昨天，碧桂园道歉了！工地坍塌事故多发，碧桂园正为高周转模式买单...

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碧桂园高周转之困

作为房地产行业规模化竞争的王者，碧桂园正在为极速的高周转模式买单。

从财务角度，碧桂园式的高周转关键是投入产出时间越短，资金周转率越高、资金回报率越高；

从现实角度，这意味着，项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间。

对于工程来说，任何施工都有其合理工期，如果为了速度和节点出现赶工，极易出现安全、质量问题。

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨张晓玲 实习生 黎玉莹、孙艺萌 深圳、广州报道

编辑丨张伟贤

猝不及防，碧桂园迎“至暗时刻”

图片来源 / 图虫

2017年刚刚登顶的碧桂园，猝不及防地迎来了“至暗时刻”；作为房地产行业规模化竞争的王者，碧桂园正在为极速的高周转模式买单。

6月24日，碧桂园上海奉贤区在建项目红墅林发生事故，致1人死亡9人受伤；

7月12日，碧桂园杭州前宸府基坑坍塌，所幸无人伤亡；

7月26日，安徽六安碧桂园城市之光工地围墙和板房倒塌，造成6人死亡、多人受伤。

7月30日，时隔一个多月后，上海奉贤区安监局初步调查结论显示，红墅林项目任意压缩工期，隐瞒危险性较大的工程不上报，是导致事故发生的间接原因。

8月3日，碧桂园主席杨国强和总裁莫斌均承认，上海项目确实存在人为赶工，这是不符合集团安全管控要求的；同时，旗下项目的工程管理存在漏洞。

碧桂园是房企高周转实践的佼佼者。借助成就共享、同心共享这两个利器，引入跟投，杨国强将税后利润的20%让予员工，极大地刺激了区域和项目的热情，帮助公司实现了高周转，速度远高于同业。

然而风险也同时埋下。从财务角度，碧桂园式的高周转关键是投入产出时间越短，资金周转率越高、资金回报率越高；从现实角度，这意味着，项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间。

对于工程来说，任何施工都有其合理工期，如果为了速度和节点出现赶工，极易出现安全、质量问题。

出事后，碧桂园也在反思集团的质量安全管控体系，并出台了多项措施。

昨天，碧桂园道歉了

昨日，针对近期发生的工程安全事故，碧桂园总裁莫斌，副总裁陈斌现场鞠躬道歉。

碧桂园总裁莫斌现场深鞠躬道歉

8月3日，碧桂园媒体沟通会在碧桂园总部举行，大批媒体来到现场，希望听到碧桂园对于近期工程事故的回应。不过，他们首先听到的是碧桂园的人才战略，扶贫事迹，SSGF建造体系。

碧桂园集团董事局主席杨国强及一众高管

图片来源 / 中国经营报

碧桂园集团副总裁兼人力资源管理中心总经理彭志斌表示，绝不是一二个激励的机制或者是高周转成就碧桂园，企业的领先核心是人才的领先。

碧桂园集团工程管理中心副总经理、莞深区域副总裁孙军介绍说，SSGF能够实现绿色节能环保，能够实现先看工地再买房，全天候地开放工地。

不过截至目前，SSGF在碧桂园内部的推广比例为15%。

直到主管大运营和质量管控体系的碧桂园集团运营中心总经理陈斌上台，才直接提到近期的工程事故。

陈斌表示，近期有项目发生安全事故，造成工友人身伤亡，感到心情沉痛，他现场鞠躬表示道歉。

“我深知我们的工作还有很多待完善和提高之处，将永远保持敬畏之心、战战兢兢，努力做好每一项工作，做好每一件小事，以期达到社会、业主与公众对我们的期望。”陈斌说。

之后，碧桂园总裁莫斌则直接表示，针对近期发生的安全事故，作为建设方，深感痛心和自责。碧桂园监管不到位，管理不到位，负有不可推卸的责任，向死难者表示哀悼，向死难者家属表示慰问，向社会公众表达歉意。

莫斌也在现场深鞠躬道歉。

莫斌表示，杨国强对发生的事故也非常痛心，对团队和他本人提出了严厉的批评。

“高速行驶”下的管控漏洞

时间拉回到2017年9月8日，上海奉贤海湾镇地块出让，最终被碧桂园以10.68亿元摘得，楼板价11041元/平方米，溢价率0.4%。

这是一个纯住宅项目，定名为红墅林。9个多月后，这块地上的数栋建筑物拔地而起，工人们每天紧张地施工，6月底已出地面数层。

另一个出事的项目杭州前宸府进度也很快。2017年8月16日摘牌，今年6月22日拿到预售许可证，6月30日第一次开盘，从拿地到开盘仅10个月时间。

位于三线城市六安的碧桂园城市之光的速度则更快。2017年2月28日，碧桂园以16.03亿元竞得六安2017-2号地，楼面价为4390元/平方米，半年后的10月26日便开盘了。

