都是10万+，牛奶厂凭啥比天河公园“高贵”？
近期，有粉丝留言问起，10万+的牛奶厂，买天河公园不香吗？
对于这个问题，办公室老编分成两个战队，吵得不可开交。
幸好老板及时出来“劝架”，并让看热闹不嫌事大的房产君，出一篇PK稿，才制止了这场争论。
怎么说呢，天河公园位于天河区核心地段，地铁4站就达珠江新城，居住氛围浓厚，就像一个懂生活的“小资市民”。
牛奶厂，山体密林环绕，更像一位不食人间烟火的“仙女”。
两大板块房价天花板，早就刺破10万+，房价涨幅也有声有色。学位、交通、环境...处处身怀绝技，就差正面battle一回了。
好吧，今天舞台交给这两位“壮士”！
房价涨幅，打了个平手
亮剑吧！在PK之前，我们先来看一下两位选手的房价成绩单。
过去一年，天河公园板块多个楼盘，房价都有不小的涨幅。一些原本卖7-8万/㎡的二手房，如今纷纷迈入10万大关。
牛奶厂也不是吃素的。
去年拍出天河最贵宅地后（楼面价超5.1万/平），牛奶厂板块内，招商雍华府、华润天合、金地天河公馆、龙湖首开天宸原著等盘，身价水涨船高，涨幅也达到30-44%。
你以为这就结束了，更激烈的PK，继续往下看。
地段：天河公园>牛奶厂
先说地段吧。
宇宙中心天河，两大明星板块，天河公园和牛奶厂，都是身价高贵的主，不好惹。
天河公园是天河区府之地，约5公里可达珠城CBD，经黄埔大道去金融城起步区，也只需2公里。
从区位上看，妥妥的“天选之子”。
牛奶厂，更靠近科学城板块，勉强可称鱼珠和金融城后花园。和珠江新城相距约10公里。
| 从牛奶厂望向琶洲、珠江新城（更正：合景臻颐府的位置，应为合生缦云）
胜负已分。
拥有珠江新城、琶洲、金融城这三大“IP”傍身，地段上，天河公园昂起了高贵的头颅。难怪房价如此强势。
交通优势：天河公园>牛奶厂
好地段，往往拥有强大的交通网络。
天河公园地铁站，汇合地铁21号线、13号线二期（在建）、11号线（在建）。
乘坐13号线二期，往东，3站便可达鱼珠，往西，3站到珠江新城，真是左右逢源，占尽“地利”。
广州大环线11号线建成后，天河公园的交通更是锦上添花。2站就能抵达“电商总部”琶洲。
通过11号线，可连接广州东站、广州火车站、彩虹桥、芳村等地。
而牛奶厂目前主要依靠悦景路、珠吉路、广园快速路等自驾出行，是天河少有的“地铁荒漠”。
高峰期拥堵是家常便饭。不过，天河十四五提到，将推进奥体-珠吉路、悦景路的建设工程，也算是对奶厂业主的关怀吧。
远期规划的19号线/23号线，还未纳入广州地铁4期规划。什么时候通车，还真是个未知数，要做好等上5-10年的心理准备。
可以说，交通出行方面，天河公园秒杀牛奶厂。
居住环境：牛奶厂>天河公园
交通板块，虽说是牛奶厂的软肋，但也成就牛奶厂僻静的环境。
牛奶厂板块山体环绕、湖泊、绿荫密布的景观，是一道很好的天然屏障，将城市的喧闹，拦截在外。
两张图感受一下。
购买牛奶厂的业主，也多是看中了这里低密度、清净的氛围。
“自己去奶厂任何一个楼盘眺望风景，看看什么叫一览无遗，而不是高楼密布”。
当然，抛开地段产品谈环境，都是“耍流氓”。
牛奶厂五大金刚，容积率基本不超过3，楼龄不超过5年，是天河区少有的次新低密度社区。
而天河公园板块，最大的魅力就在于天河公园。这个70万方的大湖，有公园 ，湖景，还有“相亲角”
生活气息浓厚，配套成熟，你想要吃喝玩乐、休闲放松、相亲交友，都可以满足。
| 天河公园湖景
光谈居住环境这一点，如果非要一决高下，牛奶厂也不会输。
天河公园闹中取静，但人口密度大，集合了城市烟火气、喧嚣和繁华。
而牛奶厂，真正照顾了有钱人喜爱的私密性和清净氛围，十分宜居。
若是你，会怎么选呢？
规划（升值空间）：
天河公园“接盘侠”肉眼可见
牛奶厂还有很大的成长空间
花个千儿百万的钱买房，除了图产品、地段、环境，未来的升值空间也不能落下。
