取消限房价，海珠地价4.4万/平，释放“救市”信号
第三批住宅集中供地清单，正式出炉！
|来源：广州日报
11月2日，广州第三批集中供地清单，已经在广州公共资源交易中心挂牌。
|来源：广州公共资源交易中心
本次集中供地，共计推出17宗地（海珠1宗、白云3宗、黄埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、从化2宗、增城1宗），总用地面积超120公顷，计容总建面296万平，起拍总价434亿，将于12月2日正式出让。
这一次地块出让之所以更少，是因为大部份地块都有人去兜底了，第三批还是国企、央企的天下。
对，花都、天河、荔湾、越秀本次零供地，增城仅上架1宗。
|注：楼面价计算未扣除配建
这一轮供地，会直接影响第四季度和明年1季度的房价与市场预期。
天河一年都没新增供应了，供需矛盾加剧，后市依旧看涨；
而增城作为“供地大户”，这次只挂了一块，因为有人兜底才挂。未来如果增城供应持续减少，房价可能触底反弹。
海珠华洲路地块扣除配建之后，起拍价4.4万/平，是今年三次集中出让里最贵的起拍价，对应房价成本8万以上。
值得注意的是，相对于前两个批次，本次集中供地，无论是数量还是金额，都有了大幅度的下降。
| 广州三批次集中供地挂牌情况 | |||
| 批次 | 地块宗数 | 计容建面 | 挂牌总价 |
| 第一批 | 48宗 | 928.5万 | 901亿 |
| 第二批 | 48宗 | 879万平 | 1124亿 |
| 第三批 | 17宗 | 294万平 | 431亿 |
此外，这一次的集中供地，真的很“集中”：
10月27日，深圳公布第三批集中供地清单，预计11月25日限时竞价；
10月29日，上海公布第三批集中供地清单，预计11月29日限时竞价；
11月2日，广州公布第三批集中供地清单，12月2日限时竞价。
这意味着，三个一线城市将在一个星期之内集中拍地。
在这个行业寒冬，谁能吸引更多的开发商到自己的城市拿地，就要看谁的诚意更大了。
明显，广州这一次，诚意十足。来看看，第三次集中供地的几大规则变化：
第一、取消“限房价”。
南沙、黄埔地块，取消了“限房价”的要求。
这意味着对市场影响较大的“房价联动”政策取消了，相当于给限价悄悄放开了一道口子。
回顾上一轮集中供地，黄埔、南沙8宗“限房价”地块，成交了5宗，3宗以流拍告终。
不成交的地块，并不是因为素质不行，而是因为单个地块全周期限价，直接把市场预期打掉了。
比如，葛洲坝获取的横沥大元路地块，无论是期房，还是现房，盖起来后就只能卖37896元/平。
给到市场的意思就是，你不用慌，不要急，有货的话，你什么时候买都可以，反正不能涨。
这就导致了，一些开发商选择躺平，置业者也躺平。毕竟，很多人都是买涨不买跌。
而回顾本轮楼市调控，一直都是稳地价、稳房价、稳预期。
所以，“限房价”规则的调整，也是意料之中。
当然，街道备案限价还在，就算是取消单个地块的全周期限价，也仅仅是悄悄放开了一个口子。
“限价”悄悄放开一个口子？广州调控还是非常严格的，房住不炒，房住不炒。
不过，这么看楼市的“政策底”，似乎真的到了。
第二、调低地价，允许“分期支付”。
相信大家都留意到了，这一次有不少地块回炉，包括番禺3宗、白云2宗，从化1宗...
