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这场土拍,将深刻改变广州楼市

拆神 拆神 2023-02-24

意料之中,又在意料之外。


今明两天(9月26~27日),广州将集中出让48宗宅地,起拍总价高达1124亿,供应量879万平。


如今的广州楼市,尤其是二手房指导价出来之后,市场会更加关注新房。


因为新房市场,会传导二手市场,一二手联动,进而影响整个市场,而新房的价格,看哪里?肯定是土拍。


与以往不同,广州第二批集中供地游戏规则彻底变了:房地联动、限房价、禁马甲、限销售对象...


每一个都是大招,严苛的出让条件,将深刻影响第四季度,乃至明年上半年市场的行情。


| 土拍体现着市场变化(图源视觉中国,已授权)


春江水暖鸭先知,很多人都将这一次集中出让结果作为市场的风向标。


毕竟,一手限价、二手指导价一系列调控组合拳之下,市场观望情绪弥漫,是让子弹飞一会,还是果断出手入市?


尤其是头顶“三道红线”的开发商们,如果依旧看好的板块,愿意押注重金,必然是经过充分的市场调研,看好后市


其选择本身,传递出的信号,就有值得参考的价值。


我们先来看结果:


今天广州今天出让24宗地块,分9点、12点、15点三次出让,总建面约266万平,起拍总价约482亿成交率67%。


| 来源:广州公共资源交易中心


这一轮广州土地市场有几个趋势:


其一:区域分化更加明显


今天挂牌限时竞价24宗地块,一共成交16宗,白云、南沙、增城新塘共8宗地不成交,就连横沥岛2021NJY-11地块(长沙涌西侧)、万顷沙的珠江街2021NJY-8地块,番禺利丰北地块,亦无人问津


明天(9月27日)还将出让24宗地,总建面约433万平,起拍总价约439亿,但目前白云龙归、增城、从化共15宗地暂无房企报名,不成交或成定局。


| 来源:广州公共资源交易中心


那么,市场真的是没有机会了吗?也不是。


相反,越靠近中心城区,越靠近核心资源的地块,依旧是开发商的宠儿。


更加佐证了那个道理:当下市场,对于供应量大,配套培育周期长的板块,开发商都选择彻底躺平。


且看第二个趋势,市场价值回归中心城区。


海珠、荔湾地块起拍价格高,且出让条件苛刻,但依旧有开发商愿意买单。


比如,荔湾广钢地块要求配建两所省一级中学、广钢公园以及1300平方米的城市道路,其中光是两所学校投入成本就有4.8亿。


但是这宗地块,还是吸引了两家房企竞价,最终由中海付出约63亿,夺得靓地归,折合楼面价28663元/平。


若要扣除广钢公园、学校、城市道路等配套,实际可售楼面价或去到4万以上


广钢234地块航拍图,@拆神细鹏


说明无论市场如何波动不安,在开发商眼里,中心四区的价值,稀有地段与成熟配套板块价值依然能穿越周期更抗跌,也更有价值空间。


| 来源:广州公共资源交易中心


再看第三个趋势:中心城区,成为央企、国企的天下


市场环环相扣,价值正在加速回归市中心,对企业资金、运营能力要求更高,“三道红线”压顶之下,有实力的央企、国企成为土地市场的主力军


比如央企中海连续出手,一口气拿下荔湾广钢234、406地块,海珠江泰路与石溪村蚝壳洲三宗地,加上全新盘中海·观雲府、中海石岗路项目即将面世,俨然中心区的霸主。


对购房者来说,央企、国企进场,也是按时交付、高品质交付的保障


从土地市场传递出来的变化来看,买房跟着这几个趋势走,肯定错不了。


| 买房趋势变了(广州房产@细鹏摄)


最贵宅地卖出,海珠全新盘马上入市


细看今天的名单,24宗地中仍有不少靓地,但最受市场关注还是海珠。


寸土寸金的海珠,中海大手笔一口气拿下江泰路和地块蚝壳洲两宗地块,实属大赢家。


当中,中海付出23.7亿拿下江泰路地块,扣除政府性统筹用房及回迁房的配建,折合楼面地价将抬高至约45176元/平,本轮土拍最贵,挤进广州楼面价TOP10。


| 来源:广州公共资源交易中心


上述地价还没考虑配建房子的建安、装修成本,负责成本核算的相关人士告诉阿拆,若加上这些成本,实际可售住宅楼面地价已突破5万元/平


| 海珠江泰路地块航拍图


再来看看蚝壳洲地块,虽有一线望江的景观,但用地面积不到2万方,容积率5.75,计容面积也才6万方,且商业占一半以上,住宅可售面积很少。



但中海依旧看好,出手约12亿拿下,未扣除配建面积,楼面价折合20776元/平;若扣除配建,可售住宅部分面积仅25804平,可售楼面价46806元/平


在当下市场,地价高低影响着未来房价,以实际可售楼面价估算,江泰路地块、蚝壳洲地块要有利可图,一两年后开售楼价8万以上才有利润空间


过去两三年,海珠也只有珠江边高品质住宅,或者城市墅居项目,才能开如此高价。


江泰路、蚝壳洲地块拿地成本高,肉又少,开发商依然拿下,说明对后市有较强的信心。


可以预见,当江泰路、蚝壳洲地块入市,海珠价值有望再上level,那么本次土拍后,购房者又会给出怎样的反应?