天河公园板块，金融城、珠江新城等前期利好，已经释放很多。
未来地铁13号线二期、11号线的通车，片区将承接新塘+萝岗+市区等人口。地铁的增量，还会给天河公园的房价，带来一定的增值空间。
另外，天河公园片区，以码农、金融 、电商从业者等高级白领居多，注重生活品质和通勤效率，以改善需求为主。
可以说，地段、交通带来的优势，天河公园未来的“接盘侠”，肉眼可见。
目前天河公园板块内，基本无新宅地供应，只能倚靠南面的员村、程界西村等旧改，带来新一轮的刺激。
当然，这个过程还很漫长。
而牛奶厂附近的吉山村旧改，如火如荼，改造完成后，周边的环境、配套、交通道路都会焕然一新。
| 吉山村
牛奶厂板块四周，有智慧城核心区、天河智谷等产业支撑，北接“潜力股”科学城、知识城。
有产业就有人流，有人流就有购买力。
加上远期地铁规划的落实，牛奶厂还有很大的成长空间。
产品和房价：各有优势
选择天河公园还是牛奶厂，真的要看你在意哪些因素。是环境地段，还是产品、楼龄、物业？
牛奶厂除了塔楼之外，还有不少豪宅偏爱的板式楼建筑设计（特点是每户住宅都能南北相通，容积率低，舒适度优于塔楼建筑），包括龙湖首开天宸原著、华润天河等盘。
放眼广州，除了牛奶厂，很难找出一个片区，距离珠江新城近、有南北对流的板式楼房、楼龄在5年内的低密度社区。
如果有，请告诉我。
目前牛奶厂二手盘成交价格在7-10万/平之间。
两大将要面市的新盘合生缦云、合景·臻颐府吹风均在10万+，刚需基本没有“活路”。
而牛奶厂品牌开发商扎堆，“强强联合”，也会形成一种“圈层效益”。难怪被称为“天河国际社区”......
再来看看天河公园，板块内小区品质差异较大，既有10万+的新盘，也有楼龄20年、十字型户型的老小区。
刚需和刚改，都可以选择。
小区容积率在2.2-7之间都有，密度不低。
以天河公园为坐标，其周边价值的排序是：西门>北门>南门>东门。
| 天河公园四大居住片区
西门，高档小区鳞次栉比，例如东方新世界、新世界东逸花园、臻林，价格早已10万+/㎡。
东门临近天河软件园，庞大的互联网大军聚集在此。广海花园、穗东花园，价格4-5.5万/平，还有得挑。
南门则有一条八到十车道的黄埔大道，将天河公园和居住区隔离开。旭日雅苑、都市兰亭花园，价格也上了7字头。
北门以华景新城组团为主，住宅楼密度大，居住体验一般，价格约在6-8万/平。
可以参考看看：
再看看教育方面。
奶厂是全新的学校，教育质素如何要小孩子入读后才能感受到。
不过，从牛奶厂的发展定位来看，配备的硬件设施和师资力量，会是中上水平。
而天河公园已经有天府路小学+113中这个黄金组合，如果想要成熟的教育资源，那天河公园比较适合你。
一个小结
好了，房产君简单总结一下。
牛奶厂底子好、密度低、绿化高、有品牌学校落地，产品涵盖大户型平层、别墅和复式公寓，选择多样。
牛奶厂，更适合不依赖公共交通出行，注重环境私密性、生活品质的买家。
而论地段、交通、教育资源、生活配套，天河公园更胜一筹。但老破小和城中村，以及拥堵的黄埔大道，同样是硬伤。
| 因素 | 牛奶厂 | 天河公园 |
| 交通 | ✮✮✮ | ✮✮✮✮ |
| 地段 | ✮✮✮ | ✮✮✮✮✮ |
| 房价涨幅 | ✮✮✮✮ | ✮✮✮✮ |
| 居住环境 | ✮✮✮✮✮ | ✮✮✮✮ |
| 生活配套 | ✮✮✮ | ✮✮✮✮✮ |
没有十全十美的房子。买房，要看你在意哪些因素。
是喜欢中心城区繁华的生活气息，还是偏爱近郊静谧的居住氛围？
牛奶厂or天河公园，你会怎么选？评论区，等着你们唇枪舌剑！
或者，下周四（7月8日）晚8点来我们直播间，一起好好聊聊！
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