政府监管预售资金，从此就没有烂尾楼了吗？
最近，北京市对商品房预售资金的监管办法实施重大改革，计划将预售资金从过去的银行监管转变为政府监管。这是我国烂尾楼风暴背景下的一次倒逼改革。
所谓商品房预售资金，是购房人为购买新房而提前支付的定金、首付款、购房贷款等等。预售资金原本处于银行等多方监管之下，开发商不能随意动用。不过，2022年以来，国内爆发大规模的烂尾楼事件，暴露了资金监管的漏洞。
由于房地产企业面临较大的债务压力，开发商大量挪用了购房者的预售资金弥补资金缺口。专款专用的预售金被开发商挪用之后，楼盘现金流断裂，最终引发了大量烂尾楼事件。所以，烂尾楼风暴之后，商品房的预售资金监管体系被视为最大的漏洞。
烂尾楼风波持续升级，对中国经济社会带来了多方面的冲击。对于很多普通民众而言，倾其一生的积蓄购买一套住房，结果最终还收不到住房，无法顺利入住，造成了严重的民生问题。更重要的是，房地产市场出现越来越多的烂尾楼，严重影响了民众的购房信心。普通民众不敢购买新房，使得房地产企业难以继续开工建设新房，不仅导致开发商破产，最终还会影响到地方政府的土地财政收入。
正是由于烂尾楼风波带来多方面的严重影响，所以，无论是从民生还是经济角度来看，解决烂尾楼危机已经刻不容缓，2022年以来，“保交楼”成为重要的经济乃至政治任务。对商品房预售资金的监管模式进行改革，也就成为保交楼的重中之重。
此次北京市对预售资金的监管模式进行重大改革，预计很有更多的地方政府会随之跟进。那么，从商品房预售资金从银行监管转为政府监管，是否就意味着以后就不会再有烂尾楼产生了呢？
应该说，这种监管模式和以前相比是明显的进步，在以前银行监管预售资金的模式下，银行很容易被开发商突破，让监管虚有其表。如果转为政府监管，开发商挪用预售资金的难度会比以前大很多。
不过，这并不意味着政府监管预售资金就没有被突破的可能性。因为在以前银行监管的模式下，政府其实也并不是完全缺席。以前的监管模式是“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”，由此可见，在以前的模式下，也并非银行一方监管，而是政府牵头下的多方监管，理论上而言，如果实施到位，也是应该可以堵住监管漏洞的。但最后的事实表明，开发商还是可以轻易从多方监管的模式下挪走资金。
如果以后转为政府监管，是否就能够完全杜绝开发商挪用资金的可能性呢？以北京最近发布的文件来看，改革之后的监管办法是，“引入市住房资金管理中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。”。那么，市住房资金管理中心是否就一定会比以前的银行更具资金监管能力呢？从银行监管转为政府监管，最终是否一定能完全杜绝开发商挪用资金，也只有等待时间给出答案。
商品房预售资金被开发商挪用，不仅只是因为监管对象是银行还是政府的问题，更重要的还在于整个监管体系要更加完善。
在美国和欧洲等国家，对于预售资金的监管极其严格。购房者只需要缴纳少量定金，进入第三方监管账户。交付定金之后，购房者可以申请贷款，只有等到交房的时候，贷款才会发放给开发商。这种模式可以在最大程度上保护购房者利益。在很多亚洲国家，也都是按照工程的施工进度，分批向开发商发放贷款，很少有国家会将购房者的贷款提前发放给开发商。
而在我国的预售模式下，开发商可以轻松提前得到购房者的贷款，这就导致购房者承担了绝大多数风险。一旦楼盘烂尾，购房者就将面临这样的悲惨结局——不仅收不到房子，同时还要偿还银行的贷款。
如果从更高层面来看，想要彻底解决开发商挪用购房者预售资金的现象，终极办法就是“取消商品房预售制”。因为只要预售制存在，购房者交出大量首付款，只要是资金由人来监管，理论上而言就存在被挪用的可能。只有彻底取消预售制，才能真正解决烂尾问题，即使开发商因为资金链断裂而烂尾，对于购房者而言，因为没有提前交付首付款，楼盘即使停工烂尾，也不会对购房者权益产生太大的影响，顶多只是会损失小部分定金，而不会损失大量首付款。
我国实施商品房预售制大概始于1994年，当时在住房短缺的背景下，为了加快住房建设，从香港引入了“卖楼花”的模式。预售制在最大程度上放大了开发商的杠杆能力，为加快我国的住房建设起到了作用。不过，由于监管不力，预售制的弊端也很快浮出了水面。早在2005年，央行就曾经表示，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”不过，当时央行的建议被住建部予以否认。
随着去年烂尾楼风暴升级，住建部对于预售制的态度也开始有所松动，2023年年初，住建部在会议提出，“有条件的可以进行现房销售”。随后，部分地方政府也公开表示，要积极探索现房销售模式。
这一次，北京市对预售资金监管进行改革是一个重大进步，不过，如果将来越来越多的地方政府开始实施现房销售，对我国房地产改革而言，将更具里程碑式的意义。
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