“太阳底下无新事”:热门的房产投资地变成“鬼城”;房产投资回报率下降,让许多买房者无力偿还贷款;偏远地区的房子没有人想租,也没有人想买,房价急剧贬值等等,其实早在世界各地都发生过。
与中国的房价相比,海外许多地方的房价非常“便宜”,中国房产投资者越来越吸引世界的注意,不少国家甚至用“黄金签证”来吸引中国的投资。但这样的“便宜”背后又是什么呢?它们真正能为投资者提供收益吗?榊淳司作为从业三十年的资深房产顾问、经历过泡沫经济时代的“过来人”,在《买房让日本人幸福了吗?》一书中,直言他不认为买房是一项明智的投资。许多房子十年后会变为“半价房”,再过十年甚至可能变为“三折房”;而用“三十五年房贷”购房的人可能一生都摆脱不了还贷的大山,许多人无法承担压力走向自杀。这一切都已发生过,而狂热的泡沫却仍遮蔽着人们的双眼。
《买房让日本人幸福了吗?》
[日] 榊淳司 著
木兰 译
上海译文出版社2022年8月版
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▌“中国人抢着在海外购房,就好像没有明天了一样”
近年,哪怕伦敦、纽约,房价也基本与北京上海齐平,当一些人提起海外房价时,总是引起国内的人“好便宜”的惊呼。中国人在海外购置房产也越来越成为热门投资项目。美国房产经纪人联合会The National Association of Realtors给出数据:从2021年4月到2022年3月,中国买家在美国购置了总量达61亿美元的房产,占整个房产市场的10%。卖给海外买家的每个新房均价在60万美元,而来自中国的买家购房花费最高,均价在100万美元上下。(这样的价格在习惯了北京二环以内均价8万人民币/平米的价格的国人眼中确实算是“低价”了。)很多国家瞄准了这个吸引来自中国的投资的机会,争先恐后地想吸引出手阔绰的中国购房者到本国购房。居外IQI的数据显示,澳大利亚是2022年被搜索量最多的国家。而在2018年-2021年四年中,泰国被搜索最多。最受中国购房者欢迎的还有加拿大、美国、马来西亚、英国、阿联酋、日本、希腊、越南等国。曼谷的一处旨在吸引海外投资的房产。
马耳他驻华大使John Aquilina发话,邀请中国到马耳他投资。他说道:“我们属于欧盟,是英语国家,我们的贸易基于英国的体系,非常可靠。”马耳他也是投资(购房)移民的一大热门选择,只需在岛上居住36个月,并投资60万欧元即可获得马耳他公民身份。购房/移民中介写道:“马耳他的房价在不断上涨,早点购买才是明智选择;马耳他地产市场供不应求,买在何处一般都不会后悔。”就连俄罗斯也给出了优惠政策:普京签署了一项关于“黄金签证”的法律,根据该法律,向包括房地产在内的俄罗斯经济各个领域投资3000万卢布的外国人颁发居留许可证,预计将于明年初生效。这无疑也意在吸引中国投资者。榊淳司在书中记录道:一次,在业主委员会会议中,一个中国的业主质疑会议为什么不用中文进行,因为整栋楼大多数的买家都是中国人。
▌买房是好投资还是坏投资?
