调控有什么不好？这个盘的价格，我实在没想到
近期，广州楼市关于黄埔是一个颇具争议的话题。
一方面，它与天河接壤，是广州东进的受益者；另一方面黄埔旧改轰轰烈烈，城市面貌有望焕然一新。
但如今旧改仿佛按下暂停键，未来如何，仍有迷雾。
此外，黄埔的楼价有过疾冲时刻，最近三个月，则多多少少存在回调，现在适不适合入手，又该如何入手？
| 黄埔旧改，引人关注
要回答这个问题，我们首先要看大势，没有一个城区，一个板块，能摆脱大环境、大行情、大政策。
那么，目前楼市的宏观气候，又是什么？
三大信号，市场转向
首先，房住不炒，稳地价，稳房价，稳预期，是不可撼动的。这意味着，房子的属性将以居住为主，同时，房价不会大涨，也不会大跌。
而在经历一系列调控，市场成交下滑，土地成交遇冷后，楼市的政策底已到。就在近期，国务院、央行相继释放了一系列市场维稳信号：
• 10月18日，国务院新闻办在吹风会上建议：第四季度降准1%，释放1万亿流动性，更好支撑经济增长。
• 10月15日，央行第三季度金融发布会指出，房价回稳后，房贷供需关系将回归正常，已指导主要银行，保持房贷平稳有序投放。
• 10月15日，中国房协召集10家房企座谈会，住建部主持，各家房企代表诉求集中在“房住不炒”前提下，稳定市场预期、支持刚需购房以及调整土地价格等。
楼市最重要的事情是稳定。
在官方的话语体系中，很多事情只能做，不能说，但传递出来的信号已经足够明确：
政策在触底转向，最坏的时间点，已经过去了。
| 至暗时刻已过（图源视觉中国，已授权）
市场情绪提振，广州楼市反馈也很积极，智慧城、老黄埔、科学城、花地湾等多个项目在国庆前后抢跑，去化基本在70%。
可见，市场不是没有购买力，而是价格到不到位，产品够不够好，以及确定性够不够强。
黄埔的未来，如何判断
说回黄埔，对于这个板块的潜力，我们已说过很多，大家只要看几个指标，就知道其产业和经济势能有多强。
比如，黄埔用全市6.5%的土地面积，创造了广州40%的工业产值，广州15%的GDP，17%的税收，连续六年GDP增长7%，仅次于天河。
∣ 科学城（拆神细鹏 摄）
不仅如此，黄埔还有更大的野心。
随着三年66条村改造的推进，土地腾挪，产业更新，城市面貌改善，让黄埔有了更多的想象力。
三年时间，黄埔计划拆除旧村3000万㎡，建设5000万㎡。当中，新增产业载体1595万㎡、商业释放700万㎡，教育配套新增367万㎡，社区医疗新增61万㎡...（来源：广州黄埔发布）
一天一变，三年大变。
长期来看，旧改打开了黄埔发展的上限，带来板块价值逻辑的重构。
所以，去年黄埔突飞猛进，并不是什么意外，其未来的前景，尤其是在BAT等高新产能上。
代表了广州的竞争力和想象力。
∣ 科学城（拆神细鹏 摄）
目前，困扰买家的难题无非有三。
其一：黄埔卖的如何，在广州楼市的地位怎样；
其二：黄埔旧改怎么走，未来会不会有天量供应；
其三：什么价格，什么产品，是值得入手的。
好了，现在我们一一来回答。
去年市场畅旺，全市网签10.14万套房，其中不限购的增城最多，2.56万套，黄埔则达到1.77万套，在中心六区中遥遥领先。
而今年第三季度，也就是市场横盘期，黄埔和增城，让人是绝代双骄，其中增城网签5800余套，黄埔网签3110套，位列全市前二。
∣ 来源：克而瑞
所以，不管市场如何，黄埔都是中心区，乃至限购区的扛把子，毋庸置疑。
第二个问题，也是目前热度极高的，就是黄埔的旧改未来如何。
很多朋友都知道，黄埔是广州的旧改主力，其旧改面积到底有多大，旧改的重点又在哪里？
我们来看两张图。
∣ 来源：克而瑞
第一张图，根据克而瑞统计，广州已中标旧改项目分布中，黄埔区占比达29%，整体数量较多，已中标面积，为3375万平方米。
可以说，黄埔未来的城市面貌，高精尖产业导入，都将天翻地覆。
第二张图，则是黄埔旧改的专项整体规划。
针对不同地区，黄埔划定了三类更新策略分区，分别是：鼓励性改造地区（红色区域）、敏感性改造地区（绿色区域）、一般性改造地区（黄色区域）。
|黄埔更新策略分区划定图
大家仔细看这张图，改造重点在哪里，可谓一目了然。
但光有愿景还不行，其实旧改是非常难，孵化周期很长的，广州几个比较成功的哪里，杨箕村、琶洲村，哪个不是七八年。
哪怕是有亚运会这样的顶级赛事支撑，猎德改造也不容易。
毕竟66条旧村改造需要配套的新增建设用地指标，大约相当于前两年黄埔每年获得的指标量的5倍多。
而建设用地指标，是需要省里在全国范围内购买和平衡的，缺口这么大，不可能短时间内“喂饱”那么多项目。
你仔细想想，今年整个广州，有哪个新项目是旧村改造跑出来，且拿到预售证的的商品房？一个都没有。
一句话，黄埔旧改不会停，也不能停，并将长期会改变城市，但旧改能否带来天量供应的集中爆发，是不太可能的。
|黄埔旧改，仍在稳步推进
总价300万，能不能找到确定性
既然旧改，不会造成供货踩踏，那么第三个问题，就很好回答了。
如果是你投资客，追求短时间的高回报，那么黄埔不适合你，甚至整个广州都不适合你。
