广州第三批集中供地来了!我悟出了4个信号...
广州第三批集中供地,如期而至。
17宗地块,总用地面积超120公顷,计容总建面296万平,起拍总价434亿,将于12月2日正式出让。
|注:楼面价计算未扣除配建
关于更多的土拍信息,可以关注房产君的小伙伴@拆神的文章。
相较于第二轮集中土拍,本轮集中供地有两大特点,不仅是广州,其他大部分城市也如此:
1、间隔期短
第二轮集中供地,是姗姗来迟。以广州为例,第二轮地块上线与第一轮集中土拍结束相隔了3个月的时间。
第三轮集中供地,间隔期则很短,距离第二轮土拍结束也就一个月的时间。
2、土拍规则优化
多数城市都对第三轮集中供地的土拍规则, 进行了相关优化。如:
◎南京放宽了参拍企业的资质要求,资质降低为三级及以上;
◎苏州同时下调了保证金和首付款比例,取消了土地的市场指导价,保证金比率全部下调至30%,首次付款比例下调至50%。
◎广州最明显的变化,就是取消“限房价”、以及“一次性付清总价”的要求。
这些变化是否意味着“市场底”已经到了,楼市即将回暖?
我们先来回顾一下今年的前两轮集中土拍:
第一轮集中土拍,22个城市,成交金额高达10486亿元;不管溢价率有多高,各大房企争得头破血流,一派繁荣的景象。
广州当时有多火热?4宗地块进入摇号环节,其中的黄埔军校小学旁地块更是吸引了320组竞买人到场参与摇号。
|黄埔军校小学地块摇号现场@拆神拍摄
第二轮集中土拍,却接连出现:终止出让、土地流拍、底价成交、国资兜底的现象,土拍趋冷。
据统计,在第二轮集中土拍中,流拍地块与底价成交地块占比之和达79.23%,其中流拍地块占比为32.2%,底价成交地块占47.1%。
而广州,推出48宗地块,最终只成交了23宗,流拍率高达52%。
如此大规模的流拍,导致的是住宅用地供应面积减少。
据中国国土勘测规划院新近发布的《2021第三季度全国主要城市地价监测报告》,三季度住宅用地供应0.9万公顷,环比下降20.37%,同比下降37.11%,住宅用地供应同比增速为2015年以来单季最低。
这就与“两集中”政策加大土地供应量的初衷背道而驰了。
住宅用地的供应,直接影响未来入市的新房面积,而供求关系则会影响价格。一旦出现供不应求,可能会助推房价的上涨。
此外,11月挂牌,12月出让,刚好是年终收官,第三轮土拍是如期而至。只是因为第二轮土拍,由于政策加码延迟出让,才有了第三轮供地匆忙上线的错觉。
土拍规则的优化,其实就是适度降低了房企的买地门槛。
第二轮供地,广州南沙、黄埔部分地块,增加了“全周期限房价”的要求,也就是所谓的“房地联动模式”,即锁死了楼市价格。
将来这些地块打造的项目,无论你什么时候买,期房还是现房,最贵都不会超过卖地要求的限售价格,直到卖完为止。
比如,葛洲坝获取的横沥大元路地块,盖起来后最贵只能卖37896元/平。
这就导致了,一些开发商选择躺平,置业者也躺平。毕竟,很多人都是买涨不买跌。
第二轮流拍的番禺飘峰路地块,要求竞买人需要在一个月内付清总价。
由于地块总价,一宗就超过50亿,对于本就融资困难的房企,也是一个相当大的考验,最终报名房企纷纷选择放弃。
|第二轮供地中,需要一次性付清
此外,南沙地块,还取消了新房50%的货量需卖给首套购房家庭的要求。
(备注:第二批次供地,该要求针对海珠、南沙、黄埔部分地块;本轮供地,仅针对海珠、黄埔地块)
这说明南沙市场投资客居多,如今市场下行,不得不取消。
此次对土拍规则进行优化,主要是为了提高房企拿地意愿,促进土地市场平稳运行。
其实,关于土拍规则,最大的调整也只是取消“房地联动”模式。
“限房价”虽取消,但街道备案限价还在。
另外,第二批次新增的“禁马甲、溢价率限制在15%以内、新房销售倾向首套购房家庭、严查买地资金来源、定品质”的土拍新政,这一次还将继续沿用,这也说明了调控政策的大方向是不会变的。
土拍规则的优化,虽然有在向房企示好的意思,但在当前的政策及市场背景下,预计第三轮土拍还是会保持理性,大多数地块仍会归属于财力实力都较为雄厚的国企央企。
至于流拍,则不必担心。
相对于前两轮土拍,第三轮的地块数量有了大幅下降,才17宗,大部分地块都是有人“兜底”才挂出来的。
广州三批次集中供地挂牌情况 | |||
批次 | 地块宗数 | 计容建面 | 挂牌总价 |
第一批 | 48宗 | 928.5万 | 901亿 |
第二批 | 48宗 | 879万平 | 1124亿 |
第三批 | 17宗 | 294万平 | 431亿 |
以上变化,只能说土地市场,有了一丝回暖的迹象。
对楼市的影响,则体现在区域分化依然明显,核心区域的房价还将继续坚挺,外围区域,或将持续横盘。
来看本轮地块的分布区域:
区域 | 数量 |
海珠 | 1宗 |
白云 | 3宗 |
黄埔 | 3宗 |
番禺 | 3宗 |
南沙 | 4宗 |
从化 | 2宗 |
增城 | 1宗 |
天河、越秀、荔湾、花都缺席本轮土拍。
越秀区常年“神隐”于土拍市场,早已不是新闻。
而天河区,屡次传出的燕塘地块,到底还是没能如愿上线,也就是说,这一年,天河区都没有新增住宅用地。
前面我们说过,住宅用地的供应直接影响未来入市的新房面积。
目前天河在售新盘屈指可数,即使是在市场行情下行的情况下,天河房价依然坚挺,如果天河后续供地再不跟上,新房“稀缺”价值会持续上演。
天河在售新盘一览 | ||
项目 | 产品 | 价格 |
珠江花城 | 79-143平 | 待定 |
城投珠江天河壹品 | 70-128平 | 待定 |
保利天汇 | 90-131平 | 6.4-7万/平 |
金地天河峯睿 | 105-130平 | 8.8万/平 |
价格来源:贝壳找房、广州房天下
海珠本次推出的天斯地块,扣除配建面积起拍楼面价约4.4万元/平,也是本次土拍最贵的地块。
| 天斯地块航拍图
这个价格,位列广州楼面价TOP榜第8位。目前广州楼面价TOP10地块,海珠区就有6宗,可见其价值。
要知道,海珠楼市有多火爆,国庆前,中海观雲府开盘,均价6.4-7.6万/平,去化7成。
板块价值过硬的中心区项目,凭借稀有的地段、成熟的配套,总能吸引一大票忠实买家,无论是市场关注度还是购买力,都足够坚挺。
比较让人意外的是增城,这一次仅推出一宗宅地。
前两轮土拍,增城的宅地成交量是全市之最。两轮共成交了24宗住宅用地,计容建面超323万平。
增城的地真的太多了,增城真的不缺房子。供过于求,所以增城的房子,很难卖出价格。
开发商都不愿意在增城拿地了,你还指望增城房价涨吗?
对于第三轮集中供地,你有什么看法,欢迎周四来房产君的直播间,一起聊一聊。