hello，大家好。
在今天文章之前，先给大家安利一个账号：海南楼Sir，这是房产君大家族的新成员，如果你想开启第二人生，不妨关注这个硬核账号。
好了，现在进入主题：
市场变化太快了，行业变化太快了。
谁能想到，短短一年时间，广州楼市的温差，会出现难以想象的变化，而作为家庭财富最大的蓄水池，房价升跌影响深远。
出于工作的原因，房产君经常要和粉丝，楼盘开发商沟通，迷茫和躺平，成了最常见的关键词。
市场，真的那么惨淡吗？行业，真的没未来吗？
| 图源，微信公共图库
大家忧虑，是有原因的。
从顶层设计来看，通过房子改变命运，改变阶层，改变财富积累，正在越来越弱化。
而通过炒房暴富，更是严重背离“房住不炒”和“共同富裕”，现在，未来，都是重点打击的对象。
所以，我们很罕见地看到，上层在学区、土地、金融上连出重拳，这从根本上，瓦解了楼价急涨的基础。
也削弱了房子，与城市资源、金融资本的强绑定，旧时代，过去了。
| 图源，微信公共图库
而从城市层面来看，因为地方财政的顾虑，往往是不得不调控，但又不能狠调控，但这一切，也在2021年发生了改变。
根据地产专家张大伟统计，今年1-8月，全国各地调控超400次，这打破了历史记录。
其中仅8月，调控就达68次，这是市场趋严的信号。
| 图源，中国指数研究院
具体来看广州：
其一：在部分区域实现多校划片，公民同招、六年一学位等政策，浇灭学位房虚火。
其二：二手房增值税2改5，并发布二手房指导价，这是冻结成交，遏制楼价急涨的核弹。
👉：广州甩王炸！二手房指导价究竟有多猛？
其三：新房严格限价，部分项目拿证，价格需下浮3%，而且通过土地出让，约定了未来住宅限价。
其四：黄埔和南沙，分别取消和收紧人才购房政策，之前购买人才住房的，限售从2年改为3年。
其五：官宣未来5年，提供高达66万套保障性住房。
其六：严控金融，买房首付必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
可以说，广州在限购、限贷、限价、限售上，统统进行了升级。
这一系列组合拳，降低了买房预期，市场加速冷却。
比如，在7月70城房价中，广州新房环比涨幅0.2%，出现大幅回落，一口气回到2020年5月水平。
|@广州房产 制图
同时，刚刚过去的8月，广州新房共计网签6711宗，环比下跌12%，接替今年6月，创下2021年新低。
而8月份，新增供应又超过1.1万套，全市的去化周期，拉长至9.8个月。
至于二手，也将在指导价下，出现一定程度的回落，毕竟，有深圳的经验在前。今年2月8日，深圳出台二手房指导价，随后其二手交易出现雪崩式滑坡。在3月份，二手房还成交了6789套，到了5月，就只有3027套，而到8月，更是跌至1979套。为此，一手成交下滑，二手预期冰冻，广州楼市回调，已是不可争议的事实。
完全不用如此悲观，楼市与教培行业，有着根本不同，不能简单类比。我们常说衣食住行，住，是基本需求，从功能性来说，房地产业本身就不能缺失，更不可取代。
同时，上半年地方政府的一般预算收入和基金收入一共是9.96万亿，其中卖地占了34.5%。出于经济惯性和保就业，房地产都有巨大价值，让其稳定发展，而不是大起大落，才是应有之义。具体来看广州，房产君说一个数据，今年第一次集中供地，收金906亿，而第二次集中供地，起拍楼面价则为1124亿，两者加起来已超2000亿。
而现在，一手限价，二手房指导价，会不会打崩市场呢？数据还是最有说服力的，今年1—8月，广州住宅网签约7万套，虽然有起有伏，但这个数据并不低。要知道，过去2018、2019、2020年，前8个月的住宅网签，都只有5万套出头，当然，今年的7万套有部分是去年遗留，但整体市场，没有想象中那么冷。比如网签超过1000套的，就有亚运城、御溪世家、合生中央城、品秀星瀚、融创文旅城等。而即便在政策最严的7月，也有保利广钢、新世界·凯粤湾、万科金域曦府、保利锦绣公馆、星汇城、时代天境、金茂万科都会四季、合景誉山国际、珠江时光荟等热盘。它们的周到访，往往能突破500组，有的甚至能突破1000组。而美的江上沄启、旭辉曜玥湾、湾区金融城、天河壹品、君和名城、星汇文玺、大壮名城等项目，都出现过开盘100%去化。另外，广州这座城市有着强大的人口吸附力，根据七普数据，广州2020年底的常住人口为1867万，10年增加597万。也就是说，没有投机需求，没有炒家出没，广州的刚需市场，改善市场，以及豪宅市场，都足够大。
其一：放松心态，放下预期，多看几个盘，别着急下手，锁定项目后，选择力所能及的心水楼层和朝向。如果是大盘，这一期买不到也没关系，等下一期，而如果是中小盘，则要果断出手。其二：未来楼市的分化会更严重，买房要在尽可能的情况下，靠近核心，简单来说，离CBD越近越好。其三：住房和学区的捆绑在减弱，但一棍子打死学区房，显然更不可取，怎么挑？可在我们直播间提问。尽管出台了二手房指导价，但千万不要奢望，可以抄底凯旋新世界、中海花城湾、保利心语。而出了指导价的小区，未来房子要如何卖，抵押贷款会不会受影响，也可以来我们直播间交流。
其五：没有纳入指导价的二手房小区，更不用着急和追高，现在这个大环境，哪个盘成交异常，哪个盘就要受监管。所以，不要以为首批名单没有，就可以瞎买，一旦纳入指导价，高位买入的就是韭菜，默默流泪站岗。其六：在拿不定主意，或者还不适合买房的时候，养好流水，控制好自己的信用，储备适当的现金。好了，再次邀请各位朋友，来房产君的直播间，碰撞，交流，往往会有更好的选择，更多的想法。