高周转是碧桂园的核心竞争力。据莫斌介绍，参与跟投制度的项目，12个月是个节点，12个月实现资金周转的就可以获得奖励；一线、1.5线城市受制于开工、预售条件的严格，达不到这一标准，可以延到20个月。

2018年以来，碧桂园不断提高高周转要求。4月份，莫斌连签多份文件，要求促进高周转。开盘周期达到3-4个月、3个月或以下的项目将享受高额奖励。

据莫斌介绍，红墅林项目人为赶工，是想赶在暑假前把售楼处做好开放，导致在施工方案执行中出现了问题。

他强调，项目私自的赶工行为是不符合集团对于安全和质量要求的。公司已对相关责任人进行了惩罚。项目总已被就地免职。

碧桂园另一位副总裁说，上海限价严格，赶工的意义其实没那么大；但上海区域的人希望，在一线城市也能做成一个高周转的标杆，这个心思太过于急切，导致动作变形。

此外，六安和其他几项事故的发生，也暴露了公司的工程管理漏洞。

碧桂园目前大约80%的工程都是外包。六安事故发生场所为工人宿舍，杭州的是基坑辅助工程，均为外包，都是在主体工程之外，反映了公司在配套项目上重视度不够。

“配套工程原来是在（主体工程）红线外，主要由施工队自行管理，以前我们主要关注配套的走电等问题，现在把工棚、交通位置、食堂、洗手间等等都纳入质量管控体系。”

莫斌称，7月27日公司全面停工自查之后，90%的项目不存在安全隐患已经复工，10%存在安全隐患的大部分是配套工程，目前都在要求整改。

杨氏高周转“秘诀”

房地产行业的高周转由来已久。10多年前，万科提出“5986原则”，即拿地5个月动工、9个月销售、开盘售出8成、产品6成是住宅，奠定了行业高周转的基调，很多全国性公司如保利、金地、龙湖等紧随其后。

彼时乃至现在，从拿地到销售6－7个月，已是一般大型房企的最快速度。龙湖有关人士告诉21世纪经济报道记者，6个月的开盘周期，在公司内部可能会拿到优秀奖。

被外界称为“合伙人”制度的同心共享计划，让碧桂园的周转速度远超同业，同时也是碧桂园从千亿飙升到5500亿的独门密码。

在2014年底，碧桂园开始推行同心共享，希望借此实现快速周转和规模飞跃。

2015、2016年，同心共享在碧桂园项目大量实施，平均开盘时间缩短至4.3个月，资金周转率可达一年1.5次，成为周转速度最快的房企。

这项制度简单来说就是跟投，强制区域总和项目总等管理人员跟投所在区域的所有项目，上限不超过10%，项目现金流回正即可分红，利益共享、风险共担。

再直白一点说，此举是对区域总和项目总的高额激励，大大激发了区域的买地和销售热情。在市场火爆的2015-2017年，碧桂园数位区域总裁收入过亿，几十位项目总收入过千万。

也是在这三年，碧桂园接连实现销售几近翻番，从1500亿到3000亿再到5500亿，超越了万科、恒大，成为全国乃至世界第一房企，晋升财富世界500强。

通过跟投的超额激励，碧桂园重新定义了房地产的高周转游戏，将自己变成了房产界的“沃尔玛”，还引领了行业新一轮的规模化竞争，融创、泰禾、旭辉、阳光城、龙光等各路黑马，都是碧桂园的拥趸。

根据财报，截至2016年12月31日，碧桂园共有583个项目参与跟投，测算平均签约销售净利润率预计约为12%，项目净现金流平均回正周期预计为8.4个月。

2017年未公布跟投具体数字，但据碧桂园CFO伍碧君介绍，去年的资金周转率仍在1.5次／年，今年上半年有所放缓。

跟投制度“双刃剑”

正如其他制度一样，跟投制度并不完美。

接近碧桂园的人士告诉21世纪经济报道记者，同心共享实行三年后，碧桂园的周转速度并未像之前预期的那样乐观发展，反而出现了边际效应递减，2015-2016年，平均开盘时间为4个多月，2017年上升到了6个多月。