房价会一直上涨只是错觉。国内的房地产市场一度让一些人形成这样的思维定式:以为只要买了房,等过几年后再转手一卖,轻易就能盈利十几二十万。海外购房投资更是风险极高。北京晨报记者调查发现,很多海外置业的房源位于郊区,位置偏僻,交通不便,周边人口稀少,这样的房子难以出租和转卖。记者采访到的一位李女士也表示,房子空置了半年之后,越来越不值钱。“根本没有人进行打理,房子甚至成了鬼屋,更加卖不出去了。现在像是废品一样扔在那里。”海外大多数地区早已过了房价红利时期,要想进行房产投资,必须综合考虑交通、人文等各种因素,选定好的楼盘,才能至少确保不贬值。旧金山的房子也正在贬值,并且,许多人预期其在未来将持续贬值。
购房者的投资信心的一大来源在于“买房之后即使不着急卖也可以出租回血”这个信念。在“真实故事计划”8月25日刊登的文章《退休老人困在海景房》中,张女士分享了她的经历:当她准备买房时,开发商承诺了一份“保底收入”:“按每年至少出租180天计算,房费每天280元,总计50400元收入。”这些钱不仅能用来还清房贷,更能有一定收入,也就是所谓的“以租养贷”。不过,很快,这一批购房者就发现开发商的承诺是一份空头支票,房子所在的威海乳山银滩是一座“鬼城”。城市没有提供足够的就业岗位,大量人口外流,纵使有好的风景,潜在的租房者也不过寥寥。依靠月租也可以获得收益也是泡沫之下的一个幻景。很多地区的二手房实际上会迎来“没有人想买,也没有人想租”的结局。“鬼城”的诞生在历史上比比皆是。Instagram上有个叫做“便宜老房子”(Cheapoldhouses)的账户,博主Monica与购买了其中一个价值18000美元的双层别墅的Betty取得了联系。这栋别墅有4000平米,维多利亚风格。别墅位于俄亥俄河旁的Wheeling市中。在蒸汽船初次投入使用时,由于近河的地理位置,Wheeling成了工业重镇,市民因此发家致富,一栋栋高楼大厦拔地而起,但很快,这座城市走向衰落,人口流失,房屋逐渐空置,由此如今房价才会如此低廉。并非所有房子都能“保值”。榊淳司在他的书中写道,“从车站步行超过十分钟的二手房价格,特别是往千叶方向建后十年以上的二手房价格,大概在新房的五折或六折左右。”并且,榊淳司认为,随着人口减少、房子供给增加,不仅“半价地段”会向市中心靠拢,甚至目前的半价地段在十年后会进一步贬值,成为“三折地段”。而通过贷款购买这样的房子“从购房的那一刻起,就会陷入贷款余额超过资产价值(房产售出价格)的倒挂状态。”在房产泡沫之下,即使住房市场已经饱和,住房已经多于人口,市场仍不会在短时间内“冷”下来。而地理位置偏僻、设计乏善可陈的房子,在泡沫破碎之后将首当其冲面临巨大贬值。这一切早已在日本发生:在“日本整体有八百万套住宅剩余的时代”,开发商依然不断向市场提供“郊外型大规模楼房”。榊淳司痛心地写道:这样的楼房“卖后几年其资产价值就跌破房贷余额也不是没有可能。这种情况下,购房者的人生选项只有‘继续支付房贷’。”榊淳司直言,他无法理解把购房作为投资。“用5%简单计算的话,不到二十年,投资资金就收不回来。4%的话,资金回收需要二十五年。而且,资产还有贬值的风险。”▌日本泡沫的破碎
榊淳司认为,当房屋资金回报率低于4%时,就意味着房产市场里有泡沫:因为人们工资一般不会在短期内高速上涨,意味着人们在房租方面的支出会大体保持稳定。无论房价怎么涨,房租上涨是有限度的,榊淳司以房租与房价的对比来判断房产市场的泡沫程度。“第二次世界大战结束后,日本全国住房缺口为四百二十万套。”而即便是当下,每年能建造的住宅数量也只是在一百万套左右。这意味着,在战后,日本住房长期处于紧缺状态,供小于求。很多投资者纷纷瞄准房地产。80年代,利率降低、日元升值进一步助长了房地产泡沫。1985年,“广场协议”签署,美元兑主要货币汇率下降,其中日元升值在三年间达到86.1%。而1986年1月到1987年2月间,日本银行连续5次降低利率,大量资金流向房地产市场。在泡沫经济时代,银行贷款最优质的客户是房地产开发商。在第一个泡沫经济阶段,日本东京的房价达到1450万日元/平(人民币83万),当时流传着一句话:“卖掉东京就可以买下整个美国”。1956年到1986年,日本的土地价格上涨了50倍。1985年到1989年,日本银行在房地产方面的贷款扩大了95%。榊淳司认为,引发房价泡沫的另一罪魁祸首是无限制的贷款。他提议贷款的还款期限应最多设置二十年左右。“这样能够防止因房贷引起的破产和自杀的悲剧。”恰恰是“三十五年贷款”(日本的一种房贷形式)让更多本没有经济能力买房的人进入了房产市场,使得买房的需求爆发性增长,进一步加剧了泡沫。1990年1月12日,泡沫破碎,日本股市暴跌70%。其引发的连锁反应(资本外逃等)让房地产泡沫也随之破碎,大量地产企业破产。到2015年,日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%。同时,日本的人口负增长更是雪上加霜,大量房子被弃置不用。2008年,日本房屋空置率达到13.1%。榊淳司认为,如今,来自外国的资金也有引发小型房产泡沫的风险。“自2005年左右起,以欧洲为中心的海外投机热钱开始涌入,疯狂抢购日本的房地产,导致了‘房地产迷你泡沫’。”很多人抱怨,海外投资哄抬房价,让本地人买不起房。
