重！磅！
今天（5月15日）
央行、银保监会联合发布通知
调整差别化住房信贷政策
《通知》称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
央行表示，此举旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
《通知》一出
今天下午
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指导各省级市场利率定价自律机制
通知还要求，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
南都记者第一时间向上海某国有大行信贷部门负责人了解新政影响，她表示具体结果需要等待当地的银行同业公会协调。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向南都记者表示，此次央行下调住房贷款利率定价下限，是进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间，符合部分区域房地产市场情况。
“主要是近期受散发疫情等因素干扰，国内部分区域房地产复苏情况不够理想，4月居民信贷下滑，反映国内房地产需求端仍低迷。国内通过下调房贷利率定价下限，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。”周茂华说。
值得一提的是，下周五（5月20日）央行将公布最新一期LPR报价，其中5年期以上LPR作为房贷基准利率，是否调降与房地产关系密切。根据4月LPR报价情况，当前5年期以上LPR为4.6%，各区域商业银行房贷利率报价是在当前4.6%的基准上浮动生成。
周茂华认为，预计随着国内散发疫情逐步得到控制，一系列政策效果将逐步显现，楼市供需两端将逐步回暖，“需要稳定好市场预期，防范局部潜在‘过热’风险。”
首套房贷利率最低可为4.4%
克而瑞监测到，4月重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，创2019年以来月度新低。
目前深圳为大湾区内地9城中房贷利率最低的城市，首套稳定在4.9%，二套为5.2%；肇庆则是湾区内地9城中房贷利率最高的城市，无论首套或二套，房贷利率普遍在6%上下浮动。
而按照今次的最新通知，按目前5年期4.6%的LPR计算，首套房贷利率最低可为4.4%。
信贷端对市场有望起到刺激作用。据克而瑞监测到，4月湾区内地9城推盘积极性提升，整体推货量突破万套，环比上升26%。其中，广州推货尤为积极，总推货量5145套；另外东莞、深圳、肇庆也推货过千套。去化方面，4月9城平均去化率25%，环升9pts，但仍处在低位运行状态。
中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
2022年5月15日
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25省份逾百城楼市松绑
这些区域最活跃
购房窗口期来了？
此前，全国多个城市出台了楼市松绑的调控政策。
5月14日，广东东莞出台楼市新政。东莞住建局发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，东莞二孩三孩家庭放宽购房，增值税免征年限由5年改为2年，获证满2年可交易，双（多）证合一等。
同样在南京，35天内6次“松绑”楼市调控政策，提出多孩家庭可购买第三套住房，近日已在部分区域开始操作。南京房地产协会发文确认，自5月11日起，针对生育二个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。
除了二孩三孩家庭解锁购房资格的城市，4月初表态不会松绑限购的长沙，则在多次微调楼市政策基础上，再另辟蹊径，促进租购并举。5月11日发布的方案鼓励存量房出租，业主把自有住房交由平台租赁10年，出租后不纳入家庭住房套数。值得关注的是，东莞、南京、长沙是近日又加大楼市松绑力度的特大城市之一。此前3月，河南省会郑州率先出台“十九条”松绑限购，黑龙江哈尔滨成为首个取消限售的省会城市，河北秦皇岛则是首个明确取消限购的城市，浙江衢州为首个取消限购限售“双限”政策的城市。从三四线城市到二线城市、二线省会城市，甚至是热点一二线城市也加入了楼市调控政策优化调整行列。实际上，根据中指研究院不完全统计，今年以来全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。仅今年4月，就有超70城出台政策百余次，节奏明显加快，并向着降低首付比例、放松限购、放松限贷、放松限价等核心调控手段延伸。南都记者注意到，统计的25个省份城市中，江苏、浙江、湖南、湖北、江西、安徽、广东等长三角、长江中游和珠三角城市群出台政策频次较高；三四线及二线城市楼市松绑政策明显发力。