“这几年跳槽去碧桂园的区域总，必须是自带身家的。”一位资深房地产业内HR人士说，一个区域有好几个项目，区域总对每个项目初始投资为80万元，项目总对所在项目投资为50万元，意味着刚去就要投入数百万甚至上千万元。

但2018年的市场环境与过去三年不可同日而语。三四线城市销售在放缓，一二线则备受限价困扰，利润率走低。碧桂园过去两年内大幅买入并且跟投的地块，正在经受考验。

对于激励对象而言，随着市场下滑，他们的跟投意愿在降低。碧桂园的跟投已经出现逾期现象。早在1月23日，碧桂园下发《关于强化“同心共享”及时跟投的通知》称，对于定期跟投的项目，凡逾期跟投的区域总裁，暂停发放其工资和所有奖金；其他逾期跟投个人，则将暂停发放所有奖金。

金地董事长凌克在谈到跟投时提醒，有些公司强行要求员工持有股权，没有那么多钱的时候，员工就通过外部融资，最后有可能出现问题；如果自己的钱也在项目里，有时就会为了自己的钱和收益，用很激进的方法，做出不正确的经营举措。

他说，跟投制度赚钱的时候是正向激励，不赚钱就是负向的。跟投要在执行的过程中去调整，去监督。

对此，莫斌表示，碧桂园设立跟投机制时就考虑了市场下行可能出现的情况，比如在限价背景下，将现金流滚动到其他项目上带来利润，有现金流回来，同样有收益。让大家都关注现金流，首先把项目做好，而不是关注亏损多少钱。

他说，跟投最大的风险是拿地。拿地合适就成功了70%，经过过去三年的上升市场，老的区域沉淀了一些利润，能够承担可能的亏损，说清楚风险后可以给他拿有争议的地；新的区域没有沉淀，想拿的地和公司出现分歧，原则上是不给拿，宁可错过。

那么在市场下滑时跟投是否会出现错判？伍碧君表示，现在这种情况很少。“集团会提醒区域，不要想着房价还可以上升，要在限价以下的楼价去预测拿地，还能赚钱就拿；区域总自己要对团队负责，万一拿错了也要跟公司一起承担损失，因此拿地会很谨慎。”伍碧君说。

对于跟投激励是否会损害质量安全的问题，莫斌称，跟投根据施工、开售等节点会有不同比例的激励、分红，但最大头的70%要在交房后，前面的30%是预付，出了问题后还得还给公司；出现安全质量问题实行一票否决制，近期出事的几个项目奖励就全都取消了。

4年前，碧桂园一位区域总裁指出，只有完美交楼，才能最终实现同心共享计划的闭环。

以买房后两年交楼计算，2018年，碧桂园大量跟投项目面临交楼，各地业主维权概率上升，面临的考验还在继续。

碧桂园反思与纠错

据21世纪经济报道记者了解，上海和六安事故发生后，两项目总已经被就地免职。莫斌表示，出事的几个项目相关负责人和管理人员已经全部更换。

碧桂园副总裁、运营中心总经理陈斌介绍，针对之前发生的安全事故，集团正在采取若干措施，实施安全质量管控的升级。

在此前全面停工自查的基础上，已经启动了所有区域开展安全质量交叉检查，预计历时15天左右，进一步自查自纠，进而建立安全质量工作方面的长效管控机制，成为一种常态化加密型工作。

碧桂园还提出，施工合同条款中明确承包人需在确保安全质量的条件下履行合同，如果发包人发出的指令存在安全和质量隐患，承包人即施工方可以拒绝执行，并且上报集团总部。这项措施，赋予承包人和甲方同等的权利。

“这次事故最大的教训就是我们要加强延伸管控。延伸到施工前，以及所有的合作伙伴。”管工程出身的莫斌说。

他还重申，要继续把安全质量和团队激励机制直接挂钩，而且是一票否决。

此外，公司将进一步推进工地开放，让所有的业主、准业主等各方，在施工过程中可以进入工地，一起监督安全和质量管理。

莫斌表示，还会大力推动碧桂园自主研发的SSGF新工艺体系，实现现场浇筑和住宅工业化。现在碧桂园有400多个项目正在实施，今年底会达到600个项目左右，明年会超过1200个项目，后年会全覆盖所有的项目。

他认为，只有通过持续的成本投入和新工艺的大规模推广，才能真正克服建筑安全和质量隐患。

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本期编辑 Elle_Lau

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