这场土拍,将深刻改变广州楼市
意料之中,又在意料之外。
今明两天(9月26~27日),广州将集中出让48宗宅地,起拍总价高达1124亿,供应量879万平。
如今的广州楼市,尤其是二手房指导价出来之后,市场会更加关注新房。
因为新房市场,会传导二手市场,一二手联动,进而影响整个市场,而新房的价格,看哪里?肯定是土拍。
与以往不同,广州第二批集中供地游戏规则彻底变了:房地联动、限房价、禁马甲、限销售对象...
每一个都是大招,严苛的出让条件,将深刻影响第四季度,乃至明年上半年市场的行情。
| 土拍体现着市场变化(图源视觉中国,已授权)
春江水暖鸭先知,很多人都将这一次集中出让结果作为市场的风向标。
毕竟,一手限价、二手指导价一系列调控组合拳之下,市场观望情绪弥漫,是让子弹飞一会,还是果断出手入市?
尤其是头顶“三道红线”的开发商们,如果依旧看好的板块,愿意押注重金,必然是经过充分的市场调研,看好后市。
其选择本身,传递出的信号,就有值得参考的价值。
我们先来看结果:
今天广州今天出让24宗地块,分9点、12点、15点三次出让,总建面约266万平,起拍总价约482亿,成交率67%。
| 来源:广州公共资源交易中心
这一轮广州土地市场有几个趋势:
其一:区域分化更加明显。
今天挂牌限时竞价24宗地块,一共成交16宗,白云、南沙、增城新塘共8宗地不成交,就连横沥岛2021NJY-11地块(长沙涌西侧)、万顷沙的珠江街2021NJY-8地块,番禺利丰北地块,亦无人问津。
明天(9月27日)还将出让24宗地,总建面约433万平,起拍总价约439亿,但目前白云龙归、增城、从化共15宗地暂无房企报名,不成交或成定局。
| 来源:广州公共资源交易中心
那么,市场真的是没有机会了吗?也不是。
相反,越靠近中心城区,越靠近核心资源的地块,依旧是开发商的宠儿。
更加佐证了那个道理:当下市场,对于供应量大,配套培育周期长的板块,开发商都选择彻底躺平。
且看第二个趋势,市场价值回归中心城区。
海珠、荔湾地块起拍价格高,且出让条件苛刻,但依旧有开发商愿意买单。
比如,荔湾广钢地块要求配建两所省一级中学、广钢公园以及1300平方米的城市道路,其中光是两所学校投入成本就有4.8亿。
但是这宗地块,还是吸引了两家房企竞价,最终由中海付出约63亿,夺得靓地归,折合楼面价28663元/平。
若要扣除广钢公园、学校、城市道路等配套,实际可售楼面价或去到4万以上。
广钢234地块航拍图,@拆神细鹏
说明无论市场如何波动不安,在开发商眼里,中心四区的价值,稀有地段与成熟配套板块价值依然能穿越周期,更抗跌,也更有价值空间。
| 来源:广州公共资源交易中心
再看第三个趋势:中心城区,成为央企、国企的天下。
市场环环相扣,价值正在加速回归市中心,对企业资金、运营能力要求更高,“三道红线”压顶之下,有实力的央企、国企成为土地市场的主力军。
比如央企中海连续出手,一口气拿下荔湾广钢234、406地块,海珠江泰路与石溪村蚝壳洲三宗地,加上全新盘中海·观雲府、中海石岗路项目即将面世,俨然中心区的霸主。
对购房者来说,央企、国企进场,也是按时交付、高品质交付的保障。
从土地市场传递出来的变化来看,买房跟着这几个趋势走,肯定错不了。
| 买房趋势变了(广州房产@细鹏摄)
最贵宅地卖出,海珠全新盘马上入市
细看今天的名单,24宗地中仍有不少靓地,但最受市场关注还是海珠。
寸土寸金的海珠,中海大手笔一口气拿下江泰路和地块蚝壳洲两宗地块,实属大赢家。
当中,中海付出23.7亿拿下江泰路地块,扣除政府性统筹用房及回迁房的配建,折合楼面地价将抬高至约45176元/平,本轮土拍最贵,挤进广州楼面价TOP10。
| 来源:广州公共资源交易中心
上述地价还没考虑配建房子的建安、装修成本,负责成本核算的相关人士告诉阿拆,若加上这些成本,实际可售住宅楼面地价已突破5万元/平。
| 海珠江泰路地块航拍图
再来看看蚝壳洲地块,虽有一线望江的景观,但用地面积不到2万方,容积率5.75,计容面积也才6万方,且商业占一半以上,住宅可售面积很少。
但中海依旧看好,出手约12亿拿下,未扣除配建面积,楼面价折合20776元/平;若扣除配建,可售住宅部分面积仅25804平,可售楼面价46806元/平。
在当下市场,地价高低影响着未来房价,以实际可售楼面价估算,江泰路地块、蚝壳洲地块要有利可图,一两年后开售楼价8万以上才有利润空间。
过去两三年,海珠也只有珠江边高品质住宅,或者城市墅居项目,才能开如此高价。
江泰路、蚝壳洲地块拿地成本高,肉又少,开发商依然拿下,说明对后市有较强的信心。
可以预见,当江泰路、蚝壳洲地块入市,海珠价值有望再上一个level,那么本次土拍后,购房者又会给出怎样的反应?
