中国还有3亿到4亿体量的新市民和年轻人，在过去几年的楼市“狂飙”中，他们的需求被挤压、被抛离了。这也导致当前楼市出现了结构性的需求“断层”，制约了住房市场潜力的进一步激发。
进入2023年后，已经低迷了一年多的全国楼市，呈现出了一定的回暖迹象。国家统计局数据显示，2023年1～3月份，我国商品房住宅销售面积增长1.4%，销售额30545亿元，增长4.1%，增速自2022年以来首次转正。国家统计局新闻发言人表示，随着刚性和改善性合理住房需求的释放，房地产销售出现积极变化，房地产开发投资也有望逐步企稳。在上海、深圳等地，二手房交易量均创下一段时间内新高。过去多年的楼市“狂飙”，制约了内需的进一步被激发（插图：老牛）
不过，这一波回暖没能持续太久。一些主要城市在进入4月后都出现了复苏后的楼市下行。相关统计数据显示，2月中下旬以来，广州、上海等地，二手房成交数据呈现持续减少的态势，中介的带看量、转化率也在持续走低。为什么这一波楼市回暖没能持续太久？未来的楼市走向又将如何？本刊就此专访了广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉。他长期研究中国楼市，认为本轮楼市复苏之所以退潮迅速，根源在于后续需求接不上，有“断层”的迹象——过去多年的“狂飙”，导致了当前楼市以改善需求为主，而刚需被挤压。在疫情等多重因素的冲击下，后者收入受到影响，需求在短暂释放后迅速回落。这也制约了后续改善需求的满足。这次来去匆匆的楼市起落，也是我国楼市当前面临的结构性症结的一个侧面。如何激活更广泛群体的购房需求、实现房地产平稳可持续发展，将是未来楼市的核心命题。2022年一季度，性价比高的小户型二手房，成了助推楼市短暂复苏的主力（视觉中国 供图）
三联生活周刊：2023年第一季度，很多统计数据都显示楼市在复苏。在你看来，楼市有复苏回暖的迹象吗？这一轮的复苏有什么特点？李宇嘉：从一季度的数据看，楼市的确在复苏回暖，并且速度让很多人吃惊。但客观地讲，疫情后楼市回暖出现反弹，有预期提振、政策支持的因素，主导因素还是滞后需求的释放。从我们调研的情况看，很多三、四线城市在今年1月份就开始回升了，而往年同一时间的成交量很少。这就说明疫情后，有大量积压的需求在迅速释放。一个很明显的特点就是以刚需为主，以刚需为主的二手房是一季度的市场主体。从时间看，在1～2月份首先回升的就是刚需，二手房的回升比新房更明显。因为二手房小户型多，更受刚需青睐。我们的调研发现，上海、深圳总价位在300万元左右，广州总价位在200万元左右的二手房比较受购房者欢迎。在2月份，上海、深圳200万～400万元的低价位二手房占据交易的主导。进入3月，尽管刚需带动了一部分换房需求，但刚需仍占据绝大多数的比例。一方面，这说明刚需选择在市场企稳时入市了；另一方面，也说明多数居民的收入只能支撑这样的房价。我的判断是，以年轻人为主的刚需买房需求是很迫切的，这几年一直在观望。从2022年房价开始下跌到今年春节后，部分刚需就认为机会来了。这些几乎都是极其刚性的购房需求，比如小孩要上学、自己要安家、结婚购房等。与疫情后要修复的生活消费、出行旅游等需求，在本质上是类似的。另一个特点就是，这一波回升来得快，退得也快。4月份数据其实反映的是3月的情况，当时市场还是不错的。但从我们最近看到的网签或者是备案成交数据，后来的真实交易数据出现了较大下滑，而且幅度可能比我们想象的还要大。三、四线城市和非热点城市在回暖后迅速冷却，只有一、二线城市还保留着一定热度，但从环比来看，一、二线城市也有比较明显的下行。30个重点城市4月份环比大概下行有20%多，三、四线城市环比下行50%。对于很多年轻人来说，一线城市的房价过于高昂，与他们无关
李宇嘉：主要原因是需求接不上，即积压的需求释放完毕后，后续需求跟不上。楼市的需求有“断层”的迹象，或者说内生需求缺乏动力。因为买房的需求是有接续性的，刚需会带动换房改善的需求，后者一般只有把房子卖了（卖给刚需人群），才有资金去换房。当房价预期比较稳定时，刚需人群和换房人群是入市的两大主体。但我们知道，两大群体受疫情冲击等多重因素影响，当他们中间的大部分还在“休养生息”时，整个楼市很难被撬动起来。所以积压需求释放后，市场迅速回落。其次，大家已经形成了对房价下行的预期。从2022年开始房价跌了一年半多，但目前下行幅度还是有限，整体还在高位。这时很多人就会选择观望。我们调研了几个城市，从2月下旬到3月市场突然回暖，开发商都觉得突然，他们本来预期一季度是以修复调整为主，但一季度后库存就告急了，有的开发商甚至完成了全年30%～50%的业绩。于是开发商就开始涨价，新房价格又起来了，但大家本来的预期是价格应该是稳定或下跌的，所以很多人就不买了。总而言之，现在楼市的运行逻辑跟过去完全不一样了，要复杂得多。
