“限价”悄悄放开一个口子？
土地流拍，房价在回调，政策会不会放开一个小小的口子？
很多事情，能做不能说。
但是，综合目前下行的楼市来看，政策确实在托底回调，避免矫枉过正。
随着4月广州二手交易加税后，现在很多人在扎推在新房市场，而目前影响一手市场价格：
短期是街道备案价限价；单个地块的全周期一口价限制，主要指黄埔和南沙。
长期就是土地市场的地价，面粉越高，价格也就越高，这个道理大家都懂。
｜黄陂班岭地块，全周期限价
从近期广州第三批宅地集中供应陆续释放出的市场消息来看，相关的出让规则会调整和优化。
比如，黄埔对新房市场影响比较大的房价联动、限房价的规则，不会再出现在正式的出让公告里。
也就是说，黄埔有可能会取消单个地块限房价规则，让市场上行有更多的预期。
这算是一个好消息，至少释放出来一个信号，市场在筑底的时候，不会再下“死手”了。
你细品，细细地品。
｜星樾山畔沙盘
1、关于地块房价联动，全周期限价
注意，不是说限价取消，而是单个地块房价限价不会出现在出让文件里，以后房子卖了，还是受到街道限价的影响，随着市场动态调整，有更多的操作空间。
取消单个地块限房价，要理解这个意思之前，大家还是要搞清楚两个容易混淆的概念。
街道备案价限价；主要指新房所在街道，申请到的备案价价格；降价3％迷雾揭开，我们挖到了广州楼市限价细则…
地块全周期限价：指单一地块在出让公告里，开发商能建完房子后，能卖的最高价；只限上限，不设下限。
| 黄陂航拍，@拆神 摄
单个地块全周期限价，正式登场就是在广州第二批出让公告里，之前说的清楚了，大家可以回顾。
七大变化！限房价、禁马甲、限销售对象！1124亿，广州第二批集中供地登场
比如，中铁建拿下的黄埔班岭地块限价：限价46795.85元/平，倾向首套购房家庭，总套数不低于50%；
又比如，葛洲坝获取的横沥大元路地块，无论是期房，还是现房，盖起来后就只能卖37896元/平。
给到市场的意思就是，你不用慌，不要急，有货的话，你什么时候买都可以，反正不能涨。
市场预期被打掉了。
这导致什么？
开发商躺平，置业者也躺平。毕竟，很多人都是买涨不买跌。
而回顾本轮楼市调控，一直都是稳地价、稳房价、稳预期。
在9月底，第二轮集中供地，广州挂牌出让48宗，只成交了23宗，不成交25宗，成交率48%，总成交建面357万平，总成交金额569亿元。
是的，超过一半的地块不成交。
所以，相关出让规则的调整和优化，也是意料之中，这也会直接影响第四季度和明年1季度的市场预期。
当然，街道备案限价还在，就算是取消单个地块的全周期限价，也仅仅是悄悄放开了一个口子。
广州调控还是非常严格的，房住不炒，房住不炒。
2、全周期限价带来的影响
在广州第二轮土地出让中，限房价影响有多大，我们先来回顾一下“限竞房”之前的市场行情：
时间回到6月，第一轮集中供地刚刚结束，位于黄埔黄陂板块的黄埔军校小学西侧地块，以320组马甲参与竞拍摇号封“王”，地价为27274元/平。
黄埔军校小学西侧地块摇号现场
原本就势如破竹的黄陂板块，更是旺上加旺，周边待售项目吹风价达到6万+。
黄埔军校小学西侧地块出让时周边项目的价格
二手房价方面，附近的万科新里程、龙光峰景华庭，一年时间，涨幅超过30%。
但是进入7月，市场急转直下，一手房“限价”政策得到严格实施。
黄埔按街道限制价格，黄陂板块的项目，最高售价不得超过同板块的最高成交价格。
部分新房售价曾突破5万/平的项目，价格也被牢牢锁定在5万元/平以内。
后来的故事，大家都看到了，调控政策叠加，楼市回到价格底。
与街道的按半年时间动态调整备案价不同，第二轮集中供地中，黄埔、南沙地块，是全周期限价。
这有什么影响？
其一：房企利润摊薄，产品品质打造空间有限；
“限竞房”在土地出让时就提前锁定了房价，在利润摊薄的趋势下，大多房企的限竞房采用的都是自身品牌中最高周转的刚需产品线。
在这一前提下，产品品质打造的空间就十分有限了。
其二：可能引发一二手房价倒挂；
2021年上半年，上海、杭州等地的楼盘“万人摇”，深圳楼盘的“代持打新”，就是最好的说明。不过广州现在有二手房指导价，影响不大。
因此，对于开发商而言，拿地更加谨慎了。
于是，第二轮出让的班岭村地块，无论是竞价环节还是最终的成交价格，都没有第一轮的黄埔军校小学西侧地块那么激进了。
黄埔军校小学西侧地块摇号现场
所以，黄埔这一次如果真的取消出让规则里的“限房价”，那再一次说，楼市的政策底到了。
且黄埔都计划改了规则，南沙会不会跟进？
总结来说，政策底到了，价格底也到了，楼市还会“跌跌不休” 吗？
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