其中番禺、白云的回炉地块，地价下降了1200-3200元/平不等（不扣除配建），地价确确实实是降了下来。
当中，降价最狠的就是番禺大石。而对比黄埔的地块出让价一直都坚挺。
地价调低之后，大石飘峰路两宗地块，起拍总价约100亿。
不仅是调低地价，这一次番禺、白云的地块，还取消了一个月内一次性付清总价的要求。
｜第二轮供地中，需要一次性付清
毕竟，在房企融资难度升级，市场行情下滑的当下，要开发商一次性拿出几十亿，绝非易事。
这一次，开发商可以选择分期支付，压力减轻了。
第三、强调“严查买地资金来源”。
第二批次土拍，要求房企买地必须使用自有资金，竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，进一步严格购地资金审查。参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺。
而本次土拍，依旧看到非常明确的表述。
这其实是没开口子，上一轮土拍被自有资金捆住手脚的房企，或许依旧没觅得一丝活水了。
当然，第二批次新增的“禁马甲、溢价率限制在15%以内、新房销售倾向首套购房家庭”、“定品质”的土拍新政，这一次还将继续沿用，这也说明了调控政策的大方向是不会变的。
好了，最后来看看本次挂牌的重点地块情况吧：
海珠华洲路63号地块（又称天斯地块）
起拍楼面价：44372元/平（扣除配建）
最高限制价楼面价：46431元/平
限制溢价率：15%
地块位于华洲街道土华社区，与地铁龙潭站直线距离约0.6km，华南快速干线和新滘东路交叉口西南侧，石榴岗河北侧，紧邻海珠国家湿地公园。
值得一提的是，龙潭站，目前是18号线高速地铁的站点，未来还会是在建地铁11号线、规划地铁19号线的换乘站，交通便利。
天斯地块位置图
地块有配建政府性房源的要求，若扣除配建面积，起拍楼面价约4.4万元/平，最高限制下楼面价，实际可售楼面价破5万/平，对应保本房价8万以上，甚至更高。
不过，地块周边以二手房为主，包括锦鸿花园、君晖苑、金星花园、花季华庭等，售价在3.3-4.1万元/平之间，看起来并不高。
天斯地块位置图
长岭居CPPQ-A4-2地块
起拍楼面价：18763元/平
最高限制价楼面价：21577元/平
限制溢价率：15%
长岭居CPPQ-A4-3地块
起拍楼面价：17480元/平
最高限制价楼面价：20102元/平
限制溢价率：15%
具体位于长岭居外环路C线以西、萝岭路以东、岭南林语以南。
地块处于长岭居腹地，距离地铁长平站约2-2.5公里，靠近星河湾打造的贤江村旧改项目。
该片区生态环境良好，地块前后左右均为连绵起伏的小山。
长岭居地块位置图（仅供参考）
根据规划，该片区定位为“生态宜居社区”，用地以居住和配套公服设施用地为主。
从规划图也可以看出，未来该片区将打造成为一个大型居住片区。
目前，长岭居在售的项目有中冶逸景台，也是黄埔标杆地价项目之一。
据悉，中冶逸景台在售复式137-212㎡四房产品，带装修均价5.3-5.7万/㎡，212㎡大平层复式销售报价5.7-5.9万/㎡（毛坯）。
另外五矿壹云台在售1、2栋高层洋房，一口价3.62万元/平。
黄埔HBPQ-D1-2地块
起拍楼面价：24000元/平
最高限制价楼面价：27274元/平
限制溢价率：13.6%
看到熟悉的HB开头的编号，就知道黄陂又有地块出来了。
黄埔HBPQ-D1-2地块，位于融创祥龙广府壹号附近，关于黄陂这个片区，相信大家已经不陌生，前两轮土拍都刷足了存在感，黄埔标杆地价片区之一。
〇第一轮：黄埔军校小学西侧地块，以320组马甲参与竞拍摇号封“王”，地价为27274元/平，花落深振业；
〇第二轮：限房价4.68万/平的班岭地块，吸引了6家房企报名竞价，最终经过13轮的竞拍，由中铁建竞得，成交楼面价约2.7万/平，溢价率10%。
｜黄陂班岭地块，全周期限价
该宗地起拍楼面价2.4万元/平，又没有了全周期“限房价”的要求，这一次会拍出什么样的价格，值得期待！
而融创祥龙广府壹号，即将推出全新楼栋，约77/97/118/140㎡三四房，限价4.5万/平起。
这块地，会是广府壹号“二期”吗？
黄陂地块位置图
番禺飘峰路地块一
起拍楼面价：20356元/平
最高限制价楼面价：23409元/平
限制溢价率：15%
番禺飘峰路地块二
起拍楼面价：19733元/平
最高限制价楼面价：22693元/平
限制溢价率：15%
这是第二轮土拍剩余的回炉地块。第二轮土怕原本吸引了7家房企报名，最终却因无人报价不成交。
其中一个重要因素就是地块要求开发商需要在一个月内一次性付清地块总价。当时两宗地块的总价超过100亿元，平均一宗就要50亿元。需要一次性拿出几十亿，对于开发商而言，绝非易事。
还好，这一次地价下调，付款方式也可以采取分期，拿地门槛降低，相信更能吸引开发商报名。
｜飘峰路地块位置示意
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