上海顶级豪宅云锦东方爆火，亿万富豪烈日排队（中新经纬视频截图）
三联生活周刊：跟过去相比，当前楼市的运行逻辑具体有哪些不一样了？李宇嘉：在过去，首先是需求端很旺盛，并且支付能力很足。疫情前，无论金融、地产还是互联网等新兴行业都发展很快，国家新型城镇化、城市群都市圈规划兴起，加之新一轮“棚改”、去库存，整个楼市处于一个供不应求的状态，特别是在人口向大城市迁移的大背景下。从供给端讲，地方政府大面积供地，开发商加杠杆抢地供应新楼盘，让供需两端一直属于相互支撑、相互攀升的阶段，导致楼市无论交易量还是价格都在往上走，处于一个持续性、周期性的上升逻辑中。这让整个市场都有一种房价会一直涨的预期，加上各方对未来的收入和工作预期非常好，大量购房者们被裹挟着进场，催生出源源不断的购房需求。甚至2020年下半年的那一波房价上涨，也是由货币政策驱动催生了需求端的动力。这种逻辑是很明显的。但现在，首先政策不允许快速加杠杆，设立“三道红线”（指政策针对房地产企业债务风险的要求：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）、贷款集中度的要求等。当这些新规落地，之前那种“高举高打”的故事就讲不下去了。哪怕过去一年楼市萎靡，这些政策都没有取消，只是部分暂缓，银行不太可能大“放水”。同时政府提出“保交楼”等政策以稳定市场预期。种种迹象表明，国家要建立的楼市长效机制正在逐步落地。另一方面，需求端也在变化，房价在跌，但房贷利率依然很高，很多刚需上车或换房的人收入不再能支撑了。所以无论供给还是需求，逻辑都在变化，变得更复杂。现在各方对于楼市，不可能预判很长时间。哪怕是决策层，可能也是以一个季度来看的。因为过往的经验告诉我们，一旦为了刺激楼市把贷款利率再降低，很多热点城市的楼市会立刻起来，但另一方面政策又要求“房住不炒”、担心“硬着陆”等，所以在很多地方政令有短期化、碎片化的特征。这样一来，楼市就处在一个上有顶、下有底的阶段，不会有太大的政策和制度波动，也不会有过去那种直线上升的状态。我们大规模排浪式的买房时代已经结束了，不过我一直认为，楼市还有很大的潜在需求，只是没有被激发出来。
三联生活周刊：这种潜在需求主要集中在哪里？从成交面积和成交价格来看，2016年到2021年，我们卖了过去20年近一半的房子。李宇嘉：2016～2021年，的确是房地产狂飙突进的六年，这段时间我们总共卖了近90亿平方米的商品住房，加上居住性质的公寓，差不多100亿平方米，能占到存量住房的近1/3。这六年借助“棚改”、城镇化、加杠杆等多方利好，房价在全国大范围上涨，最广泛人群都被卷入到商品房中。“七普”数据显示，2020年城镇家庭户人均住房间数由2010年的0.93间增加至1.06间。但是，我国城镇居民人均住房使用面积还不足30平方米，普遍低于发达国家平均水平10平方米以上。存量住房的升级换代、改造更新需求也很大，比如居住在电梯住房的家庭户占比仅19.7%，有6个省份的室内生活完备程度不足80%。从这种差距来看，我国城镇住房需求的潜力还是比较大的。更重要的是，我国还有更大的因人口空间流动产生的需求，即新市民、年轻人流入到都市圈或大城市后的增量住房需求，比如有7800万人的珠三角，常住人口住房自有率只有50%左右。这些新市民和年轻人的体量有3亿～4亿人，规模上相当于我国现有的“中产人群”。如果这部分人群能在城市购房扎根，享受城市公共服务，那不管是对内需消费引擎还是地产可持续发展，都是巨大的动力。刚来深圳的年轻人一般都要经历租房的生活，拥有住房者很少（视觉中国 供图）
