3.1万+/平！今天，天河有盘，全新开卖！
今天，位于天河北的广垦天河1号，正式开盘了！
房产君现场打听到，开盘价3.1-3.4万/平，毛坯交付。比之前的3.8万/平的吹风价，惊喜。
不过呀，这是一个纯粹的公寓项目。一般而言，房产君是不建议随便入手公寓的。
但这个盘，“地铁旁+4站到体育西+天河title”，这几个杀手锏，让房产君立刻冲去了开盘现场。
广垦天河1号，现场有几组筹客在选房。
“开盘这一波，没有做宣传，买家主要是我们员工和周边楼盘业主，员工就占了一半。”王哥说道。
“早上八点多开门，有的人几套几套买，好的户型，员工和筹客已经选完了。”
| 开盘现场，粉丝提供
居然还挺抢手？看来，地段挺加分的。
广垦天河1号位置不错，从地铁3号线梅花园站B口出来，步行约400-500米就到了。北面和云山熹景、恒大御府一路之隔。
项目由观云大厦和观成大楼组成，建面约8.9万㎡，规划了公寓、酒店、写字楼和购物商场。
这次，广垦天河1号首开观成大楼，相较于观云大厦，环境更安静。
为什么呢？
这是因为，商业配套，集中在观云大厦。其中，负一层至地面一层，规划为大型商超，项目正在引起华润万家（以最终的招商结果为准）。
二楼规划餐饮，三至四楼，打造IMAX影院，5楼有空中泳池，基本可以满足生活、购物、休闲需求。当然，环境也会更热闹嘈杂。
而观成大楼，距离主干道怡新路，更远，商业配套，从简，环境更为静谧。
这次推出的观成大楼，先卖5层/7层/8层/11层，96套新房，涵盖建面约31-54平酒店式公寓。
带50年产权，主打loft、双钥匙复式户型，楼层越高，价格越贵。
“96套房，一百个筹客这样。南向户型很少欢迎，所有单边位户型，都被选完了。”王哥告诉房产君。
我们来看看具体户型吧。
这次开盘的观成大楼，推出建面约31-54平单位，3梯22户，层高4.5米。
目前，户型图只有40㎡的复式公寓。一层布局客厅、厨房、洗手间，二层有2个卧室。
01-10号为南向建面约42.88-50.34㎡户型，可以远眺小蛮腰。
| 南向户型
其中，01和10号户型，南向单边位置，是最抢手的户型。价格也是最贵的，均价3.4万/平，大约有8套货，上午已经售光。
02-09南向建面约42.88㎡户型，均价约3.3万/㎡。
| 南向单边位置单位
最小的户型，为32平户型（东/西向），均价约3.2万/平。
西向单位，可以望见，此前出现在蓝皮书的燕塘地块三。这是天河少有的宅地，地价不会低，大概率会在今年第三批集中供地中出现，或者明年。
未来地块建成住宅后，有可能会挡住西向视野。这个户型，房产君不大建议。
| 西向单位
| 南向单边位置单位
| 东向单位
北向为13-22号户型，均价约3.1万/平。其中13和22号是单边位置，共有8套，同样已经被卖完。
北向户型，可以看到远处的恒大和佳兆业二手房，高层视野，还是很开阔的，价格也比东西向便宜，性价比较高。
| 北向单位
目前，观成大楼已经封顶，预计明年6月交楼。
| 观成大楼外观
最后，值得一提的是，这个公寓项目，贷款5成，期限10年。目前，项目已经取得预售证。因为是商办性质，所以不能用公积金贷款。
当然，大家最关心的，应该是，公寓能买吗？
之前房产君写过公寓的稿件，被网友留言，“推荐公寓，居心叵测。”
这里房产君要明确声明，没有推荐哈。只是告诉大家，这里有这样的一个项目，大家可以根据自己的需求，来决定。
一般而言，公寓适合非常2种人，没有学位需求的买家/投资客，以及极其刚需的人，买来过渡性自住的人。
这样的例子也是有的。
“今天有个买家，买了广垦天河1号2套公寓，总价200来万，打通自住。自己的住宅学位，则留给孙子用。”
“毕竟，这个地段，200万只能买到，梅花园城中村里老破小，新房是不可能的。”
如果一定要考量投资属性，我们可以重点考虑这三点因素：地段、交通、租金回报。
1、距离梅花园地铁站，仅400-500米，5站到珠江新城，承接“上班族”的租房需求。
有了“成熟配套+商业+地铁”这些“硬通货”，出租没问题。
2、据销售介绍，广垦天河1号，南向43-50平单位，复式2房，预计租金4000-5000元/平（仅供参考，以未来市场实际行情为准）。
之前房产君报道过周边租金行情，可以参考：天河全新盘，吹风3.8万/平！今天，我冲了过去
3、公寓有不能落户、契税高、按揭年限短等问题，且后续交易总税高达14.8%（3%契税+5%土地增值税+5.3%增值税+1.5%个税）。
截止房产君发稿前，销售发来消息，项目已经卖了7成，有的筹客还在选房。
仁者见仁，智者见智。你会考虑这个项目吗？
对了，下周一（10月4日）下午3点，正值国庆假期，我们将在海南免税店做一场直播，有兴趣的了解海南楼市的，欢迎进来聊。
房产君建了天河楼市交流群
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