又是凌晨调控！收手吧，赌房价暴涨，黄粱一梦！
没有悬念，大湾区又一座城市，加强对楼市调控。
今日凌晨，惠州出台新政，对部分重点区域，比如大亚湾经济技术开发区、惠阳区进行限购，外地人只能购买一套。
同时，新政延续了限售三年的规定，并加强了备案价管理，以及禁止经营贷流入楼市，严厉打击捂盘惜售和炒买炒卖。实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。
在很多人印象中，惠州并不是一座高房价的城市，相反，其供应量很大。
统计数据显示，2017—2020年，惠州每年的商品住宅供应量，都在14万套以上，其中2018年，更是达到恐怖的18.5万套。
而成交呢，惠州2019和2020年，都在13万套左右，2018年是16万套，在大湾区数一数二，但与供应量对比，还是供大于求。
| 惠州城市景观（@深惠房叔 摄）
那么，惠州为什么要出调控？
核心原因，还是惠州部分区域的房价涨幅，举个例子，纳入限购区的惠阳，2020年7月，全区的网签均价为13792元/平，而今年7月，则是16670元/平，涨幅为20.86%。
不低了。
而且，惠州部分区域靠近深圳，由于不限购，价格低，引来不少投资客，导致市场充斥泡沫。
乐有家研究中心的数据显示，今年上半年，惠州购房者居住地占比中，深圳客户占比52.5%，而惠州本地客户，占比仅为23.1%。
一半的房子被外地客买走，你说调控不调控？而住建部也在7月29日，约谈了惠州。
| 大湾区楼市政策一览（@广州房产 制图）
被住建部约谈后的第十天，惠州凌晨出政策，可见政府的重视和速度。
但其实，这在大湾区并不是什么新鲜事，本月2日，东莞也是凌晨出招，其调控力度更强，大家可点击下面链接复习：
如果再加上深圳、广州，短短10多天，大湾区四座城市对楼市下手，这样的情况，是前所未见的。
| 深圳，本轮调控最早（@深圳买房计划 摄）
政策密集出台，其背后的原因是什么？对普通买家而言，又意味着什么？
在楼市中，有一个普遍说法，叫“板块轮动”。
什么是板块轮动，就是深圳涨了之后广州涨，广州涨了之后佛山涨。
这样的价格传递，又叫做轮流吃饭，根本原因是一个城市房价高了，其它城市就成了洼地，会吸引外溢资金进入。
而未来，这样的情况会逐渐减少，因为今年的楼市调控与往年大不相同。
其一：住建部的约谈，已下沉在三线、甚至四线五线城市，与惠州一起被约谈的，还包括银川、徐州、金华、泉州。
可以说，只要房价敢冒头，就要严打，就要担责，板块还没有轮动，楼价刚刚传递，行情就被摁住了。
| 今年来国家多次出手调控（广州房产@伟鹏绘）
其二：楼市调控的精细度与严厉程度，也不可同日而语。
像东莞，即便你搞定户口了，也需要落户满半年且在购房之日前2年内，逐月连续缴纳社保满半年。
这是全国第四个，要求户口+社保才能购房的城市，想打闪电战？想短炒，一点机会都没有。
又比如深圳，发布本轮调控征求意见的，是深圳市人大常委会办公厅，这是立法机构！
| 图源：深圳人大网
也就是说，条例中所提到的，有关社会建设的热点问题，包括房地产调控的方向，最后都会以法律的形式，确定下来。
立法有何好处？财经账号@地产知识橘这样解读：
一方面更加稳定。有法可依之后，可以减少政策的反复和朝令夕改，稳定对楼市的预期；
另一方面足够权威。当调控上升为法律之后，在楼市上“钻空子”直接上升到违法层面，增加了违法成本，调控的威慑力自然就上去了。
| 房价上涨过快，百害无一益（@广州房产 制）
其三，也是更重要的，便是公众对房地产的态度，之前房子怎么买，价格都会上涨，鹤岗，乳山虽然房价如葱，但属个别案例。
靠买房发家致富，仍然是很多人笃行的“真理”。
但现在情况真不同了，哪怕是广州南沙，哪怕是世界500强，都有楼价一口气下跌7000元/平的情况。
炒房，不过是炒了寂寞，炒了个亏损。
另外，大家不妨看看，买一套房的持有时间，比如惠州限售3年，广州的人才房限售3年，再加上免征增值税2年改5年，一套房子要8年时间，才好在二手市场上流通。
人生，有几个8年，而且到时候有没有人接盘，价格能涨多少，真不好说。
为此，还想通过在不同城市破限购，加杠杆炒房的，收手吧，房价暴涨的预期，终究是黄粱一梦。
| 有些事，终究是竹篮打水（@广州房产 摄）
当房价进入“鸟笼行情”，真正有居住需求的买家，需要注意什么呢？
记住四个字：长期价值。
买房一定要选择，能住、能租、能售的区域，更直白一点，就是有人，有产业的地方。
这样的地方，才有长期价值，才值得买，毕竟，买了是要住的，即便未来置换，也能卖的掉。
既然住是第一位，那么地铁，学校，商业，医疗等配套，不能距离太远，中心区的价值会进一步放大，而一切只有概念的郊区，画大饼的新城，抛弃吧。
| 买房人，要做好自我修养（@广州房产 绘）
当然，如何判断一个地区的长期价值，有没有成长性，这是房产君的工作。
如果你有什么不明白的，可以直接给我们留言，或者，本周四来我们直播间，我们好好聊聊。