答案很快就能揭晓,我们收到确切消息,海珠备受关注的全新盘中海观雲府确定明晚马上开盘,国庆长假前突击卖一波。
| 中海观雲府效果图
价格曝光:6字头起,不超7.6万/平
关于中海观雲府,大家最关心的莫过于价格。
去年以来,海珠一手住宅价值持续上涨,目前在售盘基本不低于7万/平,像天鹅湾、天悦江湾两个高品质住宅,均价已至13~14万/平。(来源房天下)
观雲府直线距离2.5公里内,逸璟公馆当年拿地价42573元/平,高居广州地价榜TOP10。
如今,其低密合院网签价最高突破23万/平,创下广州墅类产品历史。(来源:克而瑞)
新鲜拍出的江泰路地块也在这范围内,实际拿地成本同样不低,未来售价或不低于8万/平。
普通项目借海珠市场,借高价地的东风,价格很难低于7万/㎡,更何况是有地铁,能望江,有中海精工护体的观雲府,销售此前吹风就是8万+。
| 中海观雲府轨道示意图
但由于全新盘严格限价,阿拆从多方渠道打听到,观雲府首次开盘价格相当惊喜,最低竟然有6字头!
像建面约86平三房,30楼左右对望广州塔的楼层,6.6万/平已能入手。
即便是建面约106~164平中大户型,7万~7.4万/平可以买到二三十层,视野开阔的望江单位,最贵都不超过7.6万/平,大大低于吹风价。
对比海珠一手盘,观雲府主力价格普遍在6.5万~7.6万/平,性价比高到爆炸。
需要说明的是,限价政策也许不会一成不变,尤其本次土拍预计20宗地不成交,不排除决策层会进一步精细化管理,让调控更贴近市场实际情况。
从长远看,捉住观雲府首次开盘的机会,用更低的价格买入优质项目,物有所值。
| 中海观雲府板房实景
调控之下,9月来访仍超3000组
若你对有兴趣,把握时机很重要,因为近年海珠推新,很少不爆的。
一来,全区一手盘实在太稀有,房天下中在售状态住宅项目,不超过5个。
归根到底地太少了,2016~2021年,6年间海珠竟只供应了7宗地!
其二,一手供应紧张,导致众多想在海珠置业的买家面临尴尬:买二手,全区6成以上是20年楼龄的“老破小”,难以匹配需求。(来源:广州学位房公众号)
买一手吧,价格太高,就算买得起也抢不到!
去年入市的中海观澜府,样板间还没开放,1000万+大户型就被抢订一空,很多人没有反应过来,住宅就已清盘。
| 海珠供应稀有(广州房产@细鹏摄)
阿拆了解到,蹲中海观雲府的买家,有相当一部分就是买不到观澜府的人。
所以,项目9月初才刚开放销售中心,来访买家累计已突破3000组,这在调控频频的市场,妥妥“流量热盘”。
首波选房,观雲府将推出1栋楼,总上市货量仅约300余套,平均每套单位对应1位以上意向强烈的“实客”。
嗯,不愁卖但幸好这次你冲一冲还有很大机会买到,相当难得。
| 中海观雲府方舟客厅实景
高品质三四房,改善客的性价比之选
一般认为楼盘品质很难与严格限价令共存,中海观雲府却给我们做了个示范。
首次开盘,一共拿出四款产品,建面约86平三房两卫、建面约106平三房两卫、建面约131平四房两卫、建面约164平的四房两卫。
每一个都在观澜府基础上升级,无论户型大小,标配宽阔景观阳台和客餐厨一体化“超聚厅”,一家人能够完美互动。
| 中海打造了“超聚厅”新物种(实景图)
当中,有两个户型市场相当少有,适合首次置业与终极改善买家看看。
建面约86平三房是整个项目入手门槛最低的户型,价格集中在6.3万~6.6万/㎡,总价550万起,即可入住带主套三房。
在天河、越秀、海珠,带主套三房最低总价门槛600万以上,荔湾货量充足项目,三房两卫要90平以上,观雲府三房妥妥性价比之选。
| 建面约86平三房户型图
另外,观雲府这组户型打破了传统86平三房的局限性,光客厅开间就超3.7米,从阳台到卧室四开间采光,可远眺广州塔。
入门级产品享高档大户型的尺度,未来二手交易都将加分不少。
|建面约164平四房户型图
去年中海观澜府开售,建面约160平的四房便是市中心买家的心头好,最早被抢订一空,背后原因也是因为稀有。
中心四区有160平以上产品的在售住宅盘(不含别墅)只有10个左右,要么是尾盘,要么是单价10万+大平层,入手门槛极高。
中海观澜府160多平四房,正好让更多人1500万以内的价格,敲开塔尖居住的大门,因此价格一路走高,最高已突破9万/平。
同款产品在中海观雲府,客餐厨与主卧尺度更胜一筹,各个卧室的面宽亦全面提升,但却“加量不加价”。
| 建面约164平板房实景
据悉,建面约164平四房主力价格是7~7.4万/平,南向望江,北向与广州塔对视,最好的单位也不超过7.6万/平,性价比更胜观澜府。
不过,这个户型首推不到60套,能否抢到也得看运气。
看到这里,是不是有点心动了?
如此黄金地段,如此卓越的出品,再加上像方舟客厅等中海“府”系众多高品质配套,着实可遇而不可求。
如果心动就行动吧,中海观雲府就在明晚正式开盘,真的不等你犹豫。
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