一线城市则政策整体调整力度不大。在这一波楼市松绑潮中，你更在意哪些政策带来的利好？“像北上广深等需求较强的城市，购房资格是最关键的。”上海市民周洋于2020年底购置了一套二手房。她向南都记者介绍，她属于新上海人，当时通过应届生积分落户政策拿到个人户口本，在获得购房资格后，圈定了一套可负担的二手房。如何把贷款利率相对较低的公积金贷款额度用满，再找到一家放款及时的商业银行完成商贷部分，是她考虑的重点。据了解，上海楼市实行着较为严格的限购政策以抑制房价过快上涨，新盘价格受政府指导，再加上税费方面比二手房的交易成本更低，所以竞争更为激烈。但不管是新房还是二手房，对购房者而言，购房资格和购房的金钱成本都是绕不开的话题。“包括身边有意向购房的朋友，会对房贷利率下降更关注。”周洋每月会关注贷款市场报价利率（LPR）数据，她表示，如果LPR下降，商业银行降低房贷的商贷利率的话，会是一个实质性利好。1月央行宣布全面降息，1年期LPR为3.7%，较上月LPR报价下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，下调5个基点，为连续20个月不变后的首次下调。分析指出，这将减少潜在购房者房贷负担。此后，4月公布的数据显示，LPR连续3月维持不变。南都记者观察到，4月以来，周边城市密集出台楼市松绑政策，围绕的也不外乎是放宽购房资格和指导商业银行降低贷款利率、提高公积金贷款额度、给符合条件的人才给予购房补贴等。今年以来，中央持续加大宏观政策调控力度。4月29日，中央政治局会议定调楼市，坚持房住不炒，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。随后，央行、银保监会、证监会等多部委表态，支持房企融资以及居民首套和改善性住房需求。地方政府也在落实因城施策。根据中指研究院不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1-3月，政策出台的节奏明显加快，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸。
兰州市城关区雁滩路拍摄的一处新建小区。新华社资料图
一段时间以来，限购、限贷、限售、限价等被认为是房地产调控的核心措施。而这些措施目前面临着不同程度的松绑。4月18日，央行明确指出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”，随后优化限贷政策的城市明显扩围。据统计，全国已有20余城降低新房首套或二套商贷首付比例。佛山、赣州、贵阳、廊坊、洛阳等城市首套首付比例下调至最低两成。此外，贵阳4月28日最新规定，在还清首套房贷款后，二套房将不再认贷。值得关注的是，5月，赣州部分银行将购房者贷款年龄放宽至70周岁，将二手房房龄调至最长35年，预示着可贷款的人群和住房均增加。广东则从省级层面发文“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”。业内人士认为，广东此举对于引导后续各地政府和银行降低首付比例、降低购房成本等有积极的作用。5月1日，广东省梅州市印发通知提出，金融机构要落实好居民家庭首套房个贷首付比例不低于25%；已拥有1套且贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款的，首付比例不低于30%。同时，梅州市还将二套房公积金贷款首付比例，从三成降至二成。房贷利率下调方面，各地政策更多地体现在加点幅度的下调。苏州、惠州等城市今年以来房贷利率下调超100个基点，部分城市首套房房贷利率已降至4.6%基准线。公积金政策成为今年以来多地优化调整房地产政策的重要方向，据统计，全国已有近60个城市提高公积金贷款额度或降低公积金贷款首付比例，或扩大公积金使用范围，强化公积金对人才、多孩家庭等的保障力度。宁波提高生育二孩或三孩家庭的公积金贷款额度，最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户；济南取消住房公积金异地贷款户籍限制；贵阳针对在贵阳市、贵安新区购房的人才，可提取本人及配偶住房公积金账户余额用于首付；南昌提高双、单缴存职工的贷款最高额度分别至80万、70万元；徐州降低公积金贷款项目准入条件，高层住宅单体工程主体完成50%，即可申请公积金贷款。4月以来，重庆、无锡、天津、昆明、盐城等30余城优化调整公积金政策。根据中指监测，目前逾20城优化住房限购政策，其中部分城市或区域全面取消限购，部分城市降低社保年限要求，部分城市针对人才、老年人、多孩家庭、外地人等人群优化限购政策。从5月10日起，合肥市瑶海区、新站区、经开区的新桥产业园区取消限购；其他区域外地人在合肥2年内累计正常缴纳6个月社保（不能补缴），即可购买一套房；合肥本市户籍的可以在限购区域购买第三套二手房，新房仍然限购。