最后4个月，还要不要买房？看完后，我不慌了...
最近的广州楼市，可以用一个词形容：凉风飕飕。
这边厢，新房限价，房企不敢轻易取证，市场供应偏科。
那边厢，广州二手房指导价横空出世，银行必须参考指导价放款，房贷也被死死摁住。
很多购房者，非常迷茫，已经看不清市场走向。
好在！昨晚，@园长连麦了在海南“开荒”的@二娃，和大家聊了聊热点。
中间还邀请了地产经济学家@邓浩志、楼市男神@广哥，解答大家的疑惑！
现在买房是不是傻？明年楼市走势如何？下半年有什么楼盘值得关注？
看完这篇文章，你心里就有数了。
一手限价，刚需要不要买？
不谋全局者，不足谋一域。买不买，先掂量一下市场大局。
我们知道，限价影响下，不少新盘推迟了销售节点，处于拿证“拉锯战”中。
直播间，邓浩志透露，一些新项目，原本计划9月开展的营销活动，都砍了。房企现金流吃紧，下调价格，销售新盘回笼资金，是最现实的。
从数据方面，我们也可见端倪。
刚刚过去的8月，广州新房共计网签6711宗，环比下跌12%，接替今年6月，创下2021年新低。
一手成交量走低。一方面，受购房者观望情绪影响。
另一方面，很多新项目没拿证开盘，比如等了许久的保利翔龙天汇、融创·翔龙|广府壹号。
房价经历了上半年的行情，如今踩了刹车。现在买一手房，是刚需入手的时机吗？
答案是肯定的。
虽然二手房出了指导价，但业主心态依然强硬，不可能按指导价卖，反倒提高了首期钱款。
而新房方面，开发商资金吃紧，下半年，可能会推出更低价的货源。
下半年至明年初，我们认为，有两三个买房时机。
1）金九银十，以及11-12月年底冲业绩节点，开发商会拿出降价策略。
无论是限价，还是房企资金紧张主动降价。今年年底，市场会有一至两波降价促销，这是买入机会。
但我们也不是闭眼挑选，选有前景板块。
2）新房限价周期大概率会超过半年。明年1-2月是淡季，还会有促销机会。
3）短期内，广州房价大概率是横盘加波动，但长期看好。
如果你看中的项目，是市场上的主流产品，不妨多选选。如果是稀缺少见的产品，则可以趁机入手。
二手不放款，改善怎么办？
乱花渐欲迷人眼。一手房，我们尚可淘淘好货。庞大的二手房市场，选择多元，改善选手，该怎么办呢？
广州二手房，前期经历了增值税免征年限“二变五”。在指导价出台之前，成交已经回缩得厉害。
数据显示，8月广州二手住宅成交（自助网签+中介网签）为8535宗，环比7月同期（8912宗）下降4.2%，同比大减44.1%。
网签均价为27916元/平，环比上周下降5.7%。量价齐跌，肉眼可见。
房产君由于工作性质，经常和中介打交道，近期也了解到一些一线市场情况。
荔湾的一个“销冠”中介告诉房产君，售楼部到访量急剧下跌，没业绩，准备转行。
开发商的代理公司，也有工作人员表示，自己的底薪被迫降低，房租都快付不起。
接下来的二手房市场，能买吗？这取决于大家对市场中长期前景和短期趋势，是怎么判断的。
房产君建议先观望。
1）这一次是史无前例的严厉调控政策，会持续一段时间。但广州对住房的刚性需求是存在的，大趋势不会变。
根据统计局数据，广州10年新增598万人，达到1867万人，这是楼市需求的基本面、购买力。
2）楼市短期波动，买房不要聚焦于一个时间段。
市场短时间出现下滑时，你想买的片区和楼盘，未必有合适的产品和价格。
一些限价的优质楼盘，现在出手，问题不大。哪怕暂时被套，时间也不会很长。
3）首套房尽可能以自住为考量，再考虑投资。放眼到五至八年，保证流通性。
明年楼市走势？
1）限价之下，由于开发商降价、降标，维权事件会越来越多，考验开发商的处理能力。
2）中介佣金越来越高。买房人的身份，“卑微”到“高贵”。毕竟，市场走向低迷，新房置业顾问，不会像以前那么挑客。
3）明年楼市大概率横盘中微微降。一手楼市会趋于宽松状态，新房允许有3%涨价。二手房楼市继严控，把购买力赶向新房。
4）广州的基本面没问题，持续的人口流入、天量城市更新需求，长久看，一定会稳步向前。
04 金九期间，哪些楼盘值得看？
市场下行，如果一味观望，也会错失时机。目前广州，有什么新盘值得看？
1）天河：值得关注的有天河壹品。房产君了解到，目前天河壹品二期，已经开始诚意登记，还没认筹，预计下半年推货。
2）海珠：可以关注赤沙TOD、中海观云府。赤沙TOD预计明年开盘。中海观云府，价格在7-8万/㎡，预计月底开盘。
3）白云：可以关注三个板块：第一梯队，沿着白云新城，一路到设计之都、嘉禾望岗，如富力富云山。
第二梯队：白云棠溪站附近，如小坪村旧改项目——佳兆业白云城市广场。
第三梯队：白云湖板块，目前价格4万+。如今板块开拆范围很大，建设到一定程度，也会跃升到第二梯队。
4）荔湾：新世界·凯粤湾、广船滨江上都。
其中，广船滨江上都产品有建面约110平3房、130平4房、132平4房。目前已经启动诚意登记，预计10月初开盘。冻资20万可以参加开盘选房。
5）黄埔：庙头的两个楼盘，越秀TOD·星航、卓越招商臻珑府。越秀TOD·星航正在诚意登记。
黄陂板块的保利翔龙天汇，预计下周末前开盘。融创·翔龙|广府壹号，也将于近期加推。
6）南沙：可以关注横沥三个楼盘，美的江上沄启、旭辉曜玥湾、葛洲坝湾区金融城。
美的江上沄启加推4#，产品为建面约98-118㎡三-四房，需要冻资50万认筹，最快周末开盘。
需要注意的是，横沥岛目前还有大量荒地，短期内，还难以形成很好的居住氛围。
7）番禺：值得关注的有，国际创新城3个楼盘。其中，奥园恒基学院壹号，预计价格约4.1-4.2万/平。
万博附近的越秀和樾府、珠江铂世湾。和樾府1-1#、1-2#、2-1#今天拿证，产品为建面约110平、130平四房，接下来价格会有惊喜。亟待面市的汉溪长隆新世界地块，也可以期待一下。
还有一些TOD项目，如靠近南站的越秀TOD·星瀚。另外，番禺客运站的龙湖金地天峯，周末开放营销中心。
最后，你觉得今年是买房时机吗？你对当前楼市又什么想法？一起来聊聊吧！
或者，下周四晚上8点，来我们直播间，一起切磋一下。