天上真有掉下来的馅饼吗？如果你有一天，意外“捡到”天上掉下的“馅饼”，怎么办？
嗯，先不要高兴得太早！因为这99.99%是一个烫手山芋！
最近，房产君还真就在朋友圈捡到了一个巨大的“馅饼”：
番禺市桥【鲜尚鲜】推出商铺，总价最低只要13.8万起/间。最重要的是，其宣称不仅有返租+分红，还可以实现3年回本，5年回购，年收益高达34%！
房产君暗自一喜，即刻手揣巨（砖）款（头），马不停蹄狂奔到现场，已经做好了辞职回家、3年暴富、走上人生巅峰的准备。嗯，决定让你们见识一下，到底什么才叫做真正的一夜暴富（回到解放前）。番禺市桥【鲜尚鲜】就位于清河中路88号，即天幕百货原址，可以算是市桥商圈的范围。
还没到达门口，远远就能看到门口“新街市，新潮流”的标语。
这里正处于清河中路和工业路的十字路口，周边车辆穿梭。
周边中介也打上了明晃晃的广告——“五星级酒店公寓，商铺13.8万起”。
房产君在周边兜了一圈，发现天幕百货附近有部分商铺大门紧闭，内部已经清空。
据现场销售介绍，【鲜尚鲜】为天幕百货首层的市场部分，未来开发商将把2-3楼规划为餐饮店铺，4-6楼改造为公寓。
据悉，开发商仅出租一部分铺位（即首层业态平面图中有颜色标注处），分割为5~8㎡的档口出售，约为168个。这些商铺，分别规划为【烧腊、熟食】、【海鲜】、【水果、蔬菜】、【刺身、冰鲜】等业态。
可以看到，这里不仅售卖生食，还有熟食加工区，甚至提供了餐饮休息区，现场顾客可以坐下来食用。第一，不同于传统的农贸市场，【鲜尚鲜】不仅可以线下购买，还将打造成类似“盒马鲜生”的经营模式，还可以在小程序App下单，送货上门。
销售还向房产君展示了一个小程序“小叮鲜生”，表示现在小程序已经做好，只等后期开业上线。
同时现场公开展示的展板，也公示了两份【鲜尚鲜】小叮鲜生入驻意向书。
根据合同显示，【鲜尚鲜】一个5㎡蔬菜商铺，3年进场费用为7万元，月租金为3000元。而一个8㎡海鲜商铺，3年进场费用为8万元，月租金为6800元。
第二，根据销售宣称，周边商铺租金高达4000-10000元/月，入场费/顶手费则为6-20万不等。
其表示，目前有意向签约的商户甚至多于目前的商铺数量。因此，开发商将在11月进行招标，以价高者得的方式竞标入场费，所以无需忧虑出租问题。第三，根据现场展板显示，项目地处番禺CBD，周边有超60万常住人口，消费市场庞大。
第四，销售表示，周边的大多数传统农贸市场面临拆迁状况。
比如，其宣称，距离这里1.1公里的东江市场已经确定拆迁，而【鲜尚鲜】的入市无疑正填补了空缺。那么，问题来了，如果买了这个商铺，收益到底怎么计算呢？
据现场销售表示，之前13.8万/间的商铺已经售完，目前仅剩的商铺根据面积段不同，售价主要为16-30万元/间。
至于收益，则主要由两大部分组成：开发商提供的20年保底收益、商场开业后收入的50%。
以一套TB01b的单位为例，面积为5㎡，规划为海鲜业态，签订的是20年的使用权，售价为165116元，现可享受98折优惠，即为161814元。一方面，在买家购入商铺的次月，开发商就开始提供保底收益：前2年返租579元/月，后18年返租707元/月。
另一方面，开发商预计2020年1月正式开业，开业后的所有收入将与买家五五分红，包括：app收入、商户入场费、商户租金、广告收益。app收入：假设每天【小叮鲜生】线上卖出10单商品，每单利润4元，一个月收入1200元，买家可分得600元/月。
商户入场费：假设海鲜商户3年入场费为6万，买家可分得3万元，即为833元/月。
商户租金：按照海鲜商铺4000元/月计算，买家可分得2000元/月。
广告收益：甚至，开发商还将对商场内部广告铺位、柱子进行出租，销售号称，买家至少可分得200元/月。
备注：分红收益为销售根据周边最低租金预估计算，分红收益从2020年1月商场开业后开始计算；而保底收益，从买家签订购买合同的次月开始返租。这是什么概念？只要投入16.2万，整整20年的收益合计高达103.9万，净赚87.7万！
即，在第5年，如果买家觉得收益不可观，开发商将“原价回购你的物业”。销售直言，“当初你16.2万跟我买的，第5年如果不想要了，开发商原价16.2万跟你买回来”。这操作，说得房产君简直都要担心开发商会不会破产了。甚至，销售号称开发商自己有房产证，丝毫不用担心产权问题。而且物业由于本来是住宅用地，产权有70年（至2062年），已经通过审批改成了商业用途，消防、营业执照样样俱全。下面给大家看一组房产君冒死偷拍到的照片（别嫌丑，能拍到都算好了！）
但天底下，真有免费午餐吃吗？房产君还真就不信，经过一番细查，果然发现了不少猫腻。首先，根据现场销售表示，买家签订合同的开发商是“金城实业”。但根据现场房产证显示，持有清河中路88号的是“广州市天幕物业管理有限公司”，于2005年从“广州番禺金城实业有限公司”购得。其次，根据天眼查显示，“广州市天幕物业管理有限公司”是最高人民法院所公示的失信公司。光是涉及的法律诉讼就有36条，而且大多涉及欠债诉讼，可以说是欠债累累，劣迹斑斑。
最关键的是，根据2019年7月18日禅城区人民法院公示，广州市天幕物业管理有限公司因涉及民间借贷纠纷，名下的清河中路88号首层部分房产，被法院依法拍卖。据法院通过网络执行查控系统调查，广州市天幕物业管理有限公司“名下的房产均被广州市番禺区人民法院查封，除此，未发现被执行人有其他可供执行的财产。”在阿里拍卖官网上，也能搜到不少清河中路88号被拍卖的信息。
丨来源：阿里拍卖
于是，房产君专门登录了广州市规划和自然资源局进行“不动产登记资料查询”。项目现场公示的房产证，诸如清河中路88号首层27号、首层53号，都是被抵押的状态。
所以，严格来说，该套物业也不属于“广州市天幕物业管理有限公司”。看到这里相信各位朋友心里已经有数了，这里都是已经被法院抵押的房产，即使你买了这套商铺，房子也不是你的。最后，房产君想给个忠告，如果你再看到天下掉馅饼，不妨问问自己：第一，天上真的会掉“馅饼”吗？这个“馅饼”怎么就到你手里了呢？第二，这个“馅饼”，没有努力、没有付出，怎么会轻易“捡到”？周围有没有“陷阱”？第三，多方、多渠道求证这个“馅饼”的有关信息，无论它说得多么天花乱坠。————房产君精彩服务————
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