570万㎡大盘要来了！老黄埔房价还要挣扎？
二娃有一个好消息和一个坏消息，你们想要先听哪一个？
啥，好消息呀？
好消息就是：老黄埔（勉强就这么叫吧，其实不算老黄埔了）有一个建面约570万㎡的巨无霸旧改项目要面市了！买房人又多了一个选择。
那坏消息是什么呢？
坏消息就是：这个建面约570万㎡的巨无霸旧改项目的面市，可能会打破老黄埔原有的房价体系，对庙头板块，及新塘板块的开发商及楼盘来说，杀伤力巨大！
是的，我说的这个项目正是黄埔沙步旧改——万科·黄埔新城。
| 项目位于地铁13号线夏园站附近
为什么二娃会做出这样的判断呢？
其一，这个楼盘体量巨大无比，加上回迁房啥的，据说有570万㎡（相当于两个合生中央城大）。按照正常的开发速度和销售进度来看，没有个5年-8年，根本卖不完。
而天量的新房供应，会让原本半饱和状态的老黄埔，一下子进入到饱和状态，甚至还会出现“供＞求”的现象。
如此一来，房价自然也就涨不上去了，板块“一盘独大”的局面也将破局，楼盘竞争会越来越大。
| 老黄埔楼盘，也要开始内卷了（来源：公共图库）
其二，目前来看，老黄埔新房价格已经出现了“阶梯式”的分化。
第一梯队（老黄埔区府板块）：以万科城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府等楼盘为代表，整体价格为5-5.5万/㎡。
第二梯队（庙头板块）：以卓越招商臻珑府、星航TOD为代表，整体价格为4.59-4.75万/㎡。
第三梯队（夏园-南岗板块）：以富力新城、黄埔新城（即将入市）、珠光宏岗旧改（待入市）为主，整体价格在3-4万/㎡。
仔细观察你们便会发现，庙头板块与夏园-南岗板块相比，只相差1-2个地铁站的距离，价格竟相差约1万/㎡。很显然，这是站不住脚的！
| 庙头板块航拍图，广州房产细鹏摄
打个比方，万科黄埔新城首波开盘的价格，二娃听说极有可能出现3字头的价格，比如3.8-3.9万的样子。
而这个楼盘呢，体量大，规划全（规划了11所学校+约100万㎡综合商业），周边配套和生活氛围甚至高于庙头板块。
这种情况下，庙头的客户自然会被黄埔新城抢走啊！
所以，在二娃看来，如果黄埔新城真以3.8万/㎡的价格面市的话，老黄埔整体价格体系都会被打破。尤其是庙头板块的楼盘，很可能出现高开低走的局面，被迫降价。而事实也证明了我的观点，招商臻珑府的确降价了，目前4.2万/㎡。
此外，增城新塘板块也将受到严重撞击！尤其是那几个卖3万+的项目。黄埔新城正式开售，估计新塘3万+楼盘，将寸步难行。
在此，二娃奉劝大家一句：想买老黄埔楼盘的人，预算不太多的人，不妨再等等，接下来可能还有好戏看！
话不多说，一起来看看黄埔新城这个项目到底怎样吧！
| 地铁13号线夏园站（二娃拍摄）
上周，二娃专门去黄埔新城踩了盘。为了亲测项目与地铁口的距离，我从地夏园站C出口，一路步行到沙步旧改，大概1km左右就到了正在拆迁的区域。
不过，走到售楼部的话（目前正在建设中），大概有1.5km。
| 沙步旧改，等待拆迁的楼栋（二娃拍摄）
因此，以后项目距离地铁口的实际距离，得看你买在哪个位置。毕竟项目太大了，有的组团也许距离地铁口只有900米，但有的组团也许就要1.5km了，这也是大盘的通病。
二娃走到现场后发现，项目的售楼部即将完工，预计年底就会开放。
| 项目售楼部正在赶工中（二娃拍摄）
然后，让我没想到的是，这个楼盘周边配套竟然还挺成熟，生活氛围也比较浓厚。
马路正对面就有沙步综合市场、金竹山广场（商业综合体）、丽枫酒店、华苑大酒店、维也纳酒店、大地影院、大申岛商场等等。买菜、看电影、吃饭是完全没问题的。
| 项目周边配套情况（二娃拍摄）
而且，一路之隔还有广州开发区外国语学校。这一点，真的比庙头板块强。
| 广州开发区外国语学校实景图（二娃拍摄）
产品方面，二娃了解到，万科黄埔新城规划了约100万㎡综合商业体，包括：约9万㎡写字楼、约5万㎡酒店、约5000㎡风情商业街以及约13万㎡的大型购物中心。
此外，项目还规划了11所学校，包含6所幼儿园、2所小学、1所九年一贯制学校、1所高中。
总的来说，比较有盼头。
| 图片来源项目宣传资料
户型方面呢，项目首期将推建面约93㎡-143㎡的3-4房。下面是我拿到的户型图，你们自己看吧！
整体来说，都还不错。
在项目施工对面，二娃看到已经有几栋楼都建好了，不知道是不是村民的回迁房呢？
| 这是不是回迁房啊？（二娃拍摄）
当然，这个项目也是有缺点的：
一个是距离地铁口不算近，去珠江新城通勤时间比庙头和老黄埔板块长。
另一个是，站在项目售楼部处，也能看到庙头附近的那两根大烟囱！
哦，对了，如果你们也要去踩盘的话，二娃推荐你在那个路边买下这个韭菜饼吃，味道很不错，才2块钱一个。
| 2块钱一个的韭菜饼，吃完不被割韭菜