豪赌黄埔回迁房，你就不怕几百万打水漂？
所有命运馈赠的礼物，都早已在暗中标好了价格。
——茨威格
黄埔66条村旧改的背后，一条隐秘的回迁房指标交易线浮上水面。
从大壮名城到中央城，无数买家对着这个房屋买卖的灰色地带，伸出了试探的小脚脚。
无论房产君苦口婆心的分析过多少遍其中的风险和不确定性，但其低于市场价格一半的房价，依然对不少买家有着致命的吸引力。
前两天，房产君的粉丝群里，一位朋友再度挑起这个话题。
“同一个小区，相同的预算，买二套回迁房和一套商品房，哪个升值大？”
“你不担心回迁房拿不到证么？”房产君劝告的话语刚发，粉丝的回怼就已经到来。
“不考虑交易性，单说升值利润。”
喂，不交易，谈升值，这不是在耍流氓么。（没有交易的股票就是一堆数字，不能流通的房产，就是一座混泥土合成物）
行吧，我们假定可流通，从投资角度来唠唠回迁房和商品房的升值空间。
就以房产君最近深入了解的黄埔大壮名城的回迁房指标买卖和商品房做个对比。
已知：黄埔大壮名城目前的回迁房指标价格是2.6万/平。
假设买入90㎡三房一厅一卫，需一次性付款234万，算上其他费用，包括土地出让金、税费以及1200元/㎡的回购款，大约还需要60万，合计付款294万。
按粉丝的说法，买两套，那要准备588万的现金，因为回迁房价格便宜，所以都是一次性付款的。
那么，这588万的现金，拿去买大壮名城的商品房，能买多少套呢？
目前大壮名城的商品房均价在5万/平，也就是说，一套90平三房的总价是450万。
注意，重点来了，买商品房你是可以借用银行杠杆的，也就是说，给135万的首付（首套3成），就能买下。
也就是说，只要胆子大，买个3套不成问题。（别说什么，名额和房贷问题，都能设定回迁房一定能出证了，找亲戚借名额和贷款是什么大问题么？）
588万的现金流，给完3套房405万的首付，剩下的183万加自己的工资什么的，供3套房4年房贷问题不大。
4年后咋办？拜托，交楼后1年左右可拿证，广州出证2年就能交易了，4年后差不多能卖了。
现在，时间来到4年后，假设大壮名城二手房整体均价为8万/平。
先是小A，用总价588万总价（已经加了补缴相关土地出让金费用）买的两套90平回迁房，可以上市交易了。
但由于大壮名城的回迁房和商品房是隔开的，虽然学位和配套是共享的，但受到产品、之前的低价、小区氛围等影响，虽然属性转成了商品房，价格会受到一定的影响，比正经商品房价低20%左右。
广州现在查不到出证后的回迁房买卖成交数据，所以参考了与回迁房类似的广州限价房补地价上市买卖情况，数据显示，限价房上市买卖价格普遍低于周边商品房20%左右。
| 限价房与周边商品房升值幅度一览 | ||
| 限价房 | ||
| 楼盘 | 限价房入手价 | 目前二手价 |
| 龙光峰景华庭 | 4000元/平 | 30732元/平 |
| 万科新里程花园 | 6000元/平 | 35133元/平 |
| 中海金沙馨园 | 6375元/平 | 31269元/平 |
| 保利西子湾 | 6500元/平 | 34146元/平 |
| 周边商品房 | ||
| 楼盘 | 首次开盘价 | 目前二手价 |
| 广州万科城 | 8000元/平 | 40000元/平 |
| 保利林语山庄 | 8000元/平 | 36325元/平 |
| 御金沙 | 16000元/平 | 38641元/平 |
| 万科金域蓝湾 | 12000元/平 | 39610元/平 |
数据来源：中原地产
小a的两套90平三房，卖了1152万（比小区整体均价低20%成交），减去588万的本金，三年的投资获利约564万。
小b呢，借名额和巧用银行杠杆，入手的3套普通90平商品房，卖了2160万。
4年后提前还贷，30年等额本息套均月供16717元，3年房贷还款约80万，剩余应还款贷款295万，也就是说，套均成本是510万，3套总成本1530万，三套总获利630万。
看到了没，就单纯从投资角度来看，买商品房也比买回迁房获利大的多。
更别说，回迁房的不确定性。
因为，回迁房指标买卖，本身就是一场豪赌。
来听听二娃同学的灵魂质问：
1、回迁房指标购买是一次性付款，给了钱，没有本，暂时过不了户。
2、而且一次性付款后，你自己买的哪一栋，哪一户都不知道，还得等到回迁房抽签摇珠才知道。
3、回迁房指标买卖本身是个灰色地带，什么律师、合同，是否合法不好说，卖家（村民）和你就一个协议，不牢靠。
4、跑路了咋办、一房多卖咋办？
5、你贪图价格便宜，别人可能贪图你的本金。
总结来说，这就是一场完全考验卖家人性的买卖，但人性，从来禁不起考验。
当然，如果说到这份上，你还是想入手，那也只能愿君安好，毕竟，无论怎么样，都叫不醒一个装睡的人。
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