听我一句劝，别去这些地方买房，否则哭花妆...
The following article is from 房二娃 Author 房二娃
今天上午，《广东省第七次全国人口普查公报》终于发布了！其结果，既在二娃的意料之中，又在二娃的意料之外......
意料之中的是，广州、深圳的人口增量，依旧是大湾区里面最多的，并保持着绝对性的优势。
而意料之外的是，珠海常住人口的学历水平，居然仅次于深圳和广州，排名第三。而东莞、中山的常住人口，越来越偏年轻化，整个城市活力四射，潜力可期。
话不多说，咱们来看一张图！
从上图可以看到，近10年来，常住人口增长最多的城市依次是深圳（+713万人）、广州（+597万人）和佛山（+230万人）。
但从常住人口总量来看的话，排名则略有变动，前三甲城市变成了广州（1867万人）、深圳（1756万人）和东莞（1046万人）。
说到这里，可能就有人要问了：增长就增长呗，关我啥事？难不成还能让我家的房价上涨呀？
嘿，你还真别说，人口数据确实和房价有着密切关系！
记得2年前，二娃在广州参加了一个叫“中国粤港澳大湾区高峰论坛”的活动。现场，一位知名经济学家的言论，让我感触颇深。
他说：“未来中国的房地产发展，最终取决人口的变化，人口是所有资产价格变量中最重要的！”
他还说，中国不是所有的房子都可以赚钱，所有的房子都可以赚钱的时代已经结束了，如果说到城市的话，北上广深是中国城镇化的重点城市，也是中国房价最坚挺的地方，因为有人！
◆ 人多，就是广州楼市的底气所在，by：二娃
到了最后，这位经济学家甚至说出了一句让众人狂笑的话：“一座城市的房价，是由该城市人口所决定的，当人口下降时，也就是房价下跌的时候，如果大家不希望房价下跌，那就多生孩子！这样房地产才有希望！”
不过，笑归笑，但事后我们仔细想想，这句话好像不无道理！毕竟，有人，才有财；城市的竞争，归根到底就是人口和人才的竞争。
这也是为什么北上广深的房价一直高居不下，而很多北方小城市房价持续下跌的原因。说到底，就是人口流入和流出的关系。
◆ 广州房产细鹏摄影
所以，当我们懂得了这些道理后，便可以通过人口数据，总结出一个大湾区的买房逻辑：买房，需要按“城市梯队”来排序。
一梯队：广州、深圳
二梯队：东莞、佛山、珠海、中山
三梯队：惠州、江门、肇庆
1
记住，想要房产升值，想要降低自己买错的几率，那就尽可能首选一梯队的广州和深圳。
毕竟，这两座城市的人口增量最大，发展潜力也最强。而随着中国城镇化的继续推进，未来，大城市人口只会越来越多，而小城市人口只会越来越少，正所谓“强者越强，弱者越弱”。
那么，一个城市的人口越多，发展越好，自然意味着房产价值就越大。所以，选龙头城市准没错。
◆ 广州房产正叔摄影
2
但如果你没有一线城市的购房资格，或者钱不够买一线城市的房产时，二娃则建议，你可以买入一线城市不限购，房价亲民的一些板块，比如增城的新塘。
当然，你也可以直接买入第二梯队的佛山、东莞，珠海和中山。不过，这些城市的板块价值千差万别。为了避坑，二娃认为大家应该尊崇以下原则去买：
佛山：尽可能选择广佛交界，并靠近地铁的楼盘。
东莞：尽可能只买城区、真松山湖、滨海湾片区、临深的塘厦和凤岗。
中山：尽可能只买深中通道附近，亦或重大轨交旁的项目。
珠海：尽可能选择横琴的住宅，以及深珠通道的概念板块。
3
至于第三梯队的惠州、江门、肇庆嘛......
对不起，二娃觉得，这三个城市里面，也就惠州好点。在这一次的人口统计中，惠州历史性突破了600万人，而按照国家的相关规定，如果城区人口有300万人，那就有机会建地铁了。
但目前来看呢，惠州里面，也就靠近深圳的轨道上盖价值大点，毕竟深圳外溢，让它有“漏”可捡。至于剩下的江门和肇庆，我是不太看好的。
这么说吧，肇庆和江门买来自住还是ok的，但如果不是考虑自住，而是考虑升值啥的，我劝你还是醒醒。
瞅瞅这人口增长率，整整10年，江门的常住人口只涨了7.85%，肇庆的常住人口只涨了4.99%。
很显然，这两所城市的房产，居住属性大于金融属性。
4
哦，对了，躲在角落的清远，你给站出来吧，我看见你了！
整整10年，人口也就涨了27万人，相当于每年才涨2.7万人！嗯，还是那句话：在广州上班的人，不建议买清远（清远人请随意）。
毕竟，我已经写过太多买清远血亏的案例了，不信，可以点击链接进行回顾➣：这个男人，在买房上犯了两个致命错误！
◆ 买了清远房子的人，向我诉苦
当然，那些人口不涨反跌的城市，你们就要更加注意了！比如揭阳、湛江、梅州、河源、汕尾、潮州等。
哦，对了，如果只看广州的话，二娃建议大家去看人口和土地供应来选择买哪里。
比如，越秀、天河、海珠、荔湾区，人口多，供应的住宅用地却很少，所以，有新盘，只要够得着，大概率是可以闭眼买的！（当然，也得看具体位置）。
而最火的黄埔呢？广州去年1/3的新增人口都流入到了这里，不买它，买哪里？
白云呢，有钱可以去白云买个环境好的豪宅，其他的嘛，建议多对比下性价比。
◆ 崛起的白云新城，广州房产正叔摄影
从化、增城、花都这些地方，自住没问题，想要升值的话，那还是不建议。
南沙嘛，规划这么牛逼，当然是可以买的，不过现在很多楼盘都不便宜了，有点透支的状态，所以大家自己掂量下。