专访 | V领地青年社区CEO周君强：长租公寓还需要较长的培育期
导语：
第三届地新引力创新峰会虽已落下帷幕，但其反响犹在。众多行业人士都对峰会嘉宾的观点表现出了极大兴趣。因此，克而瑞地新引力为大家呈现峰会嘉宾的系列专访，以更深入了解嘉宾对行业的见解。
文 | 乐居财经、地新引力编辑部
▌专访系列四：V 领地青年社区 CEO 周君强
当前房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代，相比于房产买卖，房产租赁在房地产市场当中是一种更灵活的流通方式，有助于房产资源的高效利用。
长租行业的规范化发展有助于推动中国房地产开发业转型升级、减缓房产供需矛盾，改善城镇居民的居住状况并且完善中国住房供应体系，多角度保障不同群体的住房需求，促进房产回归其居住属性。
长租行业已成为中国房产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环。
随着政策的持续倾斜、市场的不断完善、以及城市化带来的客群增加，租赁市场即将迎来其发展的新契机。
自十九大报告强调「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居」后， 2018 年国家政策持续加码，进一步推动租赁市场的发展。
政策利好引得各金融机构、房企和互联网资本抢滩租赁市场,租赁市场将迎来多主体新时代。
截至 2018 年底,，TOP30 房企中已有 2/3 开始布局租赁市场；与此同时集体租赁住房项目陆续推出，2018 年全国新增近 450 万方的自持性租赁地块入市；金融机构与互联网巨头的相继人场，为租赁市场的创新注入了新的活力。
当前住房租赁市场是万亿级别的市场，房屋租赁市场既有庞大的需求，又有政府政策的支持，发展前景乐观,在快速发展的背后，租赁市场也存在着诸多诉病。
而如何靠长租公寓盈利，实现自我造血的功能，也成为众多公寓企业首要思考的问题。
在谈及目前长租公寓企业的规模话题时，周君强表示，目前 V 领地运营公寓约两万间，主要集中在上海。
对于未来规模，他直言，用 3 年时间，到 2022 年，公司运营公寓达到 10 万间；同时，未来会增加重资产，不过无论重资产还是轻资产，最终还是要看企业运营管理能力。
对于正在发展中的公寓运营商来说，「模式是基石」，周君强如是说，V 领地的经验是一定要先在一个区域把规模做起来。就像 V 领地现在所做的，以大社区来进入这个行业，然后最终形成一个泛社区。
所谓泛社区就是进入一个城市后，经过大数据分析确定主力店，围绕着主力店再发挥体量优势，打造集群效应，大社区带动小社区，在城市的东南西北把骨架拉开。
「现在我们一个区域比较集中的话，大概在 4000-5000 间左右，少的是 3000 间左右，以这样的规模运营，效率就很高」。
周君强认为，公寓核心的盈利手段还是租金差。
长租公寓行业的发展目前仍处于初级阶段，还需要相对较长的培育期。其实很多企业最早都是想短期解决战斗，不过到现在都变得很务实，回归生意的本质。
「行业的本质还是回归初心，因为租赁就是个传统行业」，核心的业务还是租赁运营，但未来达到一定量级的时候，肯定是会引起质的变化，盈利方式也将多元化。
周君强认为，在行业模型没有完成的情况下，跨区域发展是出血点而不是造血点。
V 领地在进公寓行业的时候，对行业做了两个判断：
首先，行业发展会持续很长时间。经过了三四年的发展，行业仍处在初级阶段，标准化模型远远没有完成。
其次，公寓行业如果要形成规模效益，就像「过沼泽地」——要快速的穿过沼泽地跑到对岸，在你的血没流尽之前把模型把规模做出来，把行业最痛的后台成本覆盖掉。拿项目要起的快走的急，尽快拿到两万间，让销售额突破六个亿，货贷成本才会被覆盖掉，但是可能很多从业者在早期过程边流血边跑，很痛苦。
