你说，大壮和城光，谁才是黄埔一哥
年底将近，很多楼盘不由自主加快了推新步伐，多卖一点是一点。
就在上周，市场最大的焦点是东部两大红盘的开售，大壮名城和万科城市之光。
首先是大壮名城在工作日抢跑，两天两次线下选房，A2、A3、A5均有房源在列。
这波操作非常神秘，推货量未知，完整的价格体系未知，去化未知，当然这是有原因的。
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从粉丝爆料，以及我们掌握的消息来看，本次开盘，部分房源实际售价达5.8万/平。
这个数字可以和我们获取的备案价进行对比。
由于四栋拿证时间不同，所以价差颇大，其中2、3栋为一口价5.23万/平，五栋最高一套房源为5.95万/平，前者显然是政府给予的限价，后者则是在限价大刀落下前的福利。
我们再看看城光，周日晚上9点突击开盘，760套房源和盘托出，官方数据去化超过8成。
这个供货量，和这个去化率，算是相当不错的，据了解，目前剩余的单位都是以北向单位和南向天地层为主。
价格方面，实开5.27万-5.49万/平，与吹风价保持一致。从开盘前后对比看，这也是市场上鲜有不降价的楼盘。
大壮和城光，各方面素质都不错，分别代表了科学城和老黄埔的天花板，如果放在整个区域，谁更能代表黄埔的价值？这是一个很有意思的问题。
| 黄埔科学城实景图 @广州房产 梁正摄
看绝对值：大壮售价更高，城光限价更高
我们先看一组网签数据：
这是今年1月-10月，两个楼盘的网签均价。
大壮名城在4月份之后，网签价出现跃升，从4.7万攀至5.9万/平，并有一个月迈上了6万关口。
万科城市之光则在6月份后，网签价迎来了突破，从4.3万/平跃升到5.5万/平。
所以，从网签天花板看，大壮比城光要高。
但是有一个现象不容忽视，在政府给予的限价标准线中，城光最高是5.7万/平，比大壮名城的5.23万/平，要高出一截。
也就是说，在政府认可的价值体系中，城市之光是高出大壮名城的，说明老黄埔被寄予的希望更高。
实际上，政府的限价指向，也符合老黄埔与科学城的区域占位，老黄埔第二CBD的定位，确实高于科学城，哪怕科学城现有的产业基础碾压老黄埔。
其实，这两个板块，定位和优势本就各不相同。
老黄埔更近天河，无论是驱车还是轨道连接，这一点对刚需有致命的吸引力。
科学城优势是产业基础强，黄埔大多数撑门面的企业和项目多来自科学城，要论产业含金量，确实是紧追珠江新城的存在。
| 科学城产业、配套都有了 @广州房产 梁正摄
相比老黄埔，科学城还有一大优势，那就是城市界面和居住环境，宽敞的马路，崭新的楼体，多条主干道上绿树成荫，对颜值有要求的买家，很快就会沦陷。
但是这种宽大的马路也同样它的不便利性，有句话：“宽街无闹市”，很多地方，看上去近在咫尺，但没有十几分钟走不过去，为此，有大量的小电驴在路上和汽车并行。
一言以蔽之，科学城胜在可以把握的现在，配套能满足需求，老黄埔则在CBD延续以及通勤上更具优势，但是居住环境确实是一大痛点。
| 临港经济区的蓝图，确实诱人
看变量：大壮波动，城光打平
再看两个楼盘售价的变化。
实际上，万科城市之光，从去年11月的3.8万/平起，到今年最高5.7万/平的售价，增长空间要高于大壮。
不过最近一次开盘，其5.3万-5.5万/平的售价，与上一次4.5万-5.7万/平的售价相比，基本是打平的。
| 临港经济区实景图
而大壮则比较有意思，其配套确定性强，不如学校、地铁、商场，所以一出生价格就不低。
早在2019年下半年，其就曾开出5.2万/平的最高售价。
虽然大部分房源集中在4万多的区间，但这个数字依然在市场引起轩然大波。
那时候的5.2万是什么水平？
2019年底，保利天汇一期开盘，3字头起发售，没有一套突破5万，均价也就4.5万/平左右。同期的兰亭盛荟，同样4字头有选，部分朝向更好的单位也就5万+。
大壮的最高价，确实有些惊人。
两个项目价值PK
如果说板块发展阶段不同，各有所长，那么项目价值呢？孰高孰低？
学校PK：
两个项目都引入了名校，而且都是华师附。
城光是华师附开发区实验小学，而大壮名城则是九年一贯制的华师附黄埔实验学校。从资源连贯性看，大壮名城略胜一筹。
|华师附黄埔实验学校实景图
商业PK：
城市之光对面就是新溪旧改，已经确定引入万象系高端商业。大壮名城也有望引入高端商业，但是目前尚未最后确定。
从确定性看，城市之光略胜一筹。
产品PK：
万科推出85㎡-140㎡三房四房单位，户型更对刚需胃口，使用率也更高；
大壮户型偏改善，涵盖101㎡-116㎡三房四房，设计OK，交标更高端。
综合来说，两者不分伯仲。
有趣的是，为了衬得起当下的价格，两个楼盘都付出诚意进行了升级，比如外立面，比如交标，其实，这也是一种让利的方式。
如果你也在两者之间摇摆，注重环境和生态，大壮名城是首选，想与珠江新城有更方便的连接，那么则是城市之光。
| 万科城市之光样板房实景图
至于谁才是区域的价值之巅，取决于市场的阶段，两年后、五年后、十年后，答案或许不同。
以上。