答案很快就能揭晓,我们收到确切消息,海珠备受关注的全新盘中海观雲府确定明晚马上开盘,国庆长假前突击卖一波。


| 中海观雲府效果图


价格曝光:6字头起,不超7.6万/平


关于中海观雲府,大家最关心的莫过于价格。


去年以来,海珠一手住宅价值持续上涨,目前在售盘基本不低于7万/平,像天鹅湾、天悦江湾两个高品质住宅,价已至13~14万/平。(来源房天下)



观雲府直线距离2.5公里内,逸璟公馆当年拿地价42573元/平,高居广州地价榜TOP10。


如今,其低密合院网签价最高突破23万/平,创下广州墅类产品历史。(来源:克而瑞)


新鲜拍出的江泰路地块也在这范围内,实际拿地成本同样不低,未来售价或不低于8万/平


普通项目借海珠市场,借高价地的东风,价格很难低于7万/㎡,更何况是有地铁,能望江,有中海精工护体的观雲府,销售此前吹风就是8万+


| 中海观雲府轨道示意图


但由于全新盘严格限价,阿拆从方渠道打听到,观雲府首次开盘价格相当惊喜,最低竟然有6字头


像建面约86平三房,30楼左右对望广州塔的楼层,6.6万/平已能入手。


即便是建面约106~164平中大户型,7万~7.4万/平可以买到二三十层,视野开阔的望江单位,最贵都不超过7.6万/平,大大低于吹风价。


对比海珠一手盘,观雲府主力价格普遍在6.5万~7.6万/平,性价比高到爆炸。


需要说明的是,限价政策也许不会一成不变,尤其本次土拍预计20宗地不成交,不排除决策层会进一步精细化管理,让调控更贴近市场实际情况。


从长远看,捉住观雲府首次开盘的机会,用更低的价格买入优质项目,物有所值


| 中海观雲府板房实景


调控之下,9月来访仍超3000组


若你对有兴趣,把握时机很重要,因为近年海珠推新,很少不爆的。


一来,全区一手盘实在太稀有,房天下中在售状态住宅项目,超过5个。


归根到底地太少了,2016~2021年,6年间海珠竟只供应了7宗地!


其二,一手供应紧张,导致众多想在海珠置业的买家面临尴尬:买二手,全区6成以上是20年楼龄的“老破小”,难以匹配需求。(来源:广州学位房公众号)


买一手吧,价格太高,就算买得起也抢不到!


去年入市的中海观澜府,样板间还没开放,1000万+大户型就被抢订一空,很多人没有反应过来,住宅就已清盘


| 海珠供应稀有(广州房产@细鹏摄)


阿拆了解到,蹲中海观雲府的买家,有相当一部分就是买不到观澜府的人。


所以,项目9月初才刚开放销售中心,来访买家累计已突破3000组,这在调控频频的市场,妥妥“流量热盘”。


首波选房,观雲府将推出1栋楼,总上市货量仅约300余套,平均每套单位对应1位以上意向强烈的“实客”


嗯,不愁卖但幸好这次你冲一冲还有很大机会买到,相当难得。


| 中海观雲府方舟客厅实景


高品质三四房,改善客的性价比之选


一般认楼盘品质很难与严格限价令共存海观雲府却给我们做了个示范。


首次开盘,一共拿出四款产品,建面约86平三房两卫、建面约106平三房两卫、建面约131平四房两卫、建面约164平的四房两卫


每一个都在观澜府基础上升级,无论户型大小,标配宽阔景观阳台和客餐厨一体化超聚厅”,一家人能够完美互动。


| 中海打造了“超聚厅”新物种(实景图)


当中,有两个户型市场相当少有,适合首次置业与终极改善买家看看。


建面约86平:总价550万起,超低门槛

建面约86平三房是整个项目入手门槛最低的户型,价格集中在6.3万~6.6万/㎡,总价550万起,即可入住带主套三房


在天河、越秀、海珠,带主套三房最低总价门槛600万以上,荔湾货量充足项目,三房两卫要90平以上,观雲府三房妥妥性价比之选。


| 建面约86平三房户型图


另外,观雲府这组户型打破了传统86平三房的局限性,光客厅开间就超3.7米,从阳台到卧室四开间采光,可远眺广州塔


入门级产品享高档大户型的尺度,未来二手交易都将加分不少。


建面约164平:性价比超越观澜府
建面约164平四房,是整个项目的“顶配款”。

超大L型阳台分外吸睛,足足有约40平的主卧,更媲美套五星级酒店的套房,里面的超大转角衣帽间、独立卫浴,令人羡慕。

|建面约164平四房户型图


去年中海观澜府开售,建面约160平的四房便是市中心买家的心头好,最早被抢订一空,背后原因也是因为稀有。


中心四区160平以上产品的在售住宅盘(不含别墅)只有10个左右,要么是尾盘,要么是单价10万+大平层,入手门槛极高。


中海观澜府160多平四房,正好让更多人1500万以内的价格,敲开塔尖居住的大门,因此价格一路走高,最高已突破9万/平


同款产品在中海观雲府,客餐厨与主卧尺度更胜一筹,各个卧室的面宽亦全面提升,但却“加量不加价”


| 建面约164平板房实景


据悉,建面约164平四房主力价格是7~7.4万/平,南向望江,北向与广州塔对视,最好的单位也不超过7.6万/平,性价比更胜观澜府


不过,这个户型首推不到60套,能否抢到也得看运气。


看到这里,是不是有点心动了?


如此黄金地段,如此卓越的出品,再加上像方舟客厅等中海“府”系众多高品质配套,着实遇而不可求。


如果心动就行动吧,中海观雲府就在明晚正式开盘,真的不等你犹豫。


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————旧改秘密,偷偷说给你听————


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