三联生活周刊：在过去房地产疯狂发展的几年，这些群体的需求似乎没有被满足？李宇嘉：是的。这些需求与目前的楼市结构而言，是不匹配的，存在着需求断层、供需错位的问题。这些潜在需求无法转化为有效需求，这是目前楼市最大的问题所在。具体来讲，由于房价快速上涨，从2017年起，很多热点城市的楼市逐渐以改善性需求为主导，刚需有被抛离的趋势。在2015年，热点城市刚需还能占到50%，现在大概只有30%。所谓的“改善时代”来临，并非是大家都有房了，而是刚需被挤出，改善的占比被动上升了。虽然过去几年房价上了好几个台阶，但仔细想想，都是哪些群体在买房？一是享受过高速发展红利的少数高收入人群，户均至少拥有2套房；二是中产阶层，主要集中在金融、地产、互联网行业，以及国企、机关、事业单位的员工等。这个群体基本也都有房了，部分人群还在上一波楼市火爆时换了房。但目前剩下的、规模数达3亿～4亿的新市民和年轻人却被抛下了。他们大部分人都已经进入城市，但没有实现“居者有其屋”的愿望。目前，我国楼市还处在“狂飙”后的高位体量，“改善需求主导、刚需被挤压”的局面并没有改变，甚至还有所强化。我们注意到，新房市场70%的买家是改善换房的需求。比如北京、天津、厦门三个城市的改善性需求明显高于刚需，改善群体交易量是刚需交易量的1.5倍以上。这些热点城市套均成交面积均在100平方米以上，2022年北京新房平均交易面积为100～130平方米。而刚需购房者的占比，以深圳为例，已从2015年的50%左右，一步步被挤压至2022年的30%左右，上海和北京占比大致相同。这是全国的共性问题，尤其是在年轻人集聚的一、二线城市。他们去哪儿了呢？大部分去租房了，或者是一小部分转向“老破小”的二手房市场，也有少部分在老家买了房。这种结构性的不平衡，也导致楼市出现供需不匹配的“断层”，内生动力不足。如果没有刚需支撑，一旦改善群体的收入下滑、预期不稳，他们也会改不动的。这是我们认识当前楼市的关键。《好先生》剧照
三联生活周刊：楼市如果要持续复苏，会面临哪些挑战？李宇嘉：可以预见在2023年，需求端的复苏仍是楼市的重点，管理层会进行各种政策叠加，不断释放利好刺激需求。因为只有需求端复苏了，开发商的造血功能才能修复，“保交楼”才有可投入的后续资金。只有需求端复苏了，消费和内需才能真正起来。但问题是，继续大力刺激需求端的话，楼市会变得越来越两重天、越来越“断层”。现在热点城市中心区楼盘越发改善化、高端化，貌似市场不错。但相对于庞大的楼市体量，这个品类的规模很小。所以继续此法弄不好就会像深圳那样——二手住房套均成交面积为95平方米、新房套均成交面积为110平方米，这是典型的改善主导，楼市就是在高收入人群之间对敲。所以我们一定要想办法，将楼市的潜在需求转化为有效需求。深圳有1000万住在城中村的新市民和年轻人，难道他们不想买商品房吗？都想买，但当前的楼市与他们无关。刚需被挤压，让当下改善群体的需求也已出现停滞现象，改不动了，或者不想改了。一方面，房价上涨、收入前景不乐观，导致“改不动”。改善型户型也趋于紧凑化，以前动辄120～140平方米的房子消费不起了，现在是80～90平方米的户型越来越流行。另一方面，未来房价预期减弱，改善的动力也在下降。所以当前楼市的局面是，供应不适应需求，需求拉不动供给。房地产的长效机制下，资产价格必须在历史高位徘徊，但有支付能力的需求（主要是高收入者）配置地产的意愿在下降，而有购买意愿的需求（主要是新市民、年轻人和城镇化需求）支付不起高房价。
三联生活周刊：如果要改变这种局面，我们需要从哪些方面着手？李宇嘉：不管任何时候，刚需、改善型需求，都是要鼓励的。因为只要有城镇化，就有刚需人群；只要追求美好人居，就有改善，这是尊重人性、尊重行业规律。因此我们在需求侧一定要激发潜力，要提高刚需居民的支付能力，降低住房消费支出。比如降低疫情对中低收入人群的收入的影响等，并与大规模保障性租赁住房供应匹配，满足新市民落脚和扎根城市的诉求。另一方面，通过需求端政策纾困，包括调整限购、限贷等政策，释放老市民的改善住房需求，让商品房市场稳定下来。供给侧也要着重降低供给成本，匹配和牵引需求，让供需两侧在更高水平上均衡。具体来说，借助“保交楼”推进地产项目的收并购，鼓励国有金融或投资机构带头，引导大体量资金入市，低价收购贬值的存量地产项目，把它们转化为销售型的人才房、共有产权房、安居房，并向无房户、年轻人和新市民低价配售。同时通过财政、金融工具支持，补足公共配套短板，向新市民供应或租或售的房屋。只有通过租赁需求、刚性需求、改善性需求等梯度递进，才能将更多人纳入住房消费时代，房地产行业才能保持平稳运行。对于存量住房，供给侧要有同样的逻辑，比如提高物业覆盖率、老旧小区改造和适老化改造、推进完整社区建设等。因为现在的存量住房也有空间拓展、房屋更新、社区服务等新的改善需求，这些可能都将受到居民收入下降、房价预期走弱等因素的影响，出现需求收缩。而地方财政支出能力下降，会让存量项目的物业和社区公共服务补短板的难度加大。图 | 视觉中国
