坐标黄埔，临近地铁，与万达广场咫尺距离，35万/套loft，首付只需6万，最长分期8年，月租2500元。
好了，踩盘小能手又要上场了，对于这个新冒出来的公寓，肯定要实地走一遭，给大家把把关。
项目名为万荟珑寓，紧贴黄埔南岗的万达广场（在建），旁边就是佳兆业城市广场，距离13号线南岗地铁站，步行约时间。
据悉，南岗万达广场明年底开业，从现场看到，项目已经封顶。
总体看来，万荟珑寓区位尚可，位于黄埔核心板块，还有万达广场这个杀手锏。
整个项目包括一排沿街商铺（临近马路，车辆和灰尘多），以及6栋公寓。目前在售的3号楼，位置较好，隔壁就是万达广场，而且远离马路，噪音影响较小。
这一栋共22层，其中1-2层为商铺，3-22层为公寓，为5梯50户，约1000套货量，分别有28平两房（北向）、35平2+1房（南向）和45平3房（南向）三种户型。
其中45平3房（南向），每一层仅一套，也就20套货量，据销售表示，目前该户型已经卖完。
话不多说，我们一起来看看样板房（为临时搭建的板房）。28平两房户型，为双钥匙管理，每一层的布局，从门口依次为卫生间、厨房、餐厅和卧室。
｜28平户型二楼杂物间
据销售介绍，这个户型有一个相较的优点，就是每一层都可以厅出阳台。
该户型中规中矩，尺度较小，空间局促，比如卫生间，即便一个人使用，想要转身也难。｜28平户型卫生间
35平2+1房户型，做的不是双钥匙，而是整居，空间感看起来就比较好。
其中一楼为横厅设计，有点像一般住宅的迷你版，分布有厨房、餐厅、客厅，以及卫生间。这个户型比较难得的是，一楼带一个5米长阳台；卫生间空间较大，做了干湿分离，可容纳两个人同时操作。二楼有两个卧室，以及一个拓展空间，这两个卧室看起来分别有5平左右，可同时放下一张1.2米的床，一个小型床头柜和一个小衣柜。而拓展空间由于是抬高设计，层高较矮，身高1.65米的房产君需要低着头才能活动，这一个空间做成了榻榻米的形式。
｜35平户型二楼拓展空间
｜35平户型二楼拓展空间
据销售表示，公寓层高4.5米，实用率140%。
综合看来，项目产品为市场主流水平，当然也没有办法避免复式公寓层高较矮，空间压抑的通病。
付款方面，项目均价1.2-1.4万/平，28平户型总价约35万，35平户型总价约50万。如果购房者在广州、清远和佛山有房，最低首付可做到1成，分期8年。在付款形式上，万荟珑寓相较于一般公寓首付5成，分期3-5年的情况，较有优势。
具体价格如何？房产君现场让销售算了两套价格，可做参考。
| 单位 | 折后总价 （总价＋装修费） | 首付 （1成首付＋装修费） | 8年月供
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15楼 35平户型 | 47.6万 （44.1万+3.5万）
| 7.9万 （4.4万＋3.5万） | 5487元 |
| 单位 | 折后总价 （总价＋装修费） | 首付 （5成首付＋装修费） | 8年月供 |
15楼 35平户型 | 47.6万 （44.1万+3.5万） | 25.6万 （22.1万+3.5万） | 3018元 |
6楼 28平户型 | 34.4万 （31.6万＋2.8万） | 18.4万 （15.6万＋2.8万） | 2195元 |
备注：装修费按照1000元/平计算。
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至于回报，根据现场销售表示，28平可分双钥匙出租，一户租金约1200-1300元/月，每月可收租2500元；而35平户型，月租约3500元/月。
按照这个算法，如果出租率100%，两个户型约13年可回本。（这个回报是否靠谱，后文分析。）
看到这里，相信大家已经对项目有了一个整体的了解。那么问题来了，万荟珑寓值不值得买？
首先，产权问题是否清晰？
万科珑寓价格之所以诱人，在于项目只有大证，没有独立产权证，购买这类项目，存在一定风险。
从现场公示的资料看，该项目开发法人为广东大科运投资管理有限公司，土地持有人为黄埔区南岗街南岗股份经济联合社，就是企业和村集体联合开发的物业。
值得注意的是，从现场的建设工程规划许可证和不动产权证资料上看，该项目地块用途上并无“居住”功能，只有商业用途。
其二，回报率真的那么理想？
公寓最重要的属性是投资，所以租客来源尤为关键。万荟珑寓周边有统一冰红茶、京东等产业，有一定客源，不过周边住宅和公寓项目较多，竞争激烈。
在性价比方面，按照销售说，万荟珑寓35平2+1房，月租金可达3500元/月，而房产君通过链家查询，佳兆业城市广场83平三房租金为2600-2800元/月。
在居住体验更好的住宅面前，你觉得会有多少人选择公寓？
其三，如果用于自住，你觉得自己可以住多久？
很多没有限购区名额，或者预算不多的年轻人都会考虑入手公寓，作为买住宅前的过渡，然而这样的局促的空间，你觉得自己真的愿意住吗？
｜ 空间感局促的公寓
另外，期待公寓升值的，也可以醒醒了。
不信？那我们来看看宇宙中心珠江新城的例子，富力盈力大厦，2007年网签价为1.45万/平，如今整整12年过去，项目目前二手均价约3万/平。
也就是说，12年才涨了一倍，别忘了，这可是珠江新城，而同期的住宅，凯旋新世界2007年均价3.5万/平，现在呢？已经涨至10万/平，涨幅为6.5万/平。这还是珠江新城，如果放到别的区域，多个公寓项目不仅没有涨，价格反而倒退了。好了，关于公寓那些事，你还有什么想和房产君讨论的，欢迎留言，或者加大嘴微信（GZhouse2）来撩。
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