569亿土拍结束，接下来的市场怎么走？
48宗，成交23宗，不成交25宗，广州第二批集中供地终于结束了。
今天开始，房企投资部的人已经不再聊这场集中供地了，大家聊的是有没有第二个副业的机会。
股票？还是去开滴滴？是躺平，也是无奈。
过了秋分，天气确实是有些凉。
总体来看，刚刚结束的第二轮集中供地，挂牌出让48宗，只成交了23宗，不成交25宗，成交率48%，总成交建面357万平，总成交金额569亿元。
是的，超过一半的地块不成交。其中：
具体为：
海珠:成交2宗，流拍0宗；
荔湾:成交2宗，流拍0宗；
花都:成交1宗，流拍0宗；
白云:成交2宗，流拍3宗；
黄埔:成交2宗，流拍1宗；
南沙:成交4宗，流拍2宗；
番禺:成交2宗，流拍3宗；
从化:成交1宗，流拍1宗；
增城:成交7宗，流拍15宗；
所以，25宗地块不成交，大部分位于郊区：
对比第一轮集中供地，第二轮集中供地的成交宗数、面积、金额，都有了大幅的下降，平均溢价率更是从19.2%，下降至1.5%。
这也可以看出，广州土拍热度降温效果显著，更表明了政府对于稳地价、稳房价的决心。
| 指标 | 第一轮土拍 | 第二轮土拍 |
| 总成交建面 | 799万平 | 357万平 |
| 成交宗数 | 42宗 | 23宗 |
| 总成交金额 | 906亿 | 569亿 |
| 平均溢价率 | 19.2% | 1.5% |
| 不成交宗数 | 6宗 | 25宗 |
第一、参拍房企数量减少，国家队扛大旗
本轮集中供地，对房企资质、融资、贷款、保证金、子公司拿地等都有非常严格的要求，规避了马甲乱飞的现象，无法合作拿地、保证金太高，导致很多房企放弃报名。
据不完全统计，本轮土拍报名房企总数量只有20多家，每宗地的报名房企都是个位数，最抢手的番禺飘峰路地块，也只有7家。
相较于上一轮一宗地块就吸引320个马甲竞拍的宇宙级场面，这差距可不是一般的大。
｜黄埔军校小学地块摇号现场
这其中又以中海、珠实、中铁建、越秀、葛洲坝、粤海、保利等国家队，报名地块最多，当然，也是拿地最多的房企。
其中，珠实成交总面积登顶TOP1；越秀、粤海、中海更是斥资百亿拿下白云、荔湾、海珠、番禺靓地，是本轮土拍名副其实的大地主。
第二、地块冷热不均，靠近核心资源的地块，价值坚挺；
冷热分化也是本轮土拍的一大特点。
首先是中心区和郊区的分化，不成交地块主要集中在增城和从化；
其次，即使是位于同一板块，地块冷热分化也是相当明显，例如南沙横沥岛。
热门地块，往往更靠近核心资源，如地铁、教育等公共设施配套，或者近中心区。
此外，经过第一轮集中供地，房企对于拿地的紧迫性下降。
同时在政策调控频繁加码和房企资金持续承压下，房企的拿地策略更加保守，不再为拿地而拿地，保证利润和安全，或将是更多房企的选择。
第三、地价不再激进，溢价率控制在15%以内；
上一轮集中供地中，平均溢价率约19.2%，最高达到112%，震惊了所有人（白云金沙洲皇冠地块），更有多宗地块溢价率超40%。
而本轮土拍，平均溢价率在1.5%左右。
这主要得益于拍地方式的改变：
①地块设置最高溢价率不得超过15%；
②在达到限制价后，不再竞配建保障房或人才公寓面积，降低了建设成本，因此楼面价也得到了严格的控制。
第一轮集中供地，多宗地块触顶摇号，纷纷创下新纪录；
但是，在这一轮土拍，形势不一样了。
本轮集中供地，唯一一宗报价触顶地块——增城新塘大道南侧地块，溢价率15%。
说实话，这块地资质平平，最大的优点就是，便宜！报价封顶了，楼面价也才1.2万元/平。
地价降了，开发商也有盈利的空间，搭配广州现在严格的限价制度，房价短期之内会被摁得死死的。
第四、限房价地块成交率63%；
这一轮集中供地，对于黄埔、南沙热门板块的8宗地块，每一宗都明确了最高房屋销售价格，完善了房价地价联动出让模式。
这个价格，也可以认定为是这些板块的限定价格，如果入手周边项目，价格只要上下浮动不大，都是比较安全的。
最终，黄埔科学城、横沥岛、南沙湾等5宗地块成交，3宗不成交，成交率62.5%，流拍率37.5%;
这个结果还算是不错的了。