今年一月份易居企业集团 CEO 丁祖昱的年度秀对于长租公寓做了点评，一句话评价把这个行业的定位说的很清楚。
「这个行业是同时被高估和低估的行业」。
这个行业的市场没有那么大，目前看来就是一线城市，或者说强一线城市，二线和强二线城市是三四年以后的事情。同时又是一个被低估的行业，很多国企和开发商更多切入中高端市场。租赁市场的需求像金字塔一样，最大的客群是金字塔底层的小白客群。
因此，要抓最大的客群——小白客群。行业初级阶段应该提供一个最大客群需求的产品，随着客群的成熟和成长适度提供一些中高端的产品做一些配比。
这个行业刚刚开始，随着长租公寓的发展，在一个泛社区片区里的量密度会继续加大，产品也会更丰富，从刚开始的一个产品，小白客群，到接下来的宿舍，中端、高端都会做匹配。
对任何行业来说，一个企业里，人是核心，运营是基础。
而运营最核心的是销售，销售模型没有确立的情况下，这个行业模型还远没有确立。另外就是现金流和收益，现金流就是过日子，收益是里子，资产负债表是面子。要有足够的造血能力，才能保证日子能过下去，最终给股东创造收益。
很多人一直说公寓行业不挣钱，实际上还是挣钱的，每个公司有每个公司的打法。
首先，在行业没有完全成型的情况下，不要轻易的跨区，然而在一个城市点布到一定的程度，或者一些大企业在全国资源很丰富的话，一定要跨区。跨区要确保量要上去。
第二，销售模型没有成立的话，导客销售是非常巨大的挑战，在一个城市密集布点，形成规模，把模型建立好，把企业做盈利。
第三，产品线拉开，区域拉开的时候，很难集中精力解决管理上的痛点问题。
这个行业可能需要四到五年的时间，还会有一个运营期，并且一定要金融赋能，这样的话轻重结合在一起，能够让企业资产配比更合理。练两端，金融能力和人员管理能力，即使资产证券化打开，最终收益支撑还是来自于销售运营的能力。
V 领地青年社区成立于 2011 年，是一家专为年轻人提供居住生活一站式服务的连锁社区运营商，也是全国首家参与建设、运营公共租赁用房的混合所有制企业。
主要投资方包括：美国华平投资集团、上海和盛天成投资有限公司以及由新疆国资委直接监管的新疆投资发展（集团）有限责任公司。
本着「让年轻人生活得更好」的使命，V 领地致力于为年轻人提供便捷、舒适、安全、好玩的居住空间，首创「千人大社区」模式，通过「小空间+大社区」的产品设计，在提供标准化小户型产品的同时，社区内设立公共客厅、公共活动室、多功能影音室等共享空间，提供包括便利店、健身房、停车场等综合便捷的生活配套，打造生态化的全能生活社区，成为青年生活第一站。
截至到目前， V 领地青年社区估值达 70 亿，已完成 2 亿美元 A 轮融资，在全国范围内拥有近 50 个签约项目，社区总面积约 60 万平方米，分布于城市中央商务区、大型生活区周边、地铁沿线附近。总房量 20000 间，房量全国第一梯队，上海第一，累计已服务近 5 万都市青年，正立足上海，向长三角、京津冀、珠三角三个经济圈逐步延伸。
2018 年底实现所有单店项目全部盈利，单平米 EBITDA 平均达到 1.8 元/天，全年出租率达到 93%，预计 2019 年实现整个公司全面盈利，2020 年独立上市，成为国内长租公寓行业第一股。
《2018 胡润大中华区独角兽指数》中，V 领地青年社区作为榜单中最具潜力的新晋独角兽，位列长租公寓第一。
除此之外，V 领地也是行业内最早投身公益的品牌，已经连续做了 3 年的「阳光好人计划」通过减免房租鼓励年轻人积极投身公益；
除此之外，V 领地还是中国青年诚信行动（上海）首批战略合作伙伴，并联合共青团上海市委启动「毕业生美居行动」，积极助力上海「聚天下英才而用之」，营造人才发展良好生态。
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