【大嘴面基】预算300万，买番禺学位三房，很难吗？
前言：购房是人生中的一件大事，购房时需要考虑的因素也是非常多的。对于大多数的购房者来说，即使购房前需要花费大量的时间精力去了解楼市知识，也可能因为专业偏差而掉进“坑”里。
毕竟动辄几百万乃至几千万的交易，不是过家家的买卖。甚至很多人，连买错重来的机会都没有。所以专业的购房服务对于普通购房者来说，就变得十分重要了。不仅可以节省时间精力，还可以得到更加专业的指引，大大降低试错成本。
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最近，为了儿子的上学问题，粉丝@阿豪（化名）愁得睡不着。之前一直不着急落户广州，没想到一晃眼，儿子明年就要读小学。
于是，他火急火燎的来找大嘴团队，要面基买房方案。
PS：️️️本文涉及的首付资金来源和金融杠杆问题，已在面谈中，结合粉丝情况，给出了具体方案和操作建议。而这部分内容涉及了粉丝的隐私，因此本文隐去不表。如有同款烦恼，请加大嘴微信@GZhouse1私聊。
| 图源 微信公共图库
一、粉丝基本情况：
置业目的：主要为了学位，小孩明年上小学，会自住持有10年左右
家庭人口：一家三口
资产情况：老家一套全款房，广州首套首贷，手头现金60万
购房预算：首付含税最高可以到120万，但是需要等老家房子卖出去，所以理想总价控制在300万左右
意向区域：最好在番禺，之前一直住番禺，比较熟悉，不过其他区也可考虑
硬性要求：三房，一步到位，将来不用考虑置换
交通需求：日常不需要考虑通勤问题，男方经常出差，最好可以方便去到高铁站或机场
其他情况：外地户口，正在办理入户，预计年底完成，从而获得购房资格。
| 广州房产制图
二、咨询师建议：
由于粉丝的孩子明年就要上小学，买新房是大概率来不及的，而且也几乎没有选择。目前只能考虑二手房。
粉丝意向区域是番禺，所以我们先从番禺说起。番禺公办小学的招生政策是比较严苛的，对于阿豪一家来说，其实并不友好。除了其他区普遍要求的”人户一致外“，番禺还要求要入户满一年。
阿豪年底才能落户广州，到明年8月31日肯定还不满一年。如果没有注意这点，买了学区房可能也要面临派位的后果。
| 番禺公办小学招生细则
但这条规定也不是绝对的，如果小区配套有公办小学，会优先安排业主子女入读，即使入户不满一年也可就读其配套小学。甚至如果小区配套的是民办小学，不需要人户一致，只要监护人拥有该小区的完全房产，小孩便可报名入读配套的民办学校。
所以，如果想在买在番禺，最好选择有配套学校的二手房，这样才比较稳妥。预算300万左右，推荐可以考虑亚运城、华南新城、金海岸花园这几个小区。
| 图源 微信公共图库
亚运城，相信是大家都比较熟悉的一个大盘了。经过十年的沉淀，这里的配套已经趋向于成熟，内部即可解决医疗、运动、购物等生活需求，居住氛围是不错的。
教育方面，引进了广铁一中集团，目前有3所公办小学，3所初中，1所高中，教育资源丰富，经历过中考的检验，成绩上也是比较亮眼的。明年将新增一所天韵小学，学位也会更充足。
交通方面，目前亚运城只有4号线海傍站，也是在建的3号线东延段起始站，将来可搭乘地铁直达白云机场。开车的话，30分钟左右到达广州南站。
| 亚运城航拍 广州房产摄
华南新城，靠近番禺万博CBD，是当年“华南八大金刚“之一，预算内能够到的组团，楼龄接近20年，外观看起来也偏老旧。不过内部园林绿化不错，也比较安静，适合自住。
教育配套是一大亮点，华师附中番禺学校就在小区内，是华附系第一所分校，从小学到高中都有。虽是民办，但师资力量和成绩都是比较受认可的。
交通方面，华南新城周边有3号线和7号线两条地铁，一条通往白云机场，一条通往广州南站，不过大部分组团都离地铁有段距离，需要公车接驳。如果自驾，也是30分钟左右到广州南站。
| 华附番禺学校