第五：“第四道红线”发威。
根据此前的调控要求，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
受此影响，广州这一轮集中供地，就算是有钱的开发商，在土地市场也会被“限购”，为企业的现金流设置防护栏；
另外，很多企业都是全国布局，限制重点企业的拿地规模，也降低了热点城市土地市场竞争的激烈程度。
所以，“第四道红线”有金融安全的考量，也有助于当前热点城市的市场调控。
第六：第二轮集中供地，开发商躺平，接下来的政策会不会调整？
我们看到第一批集中供地中，黄埔、南沙地块纷纷摇号，随后启动了房地价的联动、改变了出让规则。
这一次，48宗地块，25宗不成交，流拍率52%，开发商参与的积极性不高。
第二批集中出让后，第三批集中出让的政策会不会调整？相关的街道限价会不会松动？
这是很多人感兴趣的话题。
或许，一切的答案在第三批集中出让中，我们会看到。
土拍是市场的底层逻辑，是新房市场价格，严控地价，防止过热的土地市场，传导到楼市，贯彻房住不炒的精神。
接下来就让我们坐等市场的反馈。
以下是今日土拍重点地块信息：
「番禺飘峰路西侧地块」
番禺飘峰路西侧地块，传闻中本轮土拍最受欢迎的两宗地，分别吸引了7家、6家房企报名。
其中，保利、中海、中铁建、华发、敏捷、龙湖6家房企同时报名了两宗地块，华润则只报名了地块一。
结果却出现了神反转，均因无人报价不成交！
原因主要有两点：
一是，从出让条件来看，这两宗地的总价104亿，需要一次性支付，不能分期，一宗地总价就有50亿，太难顶了。
其他区的地块都可以分期支付，但番禺这块不行。
现在的市场行情，一次性拿出50亿，开发商们当然不干了。毕竟，这会挤占开发商的拿地金额（第四道红线）。
二是，地块素质比较一般，进出地块道路周边有杀猪厂和坟景，味道和景观确实能够劝退。
本轮土拍，番禺共出让5宗地，只有创新城两宗地块被越秀地产底价成交。
飘峰路西侧地块，邻近广州南站、长隆旅游度假区，目前周边以工业园区、旧村为主，周边有一定的生活配套资源。
据@世联东一研究院数据，附近碧桂园藏珑府成交均价4.7万/平。
｜飘峰路地块位置示意
目前来看，地块周边配套一般，与地铁也有不短的距离。
但是从用地清单文件中可以看到，规划地铁26号线或将从旁边经过。
根据《广州市轨道交通线网规划(2018-2035)》，26号线是沿广州大道南北走向的地铁线路，始于白云区太和镇，终于番禺区北斗，且可能与顺德中心城区相连。
「荔湾荷景路地块」
荷景路地块，报名房企有珠实和中海。
地块位于白鹅潭商务区南部、环城高速北侧、东新高速西侧，距离地铁10号线(在建)、佛山地铁11号线(规划)广钢新城换乘站约800米， 可便捷联系四线换乘枢纽西塱站。
｜荷景路地块位置图
地块所处位置是广佛高质量发展融合试验区，西临南漖产业片区，东为国际医药港，以先进制造业、科创及大健康产业为主要发展方向。
值得一提的是，在出让条件中，该地块要求竞得人须负责建设聚龙湾片区绿地，用地面积约3.4万平方米。
而聚龙湾的改造主体，是珠实集团。
「白云健康城地块」
白云生物医药健康产业基地二期地块二，在上一轮集中供地中就曾经挂牌出让，挂牌起始价332630万元，但因无人报价而流拍。
本次挂牌出让，起拍总价198075万元，对比几乎打了六折，楼面价也从1.5万/平降至1.1万元/平，被珠实底价拿下。
地块周边新盘主要有旭辉绿地·铂云天境、保利珑玥公馆二期，目前在售的保利珑玥公馆，报价约2.9-3万元/平。
「黄埔知识城地块」
上一轮集中供地，知识城地块触顶摇号，楼面价高达2.7万/平，不过那两宗都是一类居住用地。
本次出让的知识城JLXC-H5-1地块，为普通二类住宅用地，成交楼面价为9783元/平，由知识城投资&凯德组成的联合体底价斩获。
地块周边2公里内有5个一手项目，保利拾光年、凯德中新里、时代天韵瑚璟、万科幸福悦、合景天峻广场，其中住宅带装修售价基本在2.5-3万元/平。
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