最高16万/平！如今4万任选，这个盘，投资客血流成河
潮起潮落，云起云飞。
2021年的全国楼市，正在经历一场前所未有的大调整，广深等核心城市的房价，开始松动并下探。
但如果你把视野放宽，楼价调整，甚至跳水式下跌，真算不得什么大事。
今天，我们想说说三亚凤凰岛，一个让投资客疯狂，但又欲哭无泪的项目。
而我们公众号@海南楼Sir，坚决反对炒房，反对投机，我们愿意用自己的观点和调查，帮买房者避坑。
大家不妨关注一波。
好了，现在进入主题。
三亚凤凰岛是一个充满赌性的项目，其背后的股权变更，也有诸多故事，但这不是今天的重点。
我们想从买房的基础逻辑，来看看这个巅峰期，曾经16万/平的项目，是如何套牢投资客的。
如果你身边的朋友，在10年前买了凤凰岛，请安慰他，因为亏到渣都不剩。
要了解这个神盘，你首先要知道，凤凰岛在哪里？
实话实说，项目位置是真心优越，从百度地图上看，凤凰岛位于三亚湾的阳光海岸，与度假圣地亚龙湾、海棠湾，大盘云集的清水湾不同。
这里是市中心。
特别是晚上亮灯的时候，在三亚很多地方，都能看到这片拥有流线外形，设计大胆超前的建筑群。
其实，昔日的三亚湾，是没有凤凰岛的。它是在大海礁盘之中，吹填出的人工岛，通过394米的观光大桥，与市区滨海大道连接。
开发商请来了设计师马岩松，当时，他很年轻，在设计上大量运用曲面，甚至每个阳台都是弧线，向上飘，同时，每一层的形状都不一样。
凤凰岛，像在海里长出来的。这放在十几年前，是“城市名片”般的存在，因而，它也被称为：
小迪拜。
当然，小迪拜不仅仅拥有房子、泳池和沙滩，2010年开盘时，它向全国展示了海岸生活的另一种场景。
比如，项目规划超星级酒店、国际游艇会、热情风情商业街、奥运主题公园、商务度假别墅等。
其中，国际邮轮港8万吨级邮轮泊位，早在2006年便已通航，从家门口出发，就能畅游越南、香港、西沙等地。
这在当时，是很多人根本不敢想的人生体验。
除了产品奇特，凤凰岛在开盘之初，也赶上了好时候，大风口。
2010年1月4日，国务院发布推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，全国投资客蜂拥而至。
有买家回忆说，当时买房，很多人样板房都不看，有房就扫，这导致海南房价一天一个样，一些项目不到一个月就翻倍，还捂盘惜售。
如此狂热的气氛下，1月11日，凤凰岛开盘了，数据显示，当天项目卖了700套，没有预约都上不了岛，而网签价格更是飙到7.2万/平。
这是什么概念呢？在2010年，上海也有一个项目，网签均价约7.2万/平，它的名字叫融创壹号院。
广州在2010年，网签价格能超过7万的，只有两个项目，一个是凯旋新世界，另一个则是珠江新城的大平层——颐德公馆。
可以说，凤凰岛以不可思议的方式，掀起了一股投资旋风，一个楼盘，可以独立于城市的价值体系。
此后，在其巅峰期，曾卖出过单价近16万/平的单位，2011年，这个项目的网签突破9万/平。
开发商得意的时候，要求一次性付款，不接受按揭。
但小迪拜，终究不是迪拜，三亚也不是北上广深。
高光之后的凤凰岛，流年不利。
一方面，是海南对楼市进行了调控；另一方面，则是凤凰岛价格虚高导致的崩盘。
不管其海景有多梦幻，也不管三亚的环境和气候有多好，其城市量级，根本支持不起如此楼价。
数据显示：2011年，三亚GDP为286.5亿，2020年，则为695.4亿，我们来类比一下，广州11区中，增城在2020年的GDP，已达到了1062.6亿。
于是，2014年，凤凰岛房价开始暴跌。更严重的问题，亦接踵而至。
2017年，在国家的督查之下，海南掀起了一场前所未有的环保风暴，一批对局部生态环境造成严重破坏的围填海项目，进行关停或整改。
凤凰岛，自然位列其中。
随后是停工、整改、并缴纳3700万生态补偿金；而备受期待的凤凰岛二岛，则仅保留国际邮轮母港码头，其余部分统统拆除，最大限度恢复生态环境。
凤凰，没有涅槃，而是陷入沉寂。
随着凤凰岛的“沉没”，当年那些投资客呢？
这可能是他们人生中，最不愿意提起的一笔亏损。如今，在安居客的真实房源上，凤凰岛的二手价格，不过4万/平上下，低的3.5万都有。
其中最便宜的一套，总价只需200万，而且房源够多，任君挑选。
一声唏嘘。
而且，如果你看过凤凰岛的户型，会发现在二手市场，根本不抗打。
比如，这里的一房一厅，建筑面积约为120-152平，得房率不高，而两室一厅，建筑面积更是达到189-268平，简直是超豪的空间比例。
不知道有多少人，能接受这样的产品。
同时，为了照顾弧形外立面，房间内部并不好用，大家可以看看户型图：
| 项目一房一厅户型图
| 项目两房一厅户型图
至于昔日拉动逼格的施华洛世奇水晶装饰花洒、意大利TEUCO按摩浴缸、伊莱克斯抽油烟机、西班牙帝诺石材等。
随着时间的推移，已经没办法产生溢价。
业主要想脱手，最明智的做法就是降价，割肉。但即便如此，要找到接盘侠，绝非易事。
神话破灭，给人的启示是什么？
其实，凤凰岛的故事，跟17世纪荷兰郁金香事件，有着异曲同工之处，那就是商品的价格，已经远远超过了其价值。
一旦出现波动，或者信心崩塌，则就是灾难。
凤凰岛是中国楼市历史上，一个经典的大败局，狂热投机制造的虚假繁荣，毁掉了一个项目，也毁掉了许多人的财富。
请记住，上帝要让人灭亡，必先让他疯狂。
凤凰岛有价值吗？当然有！
无敌海景、先锋建筑、超前规划、优越地段、生活方式，以及三亚的空气和气候，都能支撑它，成为一个全国网红盘。
但支撑不起，它卖出7万、8万、甚至十几万的价格。
其实在大湾区，惠州、珠海，都有大片大片的海景房，这两座城市还有其他产业支持，但价格从未如此疯狂过。
直到今天，珠海都没有网签突破7万的洋房，惠州最贵的也不过6万出头，而像大亚湾，2万以下的房子大把挑。
海景，终究只是一个加成；建筑设计，终有一天会过时，它们都不是决定房价的根本因素。
未来，三亚，海口，乃至整个海南的楼市，都会更加理性，在自贸港的建设过程中，政府对房地产的态度，也会更加审慎。
前几天，我们发布了海口的限购政策，大家不妨温习一下：
好了，如果你喜欢面朝大海，春暖花开，但又不想被坑，被割韭菜的话，不妨关注我们的账号，有空与我们多聊聊。
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