金海岸花园，位于番禺客运站板块，门口在建地铁3号线东延段番禺客运站，预计23年开通，届时可以直达白云机场，3站就到广州南站。不过预算内只够到一期的金石碧苑组团，楼龄也是比较久了。
教育方面引进民办的仲元实验学校，隶属于番禺本地老牌名校——广东仲元学校。
仲元实验学校的小学部，分为公办班和民办班两种，两者的区别在于，民办班可以比公办班多上一节课。
公办班与普通公办小学的入学要求相同，免去学杂费；民办班则只要业主子女即可入读，学费上会有不同程度的优惠。
| 金海岸业主提供
另外，金海岸二期旁边在建金海岸小学（公立，由金海岸开发商引进配建），预计2022年开学。除此之外，金海岸小学南面，东湖洲花园（C区）的西面，在建公立完全中学——广东仲元中学（第二校区），也是预计2022年9月1日投入使用。
而粉丝@阿豪的孩子明年上学，如果满足人户一致，除了仲元实验学校之外，或许也赶得上入读金海岸小学。初中则要看六年后番禺小升初的政策，以及地段划分和对应学校的招生范围啦。
| 龙湖地块也规划了教育配套
由于粉丝不考虑日常通勤，只要方便去到高铁站或机场就可以，所以不限定在番禺，其他区域也不妨可以考虑，比如黄埔和南沙。
黄埔的公办招生政策相对宽松得多，只要二手房已经办理好各种手续，实现人户一致，即可报名该楼盘对口的小学。
预算内，推荐位于黄埔知识城的次新盘，万科幸福誉（一二期）。
万科幸福誉位于知识城核心起步区，门口就是14号线何棠下站，3站到镇龙TOD，可接新白广城际去往白云机场、广州北站。
小区内部有2万㎡商业配套，旁边还有城南邻里中心等商业体，日常生活需求不愁。
| 万科幸福誉 广州房产摄
学位很不错，对口公办的九年一贯制会元学校，属于广州二中教育集团旗下。
知识城虽然远离市区，但作为黄埔重点发展板块之一，有产业支撑，未来的发展前景看好。整体的教育资源也比较好，除了二中，还有广实、华附等教育集团进驻。
|知识城航拍 广州房产摄
万科幸福誉周边的次新小区，比如时代天韵、广州绿地城，也可以看看。虽然对口的是普通公办小学，不过初中派位的广州实验中学、会元初中部都很不错，等华附建成后，也有可能被纳入招生范围。
| 知识城板块小升初派位分组
南沙的招生政策也是满足人户一致即可，不过入户该小区地址时间须在当年招生计划公布前。需要注意的是，如果对口的公办小学学位不足，根据满足“人户一致”条件的时间排序安排入学。所以越早落户买房越好。
南沙作为大湾区核心腹地，享有许多政策利好和资源倾斜。比如交通方面，南沙规划了万顷沙（为主）、庆盛（为辅）两个重要交通枢纽，未来可实现1小时与湾区节点城市互达，4-8小时与国家级城市群（京津冀、长三角、长江中游、成渝、中原等城市群）主要城市互达。
| 南沙轨道交通规划示意图
教育方面，引进了多个名校教育集团。但大部分是新学校，成绩和口碑还需要时间检验。
| 南沙热门学校示意图
推荐以下几个小区以及其对口的学校供粉丝参考：
叠翠峰，位于南沙区府蕉门板块，距离4号线蕉门站约800米，地铁20分钟左右到庆盛站。小区周边有凤凰湖公园、万达广场、南沙人民医院等配套。内部自带大型商业体悠方天地。学位对口九年制滨海实验学校，由广州外国语教育集团操刀。
越秀滨海珺城，位于金洲板块，距离4号线飞沙角站500米左右，地铁25分钟到庆盛站，开车30分钟到万顷沙。小区旁边就是其对口的广州外国语学校附属学校，九年一贯制公办学校，也是属于广州外国语学校教育集团旗下。
| 广州外国语学校附属学校实景图
碧桂园天玺湾，位于进港大道旁，依山傍海，环境非常好，周边小区聚集，有一定人气和配套。其对口的九年制南沙执信学校，今年开始招生。交通方面，有地铁15号线的规划，将来连接到万顷沙枢纽。
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