但如果你是有真实居住需求的买家，希望自己的居所，未来能随着城市更新越来越好，那么，现在反而是买入黄埔的好时间。
为什么？因为黄埔各版块的特点，以及价格梯度已经非常清晰。
比如，4-5字头选老黄埔，3-4字头选科学城、2-3字头选知识城，也可以说是“一手明牌”。
当中，科学城是广州总部经济最为集聚、创新活力最为强劲的区域。
∣航拍科学城（拆神细鹏 摄）
比如，如果你需要配套和人气，看看科学城就好了，阿拆找到了科学城的热力图，大家不妨看看，颜色越深的区域，代表人流越旺。
无论是上班时间，还是晚上休息，科学城都呈现着大片的红色。
∣来源：百度
所以，对于买家来说，买房安家无非是做一个选择，在总价可控的范围内，选择成熟度更高，地铁更近的。
而总价可控，又涉及户型产品能力，相同总价之下，多一个房间，比如两房变三房，如何选就不用犹豫了。
好了，一切都清晰后，就是寻找优质项目了。
近期，在我们文章评论区后台中，一个被频繁提及的问题便是，总价300万，也就是首付100万左右，能不能买到优质三房。
讲真，这真的很难，这个预算，在增城毫无压力，在如今的南沙，也毫无压力，但在黄埔，选择是真的不多，尤其是鱼珠、老黄埔、科学城这样的成熟区。
| 科学城航拍（@广州房产 细鹏摄）
不过，我们在翻看黄埔近50个在售项目后，发现了一个“可疑”的目标。
那就是科学城区府核心——星樾山畔TOD。
地铁上盖，总价300万起或能拿下
为什么是这盘，最重要的，自然是价格。
众所周知，如今的广州实行限价，新推货量的价格，会在之前网签价的上下浮动。
星樾山畔这个盘，2020年是黄埔红盘之一，但今年一直没拿预售证，没有开过盘，所以我们不妨参考去年的网签价。
该项目以小户型为主，其中建筑面积在90方梯度以下的，网签价在3.8万/平左右。
∣克而瑞网签价格
按照目前，广州新房（之前拿过证）街道限价规定，星樾山畔如果推售90平以下的户型，价格很有可能在3.8万/平左右，总价大概是300万起步。
不过，网签价格和备案价也不一样，但是在3.8万/平范围内有浮动也是合理的。
当然，具体价格需要等开发商最后宣布。
∣星樾山畔效果图
如果是这个价格，那就有意思了。
根据阿拆从熟悉的销售，以及周边中介获得的消息，项目将推出建筑面积约80平的三房。
总价有望在300万起，也就是300万起，买黄埔科学城三房！
这符合我们上面所说的选房标准，不可谓不香。
而阿拆随后又查了一下，目前整个科学城，能满足300万起买三房的，一个巴掌就能数出来。
但星樾山畔与其他项目的不同之处，在于确定性，即配套所见即所得。
请记住，现在的买房逻辑，早已不是追概念，而是要是实实在在，稳稳当当，毕竟，房子是要住的，是要满足生活需求的。
而确定性首当其中，毫无疑问是地铁。
∣星樾山畔，路网四通八达
与其他项目，与地铁1公里，2公里，也敢叫地铁盘不同。
星樾山畔是真正的地铁上盖，由国企越秀地产、广州地铁、科学城集团联手打造，所以楼下就是七号线二期水西北站（在建中）。
其竣工时间表为2023年（来源：广州十四五交通规划），是黄埔科学城区府板块目前唯一在售的地铁上盖。
仅这一点，就奠定项目网红盘的气质。去年，项目首推两栋直接清货，到了有客无房的地步。
除了是水西北地铁上盖，项目距离21号线水西站，直线距离也仅约800米（来源：百度直线距离），属真正的双地铁项目。
从这里出发，1个站就能换乘21号线，4站到天河。
又能2个站换乘地铁6号线，便捷的轨道，无论是去萝岗万达商圈，长岭居，还是天河智慧城、金融城、广州南站，万博CBD等都游刃有余。
∣星樾山畔地铁实景图（原图已获授权）
∣区府就在不远处，配套看得见
∣山景实拍图
此外，星樾山畔依据地势，采用一字型南北点式布局，视野开阔，再加上全屋全明设计，大大提升居住舒适度。
∣样板间实景图
当然，如果你想要更大的空间，那就不要错过建面约110㎡四房空间，尺度更大，户型方正，南北对流通透，阳光与清风不请自来。
其采用的是横厅设计，一进家门，空间和视野让人眼前一亮，更显大气，就算摆下一架大钢琴都不会有压力，是家人欢聚的主场。
∣建面约110㎡户型图
进入卧室，三间均带大飘窗，加之主套带独立卫浴，都大大增添了私密性和惬意感。
而约3.5米的南向大阳台，更是舒展了客餐厅的空间，实现IMAX视野山景，生活与诗意在这里碰撞。
此外，还有L型厨房，干湿分离的公卫......细节之处都渗透人性化的设计。
∣样板间实景图
其实，星樾山畔现在已经在升级诚意登记倒计时，开售在即，大家有空可以去看看，眼见为实。
而黄埔能不能买，多少钱能买，怎么买，相信大家已经有了判断。其实，楼市调控是好事，真是有了挤泡沫，有了稳预期，才有更高性价比的产品。
当窗口期出现时，抓住它，就对了。
好了，关于星樾山畔更多内容，我们建了一个交流群，有什么疑问，我们群里说。
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————旧改秘密，偷偷说给你听————
【旧改】搞清楚了，黄埔66条村改造不会停
【话题】万亿计划，天河迎来对手了