▌归根结底,房子是给人住的
戴维.马登在《保卫住房》一书中写道,全球有超过10亿人无法拥有一个过得去的房间。在纽约城的每一个角落,真正用来居住的房子都受到投资用房的打击。布鲁克林的Carlos住了20年的房子被拆毁,一家五口人每月仅收到706美元的补偿。《保卫住房》写道:2014年,纽约市有2500个低于市场价的保障住房以抽签的形式发放,但申请者却多达150万人。而与此同时,一个秘密买家花了100471452美元买下了曼哈顿的一处房产,该建筑的92套公寓成为了买家一人的住所,大多数房间都将空置,仅当作投资。《保卫住房:危机的政治学》
[英]戴维·马登 / [美]彼得·马库塞 著
周明明 / 韩筱 / 李玉婷 译
上海教育出版社 2022年8月版
这样的事情在世界每一地点每一时刻发生:真正需要住房的人没有房子住,大把的人蜗居在盒子间,而最豪华、最舒适的楼房却空着。列斐伏尔写道:“新资本贵族不再栖居在一处,他们今天在这个旅店,明天到那个城堡。他们无处不在,也不存在于任何地方。”年轻人永远在寻找更低的房价,上文提到的Wheeling市,如今由于低廉的房价和城市独特的文化遗产,吸引了许多艺术家回到这个城市,买下以往富商为了装饰门面而修建的豪华别墅,致力于打造一个更有活力的社区。在我国,也曾有过“逃离北上广”的呼声,许多年轻人和产业搬去杭州、成都等地。数字游民则找到了大理这样风景优美、房租低廉的城市。在泡沫破碎之后,住房才再次回归其本质,而真正居住着的人则是让城市与社区重新焕发生机的关键。住房也可以更好地服务于人,与老龄化、少子化等其他社会问题关联。榊淳司在书中介绍了“塔楼公寓型地区统一护理机制”,它“以延长入住者的寿命、防止孤独死、在自己家里而非医院度过临终时光等为目的”,业主委员会和物业管理公司代表公寓住户的利益,与当地医院、护工、日间照护服务合作,提供急救、上门救治、上门看护与陪护、照护洗澡等诸多服务。其实很多人在感慨某些海外城市的住房有多便宜时,只是单纯地想:“这个价格是我也能负担得起的呀。”住房与柴米油盐一样,也是人生存的必需品,但它因种种原因并没有足够的政策保障。“卖掉房子就能够盈利”的预期可能已经走到了终点。如果从未来回头来看,当代人存二、三十年的钱也未必能拥有一个自己的房间、辛苦工作好像是在为房东打工,以这样的现象为标志的时代景象是否也是极为荒诞的呢?
参考资料:
Chinese Investors Buy $6.1 Billion Worth Of US Homes In Past 12 Months https://www.yahoo.com/news/chinese-investors-buy-6-1-150313338.htmlBuying Property in China as a Foreigner? Bad Idea https://www.investasian.com/property-investment/buying-property-china/Ambassador invites Chinese companies to invest in Malta https://www.maltabusiness.it/en/ambassador-invites-chinese-companies-to-invest-in-malta/俄罗斯投资者的黄金签证https://chinese.aljazeera.net/economy/2022/7/26/%E4%BF%84%E7%BD%97%E6%96%AF%E6%8A%95%E8%B5%84%E8%80%85%E7%9A%84%E9%BB%84%E9%87%91%E7%AD%BE%E8%AF%81%E8%83%BD%E5%90%A6%E8%A7%A3%E5%86%B3%E6%88%98%E4%BA%89%E7%9A%84%E4%B8%8D%E8%89%AF%E5%90%8E%E6%9E%9C海外购房不能不知道的几个大坑http://us.xinhuanet.com/2017-07/14/c_129655776.htmBuying An $18,000 House: Inside America’s Cheap Old Houseshttps://www.youtube.com/watch?v=YD_AyFEaWwUHow does the housing market affect the economy? https://www.bankofengland.co.uk/knowledgebank/how-does-the-housing-market-affect-the-economy
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