三联生活周刊：在预测未来的楼市时，很多声音认为以后的市场分化将会加剧，即一、二线城市的房价依然乐观，但三、四线城市就不那么乐观了。你怎么看？李宇嘉：这是简单的二分法，比较一刀切，实际上未来会复杂一些。在一线或新一线城市，需求永远存在。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。像北京、上海一些豪宅楼盘，需求量大，原来基本上很少有挂牌的，最近的挂牌量是很大的，很多还是非公开渠道。这当中大概1/3的楼盘是套现的，业主对楼市预期不稳，想要撤走，其余的则多是换房需求。可以预见，被延后的刚需、换房需求预计将在上半年释放完毕。而政策继续利好，房价还在高位，楼市又将回到改善主导的局面。疫情三年，高收入群体并未受多大冲击，因此改善型需求还是相对旺盛的。热点城市中心区改善盘都比较热销。去年以来热点城市土地出让基本上都在中心区，也基本都是低密度的改善盘或豪宅盘。不过从短期来看，热点城市的外围楼盘过去供应量比较大，但现在从量上出现回调趋势，这是不可阻挡的。比如广州、北京都开始搞一区一策，即使是中心区也不排除有分化的可能，楼龄短、配套还不错的楼盘会获市场的欢迎。其余地区则还比较难说，像过去几年里热点城市很多新区楼盘前期上涨幅度都比较大，在一些高新区、中心CBD中，投资购房的占比较重，不排除这些楼盘还会有一个去泡沫的过程。最近的3～4月份，在深圳等珠三角城市，很多中介机构告诉我，二手房业主降价挂牌的比例在上升，挂牌量创下新高，很多城市同比去年一季度平均增长30%左右。而这当中很多是“次新房”，即2016～2021年卖出去的新房。为什么？因为这段时间刚好是楼市最繁荣的6年，买房入场的投资客多，房价跌了，很多人就亏了，加上疫情冲击等因素，这部分群体就选择“割肉”卖房，套现走人，这可能会对未来的房价造成冲击。三、四线城市也不一定必然下降。随着城际轨道建设的完善，都市圈内的三、四线城市仍会保持一定竞争力，外延人口流入会带来一部分需求。内地、东北的广大三、四线城市就不好讲了，大趋势肯定是回落的。随着我国人口下降和老龄化程度加深，如果这些城市开始收缩，优质公共服务可能会集中在一小部分区域，那这些区域的楼盘或许是能保持稳定的。
三联生活周刊：那对于多数三、四线城市来讲，楼市就只有一直下行了吗？李宇嘉：一个地区的房价涨跌，跟当地居民的收入水平、消费需求和对未来形势的预期息息相关。前段时间我去了一趟鄂尔多斯调研，当地楼市在一季度的复苏力度非常大。鄂尔多斯是一座资源型城市，因为资源枯竭一度被称作“鬼城”。它的楼市前几年壮士断腕，一直在去库存，也没有供地，但随着2021年以来煤炭价格上涨，加上地方在推动教育等公共服务均等化，引入大型企业，改善就业和城市面貌，当地居民的收入提高了，很多人手里就有了钱，外来人口也增加了，于是就去买房，推动了当地的楼市复苏。还有一个最近的案例，就是淄博。大家都知道淄博的烧烤火了，其实与淄博烧烤一起火的还有淄博的商品房市场。根据易居研究院对全国50个重点城市1～4月新建商品房成交面积的统计，同比增速表现较好的5个城市就有淄博，同比增速超过50%。三、四线城市中，淄博楼市表现最好。淄博楼市的这种复苏与烧烤本身没什么关系，主要是旅游和餐饮的旺盛，带动了当地上下游的服务消费。居民的收入预期好转了，有了稳定的就业和收入，对城市未来有信心了，就更愿意投资买房了。在我的调研中，很多地方都反映楼市低迷、销售带看转化率低等。我认为，主要原因还是信心不足，老百姓的存款去年同比增加近8万亿元，今年一季度又增加了2万多亿元。那要怎么提振信心呢？肯定不可能像过去那样刺激楼市了。鄂尔多斯和淄博，给了我们一个如何激活楼市内生动力的鲜活案例，也是房地产未来可持续发展的一个路径。只有老百姓有稳定的就业和收入了，才会对当下和未来有信心；只有城镇化、产业、就业和房地产协同发展了，楼市才有未来。（本文源自三联数字刊2023年第21期）
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