家到底用了多少资金去收房源。
目前看来，鼎家的业务之所以被称为长租公寓，主要是作为平台直接托管了业主的房子，成为租赁合同中的甲方而非中介方，并在此基础上可以为租户引入贷款合作方。但当鼎家不再是纯中介以后，租户和业主最大的疑问也正是，作为一个托管平台，鼎家收来的租金到底去哪儿了？
（除魏永峰外，文中人名均为化名。另外，实习生朱文卿、彭予阳对本文亦有贡献。本文刊载于《三联生活周刊》2018年35期）
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