【大嘴面谈】因为一个错误的决定,他一下损失50万……
前言:购房是人生中的一件大事,购房时需要考虑的因素也是非常多的。对于大多数的购房者来说,即使购房前需要花费大量的时间精力去了解楼市知识,也可能因为专业偏差而掉进“坑”里。
毕竟动辄几百万乃至几千万的交易,不是过家家的买卖。甚至很多人,连买错重来的机会都没有。所以专业的购房服务对于普通购房者来说,就变得十分重要了。不仅可以节省时间精力,还可以得到更加专业的指引,大大降低试错成本。
而我们的团队除了熟悉买房政策、贷款按揭、交易流程之外,还擅长区域/板块发展/前景分析,楼盘点评对比等,同时也手握业内和银行资源。如果有买房问题,不妨扫描下方二维码,找大嘴聊聊。我们将维护粉丝利益,结合需求,给出客观有效的买房建议和方案。
家住金融城附近的粉丝@岚先生(化名),因为首套房对口的学区一般,所以一直都想再买一套,以改善学位。
妻子的要求是,近小学、中学和培训机构,方便接送;父母的要求是,起码要三房,一定是南向,厅出阳台,有小区;而他自己除了要求保值抗跌之外,还要能跑赢存款利率,否则就是亏了。当然啦,最好还有升值空间。
那个时候大嘴的面谈服务刚上线,被买房问题困扰的他,第一时间预约了面谈。
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按照面谈流程,我们首先捋清该粉丝的基本情况:
家庭人口:4大2小
家庭收入:约300万/年
买房预算:总价800-1500万
目前现状:家有两娃,大宝在读小学,小宝即将读幼儿园;妻子全职在家,日常接送大宝上学、上辅导班;父母帮忙带小宝和料理家庭事务
购房需求:1、改善学位,目前大宝就读的小学,教学质量一般,想换更好的学区;2、近小学和中学,能不过马路就不过马路,方便接送;3、不要分校,避免不同年级在不同分校就读;4、生活环境好,有公园,有大型商超,近培训机构;5、能住人的南向小三房最好,要厅出阳台;6、要近地铁站;7、楼龄不能太久,15年内最佳;8、保值抗跌,最好还要有升值空间……
意向区域:越秀、天河北
| 图源:微信公共图库
大嘴建议:如果从学区教育水平质量来看,因为越秀区学校数量基数大,越秀区的学区房对应的中学教育质量将会逐渐平均化。而且越秀区的二手房普遍楼龄太久,所以不建议粉丝购房越秀区的二手房。
而天河区房子所在的区域,小学、初中就读情况稳定,楼龄较新,升值潜力置换转手都灵活,市场认可度高。
因此,越秀和天河北相比,建粉丝议考虑天河北。
| 图源:微信公共图库
天河北是天河教育最为成熟的板块,多少家长砸锅卖铁,只为求一个华阳/龙口西直升广州中学的学位房。也有取巧者,花钱只为买一个小户型学位壳。但无论是前者还是后者,都足以说明天河北学位的受欢迎程度。
该板块建议选择华阳本部的侨林苑、侨怡苑(备选),龙口西的芳草园、金海花园。这几个楼盘都是天河北的知名小区,内外环境不错,自住舒服。即使将来转手,由于市场认可度高,流通性也不会很差。
还有一种比较取巧的方案——购买小户型学位壳,比如耀星华庭和嘉尚国际公寓。通常很多买家入户就读拿到学籍之后,就立马挂牌出售,然后在学校旁边租房住。
占用学位的房源,价格会比同户型不占学位的低很多,然而买了却不能使用学位。所以买学位房,一定要查清学位是否被占用,切莫贪小便宜吃大亏。
另外,天河在今年发布的小学招生细则里,提到了关于华阳小学、龙口西小学的招生预警情况。详情戳👉:天河招生有变!华阳、龙口西、体育东,不保证100%入读
简单点说就是,在2021年8月31日后出证的房子,如果学位不足,则按房产持有时间的先后顺序安排入学。超出部分,实行区域内统筹安排入学。想要百分百对口入读,就要在今年8月31日前,买下房子拿到房产证,并把户口迁过来。
还有一个潜在的担忧,2026年后的天河,如果对口直升的初中,容纳不了地段小学,将会有可能取消目前小升初的直升政策。
