拦不住了！中海3天花306亿买地，这是要上天了吗？
The following article is from 说财猫 Author 加菲
果然，绅士不过是更有耐心的流氓！
从广州、南京再转战深圳，以往在土地市场上低调的中海，最近的拿地姿势只有一个字可以形容“猛”，两个字那就是“疯狂”。
9月26日，中海先后在广州和南京分别拿下3宗地块，合计花掉179亿元；两天后，又在深圳斥资127亿元拿下4宗土地，而且这4宗地块均以上限价成交。
就这三天时间里，中海花掉了306亿。
图源视觉中国，已授权
看到中海的这波拿地操作，估计恒大只有羡慕的份，民企开发商也纷纷让出一条路。无疑，中海成为这轮集中供地中最抢眼的开发商之一。
现在，对于很多开发商而言，是怎么搞到钱；但对中海来说，是怎么把钱花出去。有点凡尔赛了，但董事长颜建国在中期业绩会上表态，今年拿地投资预算1650亿元，上半年才买了513亿元，权益地价458亿。
这一加减乘除，中海下半年的拿地开支还有超过1000亿的资金。意味着，中海还有大把钱可以花。
今年第二次集中供地的规则确实发生了变化，尤其是广州第二轮集中供地的成交宗数、面积、金额以及溢价率，都有了大幅下降。
这就有点像股市投资，抄底的逻辑，但前提是还有钱抄底。中海在上半年拿地较少，下半年留到手上的买地筹码自然多了。
逆势拿地，9月买地近500亿
当然，昨天（9月28日）在深圳的拍地还是激烈的。
据说那天不到9点，中海的人早早就候场坐在交易大厅，21宗地块成功出让下来，那个坐在倒数第二排的中海人，估计举牌都举到手累。
最先竞争的前海桂湾片区地块T201-0157，在将近40轮竞价后地块冲到封顶价52.41亿元，在最后的中海与天健竞自持环节中，最终天健胜！
在随后的几宗地块里，中海都是举牌最活跃的一个，终于在中午12点左右拿下第一宗深圳地块——龙华区民治街道红山地块A817-0614。
后面的拍地故事，基本就是“两家”开发商撕咬，一家是中海，另一家是其他开发商。
中海成了出镜率最高的房企，均以上限价摘得4宗深圳地块。对比来看，广州二次集中供地中市场确实要冷静理性很多，中海在广州拿下的三宗地，有2宗海珠区的地块都是底价成交，荔湾区地块仅溢价0.32%。
以中海、保利、华润、越秀等为代表的的央企国企在第二轮集中供地中归为“内卷派”，民企开发商则表现为“躺平派”，上演大撤退，几乎没有表现的机会。
从中海近一个月的拿地轨迹看，其在全国展开“扫货”模式，先是嘉兴、天津、常州、沈阳、苏州的土拍中现身，随后辗转至重庆、广州、南京和深圳。
最近这一个月的拿地数量远超过往年月份，据说财猫统计，中海在近一月的拿地数量合计22宗，相当于去年全年中海拿地数量的三分之一，合计拿地金额495亿元，其中于第二次集中供地的投资花销为473亿元。
粗略计算，中海截至目前的拿地开销超1030亿元，这波拿地之后，距离中海今年的投资预算计划仍剩620亿的额度。
或许这就是“同人不同命”，在其他开发商还在为降负债发愁、因资金而不敢贸然拿地时，央企却看似总有用不完的钱。
事实上，中海上半年的拿地非常谨慎，在首次集中供地中出手频率极低，更像是“旁观者”。当大家都疯抢土地、地价拼命往上涨的时候，中海前八个月单月的拿地数量均是个位数。
中海野心有多大？
中海曾错失21世纪头个十年发展的红利期，一度从房企前三掉落至第七的位置，此后十余年，只能在慢慢追赶曾经还是“老大哥”万科的路途中，被碧桂园、恒大、融创等激进派超越。
据说财猫统计，2008年以前，中海也是TOP 3房企之一。那时，万科以479亿元的全年业绩稳坐销售排行榜第一，相当于两个“中海”的业绩，而中海排名“老三”，全年销售266亿港元（220亿元人民币）。
为了规模，中海也曾在土地上摔过一跤，2009年以70亿元拍下上海长风地王项目，但入市却遇上上海豪宅疲软期，迟迟未能定价入市，间接拖累中海的扩张速度。以至于到后来，中海拿地变得更谨慎和保守。
随后在2013年，中建地产全盘并入到中海地产，中海在地产销售规模上迎来突破，原本有望赶超或缩小与万科的差距。
但很不巧，半路杀出个程咬金，王健林的“以住养商”的万达广场模式成功出圈，万达集团当年销售额达到1300亿元，顺利跻身前三甲。
截图自新浪房产网站
中海也不再提规模，背靠大树，其这几年的财务和债务表现都有了很好的提升，融资成本也在进一步下降，中海的净利润和毛利水平都高于同期其他房企。
钱多，很大程度上由于前几年其他房企扩张规模时，中海选择保守稳健。所以在别人为钱所困时，中海选择了加大投资力度。
2017年至2020年，中海每年的买地投资都在逐渐增加，这四年间，中海的拿地金额分别为951亿元、914亿元、1134亿元及1358亿元，其中17及18这两年新增拿地面积在1700万平方米以上。
到今年，中海管理层透露，全年拿地预算扩大至1650亿元，同比增长25.2%。
图表源自兴业证券研究报告
从另一个角度看，中海2019年的拿地销售比超过40%，到2020年拿地销售比控制在了40%以内。但今年，中海的拿地空间更大了，因为截至8月底，中海的拿地销售比仅为21%。
此外，中海在手现金及可动用的资金量较大，对比拿地预算显得绰绰有余。截至今年6月底，中海的银行结余及现金为1174亿元，加上未动用银行授信额度531亿元，可动用资金达到1705亿元。
此外，作为“绿档”房企，中海的债务水平较稳健，银行及其他借贷为1487亿元，担保票据及公司债券则为797亿元，总借贷为2284亿元，其中一年内到期借贷为452亿元，占总借贷的19.8%。
中海是否想重回前三不知道，但今年的销售情况来看，中海距离前五，仍有1200亿销售额的差距。中海掉队的那十几年，确实拉开了很大的差距。
以今年前八月的销售数据来看，中海的累计销售额为2549.29亿元，同比增长14.7%，排在第六，位于第五的保利销售业绩3742亿元，仍遥遥领先。
单月销售情况看，中海6月销售额已经出现下跌，跌幅10%，7月销售的增幅仅为5.6%，8月已出现下滑13.1%至250.23亿元，受市场调控影响的波动比较大，销售呈现疲软，且四季度承压。
然而今年，中海罕见地没有给出全年销售指标。马上进入黄金周，押注“银十”的开发商这么多，中海今年销售规模的野心会有多大呢？
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