现房销售来了,以后你还会买期房吗?
*本文为「三联生活周刊」原创内容
文 | 谢九
经历了去年的烂尾楼风波之后,最近国内试点现房销售的城市越来越多,曾经看上去不太可能的现房销售模式,正在一点点变成现实。
去年下半年以来,由于开发商资金链断裂导致大量的烂尾楼盘,给房地产市场甚至全社会都带来不稳定因素,在这样的背景下,要不要取消商品房预售制,实施现房销售的讨论开始快速升温。在烂尾风波的倒逼之下,今年以来,很多城市就已经开始试点现房销售。
据不完全统计,包括河南、山东、四川、安徽等等,都已经明确表示要实施现房销售,比如河南省就提出要“以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售”;山东省也表示“要逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试,开展现房销售试点。” 北京也开始探索现房销售的模式,从去年开始,北京尝试在土地出让环节引入现房销售,土地拍卖在触及地价上限后,就开始竞报现房销售。
可以预见的是,随着越来越多的城市开始实施现房销售试点,未来将有更多的现房投入市场,期房一统天下的时代被打破。在以前期房主导市场的时代,大部分购房者只能看几眼开发商的沙盘和照片,就掏出几百万元的首付和房贷来买房,将来房屋的质量如何,甚至能不能收到房,也就只能听天由命。但是随着将来越来越多的现房进入市场,购房者将拥有更多选择,对于人生中最大的一笔交易,至少可以看到实物之后再做决定。从保护消费者权益的角度来看,这无疑是一个巨大的进步。
《北京青年》剧照
我国实施商品房预售制大概是在30年前,当时为了加快住房建设的速度,引入了香港的“卖楼花”模式,允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”。预售制相当于允许开发商以极高的资金杠杆撬动住房建设,从积极的角度来看,为解决我国的住房供应不足起到了很大的作用。但是弊端也同样明显,最常见的是楼盘质量偷工减料,达不到承诺和预期的标准,引发了很多纠纷。而更严重的是,部分开发商资金断裂之后,烂尾楼开始出现。
随着我国住房极端短缺的时代已经过去,加上预售制的弊端越来越大,对于是否取消预售制的讨论开始越来越多。早在2005年,央行就曾经一份在报告中提出,“考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”
建设部当年做出回应,表示国家近期不会取消商品房预售制度,理由是,“从10多年的实践看,这一制度与我国国情是适应的,目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前,要进一步完善预售监管措施,切实加强监管,以维护当事人的合法权益。”最终建设部的意见主导了政策走向,商品房预售制又延续了将近20年。
《乳房》剧照
但是进入2022年之后,由于国内房地产市场降温,加上开发商资金链断链,国内楼市出现了过去几十年最严重的烂尾风暴,商品房预售制之争再度浮出水面。这一次,即使是当年力挺预售制的建设部,口风也开始发生变化。今年1月17日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开,会议明确提出,“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险”。
这也就意味着,对于商品房预售制,类似当年央行和住建部意见完全对立的局面已经消失,取而代之的是一个相对折中的方案,既没有一步到位取消预售制,同时又允许有条件的城市开始实施现房销售,相当于预售和现房销售双轨并行。
那么,未来预售和现房销售这两种模式谁会成为主流呢?有没有可能现房销售会完全取代预售模式?这一方面取决于消费者的选择,更主要取决于政策向哪种模式倾斜。
《都挺好》剧照
从消费者的角度来看,大多数人肯定是希望现房销售。对于普通人而言,一手交钱一手交货是日常交易的常态,但对于买房这件人生最大的交易,反而却不能实物交易,显然也是有悖常理。商品房预售这种模式,最大程度支持了开发商的利益,而将大部分风险转移给了普通购房者。如果将来市场上实行预售和现房两种模式,在同等条件下,消费者肯定优先选择看得见的现房。在这样的背景下,现房销售就会逐渐挤压预售房的市场空间,最终成为市场的主流。
不过悬念在于,将来市场上是否会出现足够多的现房,足以让消费者充分选择?如果市场上只是零零星星的几个试点型现房,那么,对现有的预售制就不会形成实质性威胁,商品房预售制的主导地位也不会因此下降。
所以,现房销售模式能够发展到多大程度,最终还是取决于政策层面的扶持力度有多大?监管层对于改变预售制的决心有多强?
《安家》剧照
目前来看,国内对于现房销售支持力度最大的地方是海南。作为当年经历过严重烂尾风波的地区,海南对于废除预售制的决心最为坚定,改革的步伐也走在国内最前列。2020年,海南省要求新出让土地建设的商品住房全部实行现房销售制度。3年过去之后,海南的现房销售比重快速提升,3年前,海南的现房销售占比大概为20%,现在已经达到了40%。随着现房销售新规之前的楼盘陆续竣工并销售完毕,理论上而言,海南将来的房地产市场上将全部是现房销售。
以海南的模式来看,在国内实行现房销售其实完全可行,彻底废除预售制也并非不可想象。过去30年来,为了扶持房地产发展,政策较多向开发商倾斜,最终导致开发商杠杠越来越高,不仅让大量购房者陷入烂尾泥潭,也给中国金融体系带来巨大风险。从预售制向现房销售改变,既是为了保护普通民众的利益,也能适当约束房地产的狂飙,给中国金融乃至中国经济提供更多的安全保护。
排版:飞飞 /审核:同同
大家都在看