从5月10日起，江苏省南京市调整新房限售政策。对于预售商品房，限售时间从原来的办理产权证满3年，调整为合同备案日期满3年。对于现售商品房以及存量房（二手房）仍按产权证登记受理时间为准。4月29日，辽宁省沈阳市发布《关于优化外地人在沈购房服务的通知》提到：非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。缴存住房公积金外地职工家庭在我市购买自住住房的，可按规定在沈阳市申请住房公积金购房贷款。发放购房补贴成为多地加大引才力度、落实生育政策、释放住房需求等的重要举措，据统计，今年以来，31个城市出台发放购房补贴的政策，补贴方式主要涉及按套一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励、购房价款的一定比例补贴等，补贴对象包括农民工、新市民、人才、多孩家庭等。5月11日，无锡市梁溪区提出对在梁溪区购买新建商品房的高层次人才和高技能人才予以支持。符合条件的 A、B、C、D 类人才自费购买区内首套自住商品房，可按标准申请购房补贴，申请额度不超过所购住房总价。生育二孩及以上家庭可放宽至二套房，并给予购房总额 3% 的支持。补贴标准有100万元、150万元、300万元、500万元不等，最高可达1000万元。除了财大气粗的无锡，其它地市也在通过现金、消费券、减免契税等方式给予购房者补贴。5月7日，四川省资阳市住房和城乡建设局通知，该市近日下发推动房地产业稳增长促发展的文件，涉及公积金、预售资金、房贷利率、首付等六方面。5月1日至31日，开展“网络房交会+”商品房促销活动，推出购房楼盘送2万元现金补贴，家电、家居建材、装修商家消费券、万元现金消费券免费领等8大福利。5月1日，湖南省岳阳市宣布，在岳阳市城区购买新建商品房和二手房，签订商品房买卖网签合同并在1个月内全部缴清交易契税的，按所缴纳契税税额50%对购房人予以补贴。此外，在岳阳市城区购买首套新房和二手房，签订网签合同并完成契税缴纳的居民家庭，每套给予1万元购房补贴。该政策有效期一年。5月11日，湖南省长沙市发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障存量房的试点实施方案》，开展盘活存量房供作租赁住房试点，其中提出，如果业主将手上的存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数计算。这意味着，出租住房不再受限购政策的限制。根据湖南中原研究院分析，政策变化后，总计释放购房需求39125人，其中短期新增需求16992人，中期新增需求22133人。对此，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，本次新政之前，长沙已进行了多次楼市政策微调，涉及放宽人才落户限制、优化限购政策等多个方面。此次，长沙巧妙地在不改变现行限购政策的条件下，精准激活改善性购房需求，向新房市场释放购买力，将进一步对楼市形成支撑。徐跃进认为，长沙新政极具创新性，为优化房地产调控与推行“租购并举”提供了新的解题思路，未来或有更多二线城市进行效仿，尤其是楼市表现相对低迷、限购政策仍有放松空间的二线城市，都可能会借鉴长沙的政策经验，出台相关的楼市新政。而楼市需求支撑较强，限购放松可能性低的一二线热点城市，跟进的概率较小。在楼市政策预期持续放松的同时，受疫情反复、收入降低等影响，短期购房者观望情绪较浓，楼市松绑效果还有待观察。5月13日，央行发布4月金融统计数据报告。其中，4月份人民币贷款增加6,454亿元，同比少增8,231亿元。住户贷款减少2,170亿元，同比少增7,453亿元。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向南都记者表示，受多点散发疫情冲击和房地产等因素影响，4月新增贷款下滑超预期。“3月中下旬以来，多点散发疫情，影响了居民、消费者的信贷需求。企业面临的困难与挑战不少，供应链、产业链与物流链受阻，能源与原材料投入成本压力加大，以及海外需求前景不确定，企业经营预期偏弱。另外，目前国内房地产仍处于恢复阶段，居民中长期贷款需求偏弱，以及本轮散发疫情也一定拖累部分城市的楼市复苏。”周茂华说。对此，下一步政策着力点是什么？中国人民银行有关负责人表示，将稳增长放在更加突出的位置，加大稳健货币政策的实施力度，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，加快落实已出台的政策措施，积极主动谋划增量政策工具，支持经济运行在合理区间。* 南方都市报（nddaily）原创内容未经授权，不得转载。
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