广州这13个小区，二手房好难卖！

有时候，卖房比买房还来得煎熬。

小区挂牌量大，买家选择面广，上架一年无人问津...

站在自家屋顶，望穿秋水，哎，“接盘侠”怎么还不来。

难道，我的小区要沦为“站岗盘”？

“阅房无数”，房产君吐血整理广州城区，50个挂牌超50套房的小区。

发现这些小区，体量不小，挂牌量还挺大，急出手，你忍一下？

经过房产君一番“地毯式”搜查，挂牌量200套以上的小区（这里只讨论独立组团，像十几个组团的亚运城，暂不放上榜），基本被增城包揽。

放盘最猛的锦绣新天地，挂牌率（挂牌/户数比）高达6.3%。

这意味着什么呢，一千套房里，就有63个业主要出手。

巨无霸小区，碧桂园凤凰城-凤馨苑，挂牌量也达到341套。如果算上全部组团，在售的房，能顶一个小型社区了。

碧桂园凤凰城

原因不难理解。锦绣新天地距离新塘地铁站有约2.8公里，4169户，体量大，转手确实需要时间。

由于不限购，再加上新塘片区的规划利好，增城早年涌进了众多投资客。

当然也不乏自住，要置换回市区的业主。

如今，都纷纷出货了。

除了增城、南沙、从化、花都这些位置较为偏远的区域，市区也有不少在售房超50套的小区。

可以看下图：

据房产君不完全统计，海珠、番禺、黄埔、白云、天河等城区，挂牌量超过100套的，有近20个小区。

包括天河棠德花园、骏景花园，海珠晓港湾，黄埔万科东荟城，番禺庄士映蝶蓝湾......（更正：乐意居楼龄：1997-2003）

这些小区都有几个共同的特点：

第一，楼龄老旧，小区自身素质一般，刚需首次置业的上车盘，置换需求大。

例如棠德花园，在售227套房源中，有不少50-70平2房的小户型，换手率高，名副其实的“过渡盘”。

毕竟，天河名号响当当，价格亲民的棠德花园，成了海量挂牌小区中，挂牌和成交都很猛的“幸运者”。

市区老破小景观

第二，板块冷门，房价涨幅乏力。

例如白云南湖的南湖半山东苑、万科蓝山，沙太北的金湖雅苑。既没有近地铁的优势，也没有什么重磅产业规划。

结果就是，挂牌量多，去化速度慢。

南湖半山东苑挂牌率超过8%，但半年成交率不超过10套。

雅居乐南湖半岛花园，更是半年仅卖出3套，平均2个月卖出一套。

按照这个速度，61套全部卖光，岂不是要花10年？

真“站岗盘”！

第三，板块投资客多。

这点在黄埔香雪、萝岗板块，体现得比较明显。

东进概念，人才购房政策，黄埔热门板块涌进了大量投资客。

尤其是香雪板块，挂牌房源中，有不少房是带投资属性的。

这轮周期中，业主需要套现或置换，在价格上也开始让步了。

还有多个盘集体出货。

详情可以看房产君此前的一篇报道：降价96万！多盘抛售...老黄埔、科学城“泡沫”破了？

有个中介朋友告诉房产君，“外地投资客对市场敏感度更高一些，政策变化的时候，会选择更快地撤离。”

“如果说对这个板块预期比较高，那挂牌量就偏少，都想看后市的情况。”

当然，你可能会说，小区体量大，挂牌量当然高啦。

除了挂牌率，我们还要注意一点，就是成交率。有的小区挂牌量特别高，但是成交行情却麻麻地。

如下图：

其中，有13个小区成交率低于20%，9个小区半年成交量，不到10套。

那么，挂牌量大的小区，还能买吗？

其实可以，还是要综合看成交率、小区素质、周边配套。

像大型社区，如天河棠德花园、海珠“金碧三姐妹”、番禺亚运城、丽江花园、广州碧桂园、白云金碧雅苑、岭南新世界……

社区配套“自给自足”，价格适中，甚至还属于洼地，性价比高......简直就是为刚需“量身打造”。

“300万上车天河、200万上车番禺”的买房梦，真的可以实现。

而部分片区的“热盘”，前期涨幅过快，房价虚高，现在成交率反而下降。

比如天河广氮的中海康城，挂牌量不低，但半年成交量只有7套，90天内成交仅2套。

写到结尾，房产君想说，并非要diss某个小区。

而是从小区挂牌量、成交量、流动性，给大家提供多一种维度，去做比较。

买房的过程中，别只是盯着房价和户型看，多关注房子的附加值，如地铁、学位、规划，这些都是转手流动性的“护身符”。

要是有足够的实力，买房，谁不想“一步到位”呢？

所以，买房前，不妨问自己一句，以后谁买我的房子吗？我的房子多久能卖出去。

毕竟，以自住为目的买房，尤其是首次置业，三五年后，有可能会面临置换学位、改善的需求。

除了房子的流动性，买房的时候，你会考虑什么因素呢？评论区留给你！

或者，下周四（7.29）晚上八点来我们直播间，和二娃聊聊买房那些事儿~

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