政策底到了？房价底到了？广州楼市要反转了？
昨天，地产圈很嗨。
原因是，权威媒体《证券时报》，在其公众号@券商中国，发表头条文章，透露广佛的部分国有大行和股份银行，已下调房贷利率。
金融乃楼市之母，本轮房价下跌，市场趋冷的开启，就是银行收紧房贷。
如今房贷政策出现转折，楼市会不会迎来又一春呢？
所谓楼市迎来又一春，则意味着，市场的政策底到了，房价底也到了。行业最冷淡的时期，已经过去。
事情，是这样的吗？
首先，广州房贷利率有所宽松，这是不争的事实，之前房产君调查也发现，几个行的利率有所下滑。
而在这之前，银行房贷可是连涨五次，说转折，不过分。
不过，目前各大行额度仍然紧张，部分行暂时不接二手房贷递件。
那么，广州楼市还会出更严厉的政策吗？
实事求是，广州的宏观调控，在全国范围内并不算很严。
在限购上，只要落户就能买房，没有额外社保年限要求，而且，增城从化至今不限购。
在限售上，广州为2年，人才购房为3年，而很多城市是5年。
在限价上，拿证降价3%，有一定的弹性空间。
在限贷上，广州对首付资金要求严格，但首套房仍然是三成，要知道在三亚，外地人哪怕是第一套，也要七成。
在二手房指导价上，广州目前只出台了第一批96个社区，远远没有到全市覆盖。
而积分摇号方面，广州甚至都没有政策。
这说明，广州政府在调控上，比较理性稳健，但另一方面，也表明政府的工具箱，还有很多武器没用。
那么，广州楼市的“政策底”，或者说阶段性的“政策底”，有没有到来呢？
房产君的个人判断，是到了的。
为什么？因为一手的楼价跌了，二手的成交则在萎缩，市场不是过热，而是偏冷了。
其中一手，在国家统计局，8月70城房价数据中，环比降了0.1%。
而二手有多冷，根据中原地产统计，2021年9月（1-26日），全市二手中介网签量为1506宗（不含自助网签），较8月同期（1998宗）环比回落24.6%。
这个数据，甚至比今年2月过年时，还低。
既然政策的效果已经达到，所以没必要再加码。
那么“房价底”呢？
其实判断房价有没有到底，最简单的办法就是，成交是否活跃，根据网易统计，今年9月全市一手网签7901套，同比减少8674套，下降52.33%。
面积方面，今年9月全市一手网签84.6万平，同比减少88.4万平，下降51.1%。
从这个角度来看，市场筑底，尚未完成。
不过，最近几天，网红盘大壮名城、科城山庄、中海观云府，万科金域曦府、融创翔龙广府壹号、卓越招商臻珑府、保利翔龙天汇等密集开盘。
从成交来看，市场比预期要好，不少销售率超75%，并有一家实现100%。
所以，房产君个人判断，楼价底还没有完成，但进度比预期要好。
一句话来说明，还会有项目继续降价，但不少项目的价格，已经调整到位了。
各位亲，记住一点，只要开盘销售好，那么价格就站稳了，不要指望继续跌了。
政策底到位，楼价正在筑底，那么，整个广州楼市，会小幅震旦。
V型反转？那是不存在的！
好了，有房票的人，热盘可以高度关注，认真挑；普通项目，可以慢慢挑，选好楼层，说不定还会降价。
而素质不太好的楼盘，放弃吧，除了越秀、天河、海珠，广州根本不缺供应。
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