不爱上班？因为你的办公室不够美！
在中国一直有个有趣的现象：国际互联网巨头进入中国市场后，会被中国新起的类似产品企业打败：MSN输给QQ、谷歌输给百度、eBay输给淘宝。而Wework是少有的没有“水土不服”的美国企业——自2016年进入中国市场以来，其年复合增长率超过了300%。那么，它商业成功的秘诀到底是什么呢？
▲「 让中小企业享受到极佳的环境 」
人类天生就有追求美好事物的本能，希望有更舒适的生存环境。而要说起极佳的工作环境，谷歌办公室就是一个众所周知的例子。艺术化的空间设计，甚至能让你迫不及待地主动去上班。
我们对其使用滑梯来穿梭办公空间的想法投去惊讶、羡慕的目光，也赞叹于它极佳的配套设施：巨大的图书室、灵活的厨房、优雅的咖啡厅和设施完备的健身房等等，仿佛这种办公室就是最佳工作环境范本。
谷歌的高层人员深知：好的工作环境不仅能够让员工更好地发挥创造力，也能促进外部合作。他们赋予其每一个不同城市的工作环境独特的主题。但显而易见的是，这样的做法并不能够普及到每一家公司——他们不能负担巨大的设计与施工成本支出。
而“共享办公”就是抓住“人们普遍喜欢在好环境中工作”的这一共性，着力于打破“在同一空间内，只有一家公司的人员在工作”的基本情况，降低人均工作使用面积，让不同公司的人能够共享更好的公共空间，同时分摊设施和人力成本。
作为共享空间的开创者，其商业手段和理念却是极为简单的：成为二房东，改变商业地产模式。他们首先以市场价格租得原有空间，加以改造后，再以较高的价格租赁给小团队或个人。
Wework威海路店休闲一角
这样的做法无疑是双赢——创客们以合理价格享受到了更好的工作环境，而Wework以大量工位出租的形式实现了快速的资本积累。
▲「 快速变更与调整的商业计划 」
Wework的产业模式思维变更是极快的，在企业快速累积资本的同时，创始人亚当·诺依曼（Adam Neumann）和米格尔·麦凯尔维（Miguel McKelvey）已经看到了长期发展的短板。他们在提供创客空间的基础上，逐步向服务企业客户转变。
这样做的起因是什么？首先，我们知道Wework会对空间进行改造并推出的是长期作战计划，与房东签订的长期租约至少持续10年——这意味着Wework需要支付数十亿美元。
而“灵活、随时可变动”作为一个卖点，同时也是一个大隐患。一旦小企业或创客觉得租金过高或者有竞争者给出相对更低的价格，他们就会离开。这很可能给Wework带来大面积空置的情况，从而引发资金链断裂。
所以他们需要发展大企业客户，并制定优享计划来鼓励长期租赁。当然，他们也使用了合作管理模式——房东支付翻新和建设办公室的费用，但同时和Wework平分利润。这一举措在印度和以色列等市场得到了极大的响应。
而对于大企业来说，服务是他们更看重的因素。这就解释了为何Wework要进行大量收购，并进而说明了Wework是一家以强大的科技能力为内核，并为客户解决问题的房地产公司。
他们通过收购建筑技术公司Case来实现精确的建筑信息建模（BIM），将空间的利用效率提高了15％－20％；通过收购建筑管理平台FieldLens，让相关工作人员能够用手机实时管理建筑工地。
Wework 3D空间模型生成
通过收购企业销售工具Unomy，提供给增加的企业客户销售线索；通过收购营销服务公司Conductor，满足了想要提高自身在网络上的形象和知名度的企业的需要。
同时，他们也像一些企业一样，通过机器记录办公室空间的使用情况，从而收集并记录数据，以便进行方案改进，实现更多的企业入驻。相应地，这也是为了推进办公室外包管理服务（Powered by We）。现今，IBM和Verizon等公司已经委托Wework进行办公空间改善。
长期的租赁虽然带来了相应空间的使用权，但也伴随着巨额财产的流失。为什么不能花差不多的钱，而获得建筑所属权呢？
Lord&Taylor大楼沿街立面
这一想法也得到了印证，Wework已经开始直接购买知名度很高的建筑，如曼哈顿中城的Lord&Taylor大楼，来巩固自己的知名度和实际资产。
如今，这些重要策略的制定与实施已经看到了成效，有很多著名大企业成为了Wework的服务客户，如通用电气、阿里巴巴、亚马逊、微软等。他们有的入驻了Wework，有的则让Wework为其已有空间提供利用率更高的办公环境解决方案。
▲「 来自模仿者的鞭策 」
另一方面，相同行业模式的复制与模仿非但是不可阻止的，并且还大有后来者居上的可能。这也进一步要求Wework做出全面、领先的准备与应对方案。在美国，有将近4000个共享办公地点，像Knotel、RocketSpace这样的竞争公司更是不计其数。
Knotel官方页面
他们推出的具体服务各有不同又独具特色。有的专门侧重于会议室技术；有的侧重于小于10人的电影、设计和时尚行业团队；有的侧重于提供全女性社交平台；还有的侧重于与餐厅达成非营业时间合作。
Wework香港三大空间洽谈区
相应地，Wework也推出了更多服务，它开设自己的的服务商店为成员提供办公套件软件的折扣，开设线上编码学院并提供顶尖学院的在线课程，甚至提供学生贷款优惠。
Wework线下与时尚品牌合作
更进一步的是，Wework在展开并购和合作的基础上，还在开发住房、健身设施等新的品牌。Welive（住房项目）和Rise by We（SPA和健身房项目）是其两个重要的战略进展。
Welive项目
而在中国，当然也有共享办公市场的竞争者，其中最值得一提的是优客工场。优客工场是由毛大庆创办的，中国共享办公行业里的领头羊。它已经正式完成了C+轮融资，并有了IPO上市规划，估值达到近110亿元，160个共享办公空间遍布全球35座城市。诺依曼曾把毛大庆评价为一个很好的对手。
优客工场，北京东四九条共享际
相对的，诺依曼出于各种考虑，在Wework进入中国市场时，直接把中国的领导权交给了联合联想弘毅投资和软银集团，并把商业目标为设立中国WeWork而非WeWork中国。他们希望把决策权交给最了解中国市场的人，而不是让国外运作良好的商业模式，一进入中国就遭遇滑铁卢。这也是Wework进入中国市场后，没有输给本土企业的原因。
从第一家上海延平路店到如今的北京望京店，我们看到了Wework的良性发展，和其收获的好口碑。Wework对整个建筑空间数据信息设计的掌握和制定服务解决方案的能力，奠定了它迅速扩大规模的局势。它以雄厚的资本支撑和正确战略部署，创造了房地产行业新的模式。虽然其面临着一定的商业风险，但其发展前景还是值得看好的。
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[编辑、文/裘纯纯]
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