不过,@岚先生 的大宝已就读小学二年级,所以取消直升政策对他没有影响,反而对小宝的影响可能会更大。但无论是大宝还是小宝,也一定都要掐在8月31日前完成交易并拿到房产证。然而即使顺利拿证,在学位未被占用的前提下,大宝还要完成插班转学,也并非易事。
因此,如果他现在决意要改善学位,就要一并考虑大宝和小宝有可能出现的学位风险。
但是天河北的华阳和龙口西都有好几个分校,这就有可能出现不同年级在不同分校就读。
比如,一至三年级就读天河东校区,四、五年级转移到林河东,有些一至五年级在华成校区读,有些一、二、六年级又在天润校区。如果买得离有些校区比较远的,接送多少都会有点不便。
其实不止华阳小学是这种情况,龙口西也是如此。目前四个校区中,就有龙口校区(一、四年级),穗园校区(一、二年级)、帝景校区(二、三年级)、瑞安校区(五、六年级)。而明年还会新增太阳广场校区。
| 华阳和龙口西分校分布图
显然,华阳和龙口西小学的分校因素,并不能满足粉丝希望学校就在家门口的条件。从保值升值的角度而言,天河北的价值也已经接近天花板。于是,我们更推荐粉丝考虑三大国家级中央商务区之一的珠江新城,华南最牛的CBD。
作为产业核心地段,这里就是广州楼市的风向标,是犹如春江水暖鸭先知的那只鸭子。在每一波行情来临前,它的触觉最为灵敏,同时也最为灵活。(如果水面结冰,大不了上岸,反正死不了。)
而珠江新城也有三所口碑不错的小学,分别是先烈东小学(珠江新城校区,现改名天河第一小学华利校区)、体育东路小学(兴国路学校)、天河第一实验小学,刚好分布珠江新城东中西三区。
那么预算1500万,在珠江新城能买到的3房,不下数十个,比如远洋明珠大厦、南国花园、星汇园、保利中心108公馆、兰亭荟苑、隽峰苑、丽景华庭、名门大厦、南天名苑、誉城苑等。
其中符合楼龄15年内的楼盘其实只有4个,南国花园(最新13年)、保利中心108公馆(12年)、兰亭荟苑(9年)、隽峰苑(13年)。
| 珠江新城小学和部分楼盘分布图
从上图可以看出,南国花园和隽峰苑两个小区的学校就在家门口。不过粉丝对学位要求较高,很明显是体育东路小学的名气会更大一些。
除此之外,隽峰苑距离五号线猎德地铁站约250米,西临花城广场,步行11分钟可达K11购物中心,图书馆,博物馆等,东近珠江公园,大型商超,好的环境都能满足。
因此,对@岚先生来说,隽峰苑显然是需求匹配度最高的一个选择。
你们以为故事就到此为止了?
no no no,粉丝去看了珠江新城之后,很快就又来找我们了。因为在他来面谈之前,已经支付了龙口西一套学位房一半的房款。面谈完之后的几天,又支付了余款。
相当于,面谈前后几天内,他就全款拿下了龙口西一套学位房。(而面谈时,我们对此事并不知情。而后导致的几经波折,本文略去不表。)
在我们看来,以他的预算,其实有比这个更好的选择。
当然,在整个过程中,粉丝可能有过纠结。但在特定的交易场景下,加上总价10%的违约成本,很容易让人在利弊权衡中迷失方向。
没有按照既定路线出发的邮轮,是沿着错误的方向继续航行,还是及时调整方向?相信每一个船长,都有自己的判断。
最后,@岚先生与业主协商,以50万违约金解除合同,终止交易。(所以呀,来咨询的粉丝一定要敞开胸怀,袒露心声,这样我们才能更好地对症下药。)
之所以分享这个粉丝的经历,是希望大家能从中吸取经验,在买房的路上,少走一些弯路。
买房是一个多维度的技术活,如果遇到买房问题,比如理不清当前的买房思路,不知道哪些房子值得买,手里的资产如何优化;房票和首付流水问题如何解决,如何顺利通过按揭贷款等,都可以找专业人士咨询。
毕竟动辄几百万乃至上千万的房产,值得花钱买一道保险。当然,前提是得找对人。
最后要说明的是,文中有部分内容涉及岚先生隐私以及金融杠杆问题,为保护粉丝的隐私,我们选择把这部分内容隐去。
如果你对买房这件人生大事有疑问,不妨加大嘴微信(GZhouse8)聊一聊。在买房的全流程,大嘴都可以帮你把把关,甚至帮你做好全程购房服务。
如果你在买房中,有什么疑问,不妨本周四来房产君直播间,我们敞开聊。