炸了！鼓励80岁老年人买房？真相是……
近日，有关房贷年龄期限可延长到80岁的消息引发网友热议，广西南宁市已有多个楼盘对外宣布跟进相关政策。
此前报道↓↓
不过，南都记者了解到，南宁房贷宽松政策并不等于“鼓励80岁的老年人购房”，而是意味着“信贷人员按照80岁的标准计算可以贷款几年”，也就是说“偿清房贷的年龄期限延长至80岁，部分人员贷款年限可以增加至30年”。
有业内人士向南都记者分析，此举对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极作用，但也应谨慎测算违约率，评估能否足额、及时回收房贷。
鼓励80岁老年人买房？
“贷款人年龄不超70岁”规定并未改变
南都记者从一名南宁当地的房产中介处了解到，此次南宁的新政并未修改贷款年限。“房贷年龄期限可延长到80岁”意味着，若购房者年满50周岁，符合贷款条件就可以按照最高30年期限申请房贷，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变。
2月13日，中信银行南宁分行营业部工作人员告诉南都记者，上述热传的新政策实则是将个人住房按揭贷款借款人年龄加贷款期限之和调整至80年，但借款人的年龄不超过70岁。该工作人员还表示，“现在有这个消息，但是还没有正式通知，也没有办理过这项业务。”
上海易居房地产研究院发布的“房贷年龄期限延长的研究”表示，贷款时长、年龄限制、还贷期限是房贷贷款领域存在的三个重要概念。
贷款时长即贷款年限，是指借贷双方约定的从借款日期到还款日期之间的时间长度。在实际操作中，个人按揭贷款的时长主要为10年、15年、20年和30年。目前最为主流的时长为30年，即360个月。
“年龄限制”正是此次南宁新政的争议所在。对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进向南都记者表示，贷款年龄限制的设定有基本的逻辑和出发点，即要求自然人具备完全民事行为能力，通俗理解是该购房者不会违约。“在房贷领域主要是指18-70周岁之间的成年人，他要申请个人按揭贷款的话，年龄必须为18-70岁。实操过程中，部分城市会设定为18-65岁。此次南宁‘房贷年龄期限可延长到80岁’，对购房者的年龄也是限制在小于70岁的。”他解释道。
此外，还贷期限是指“房贷的年龄期限”，其等于贷款人年龄和贷款年限的相加，可以简单理解为“购房者最迟需要在哪一年还清贷款”。据严跃进观察，过去很多城市规定的房贷年龄期限为70岁，目前包括杭州和南宁提及过80岁的概念。其通俗理解是，无论购房者办理何种房贷，在80岁之前都需要偿还完毕。
业内人士：
该政策将惠及40岁至59岁中年购房群体
与宽松的房贷政策导相对应的是，南宁楼市表现相对疲软。据国家统计局公布的70城房价指数，截至2022年12月，南宁新房价格已连续6个月下跌，二手房价格已连续18个月下跌。
严跃进认为，部分网友从“老年人购房”“老年人还贷”的角度去理解，其出发点是人口结构的变化，有一定合理性。但是严格说，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具，其本身不属于特殊的政策。他表示，此类政策的宽松，本质上吻合了各地激活合理住房消费需求的导向。
严跃进表示，本次“房贷年龄期限延长”政策在一定程度上可以减轻购房者负担。举例来说，某购房者目前为50岁，其申请了100万贷款本金。不考虑房贷利率下调的因素，若按过去模式，需要20年内偿清贷款。而现在则可以调整为30年。统计显示，政策实施前该购房者的月供额为6113元/月，而现在则为4832元/月。如此对比，可以减少1281元/月，即月供压力减少了21%。
“理论上说，部分中老年人也可以积极申请贷款，相关子女也可以作为共同还款人。”严跃进称，南宁“房贷年龄期限延长”政策是在试图挖掘40-59岁年龄段的中年人的购房需求，其购房的支付能力强、获得足额信贷的需求也比较高。此类人群获得充足贷款，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极作用。
会否带来放贷风险？
业内人士称应谨慎测算违约率
据国家卫健委发布的《2021年我国卫生健康事业发展统计公报》，我国居民人均预期寿命由2020年的77.93岁提高到2021年的78.2岁。
“房贷年龄期限延长至80岁”是否会带来放贷风险？
对此，严跃进向南都记者表示，违约率是评价此类政策优劣的重要标尺，“关键是要去测算此类房贷是否有违约的可能，或者说房贷是否有足额、及时收回的可能。”
因此，他提醒，南宁等或将涉及该类创新政策的城市，要从全年的信贷投放规模、申请此类贷款的购房者资质状况、还贷的来源等角度分析，客观理性地以合理尺度制定政策，确保服务于刚需和改善型购房者。
南方都市报（nddaily）、N视频报道
南都记者 赵唯佳 张林菲