广州，明年房价是涨是跌？这些数据里，有答案......
最近几天，利好消息不断，市场回暖风向明显。
1、央行宣布全面降准0.5%，释放长期资金约1.2万亿元。
2、中央政治局会议强调，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
3、银保监会明确现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款。
上述消息，对于楼市而言，都释放了一种积极的信号。这意味着，接下来的市场环境，有望得到改善。
那么，明年的房价会涨吗？广州楼市，将会怎么走？热点区域在哪里，哪个板块新盘多？
下面，我们将通过今年的土地成交来一窥究竟。
今年的土地供应量，仍保持在高位
每一年的土拍结果，都将直接影响第二年楼市的基本面。
我们对比了2020年和2021年的涉宅用地出让情况：
尽管今年第二批次集中供地，遭遇了大量地块的流拍，但从数量上看，成交86宗，仍比去年多了一宗。
从计容建面来看，今年的总量比去年少了约51万㎡，下降了3.9%，但仍高于2019年的1121.5万㎡。
全市十一区，海珠、白云、黄埔、番禺、花都的供应量同比去年有所增加。
从金额上看，今年的成交总金额，也比去年少了4.93%。
其中，海珠、白云、黄埔卖地金额同比上涨，番禺、花都同比基本持平。
综上，今年出让的涉宅用地，供应量仍保持在高位，明年的市场，从总体上来说，是不会缺货的。
不同的是，明年楼市的区域分化会更加明显。
海珠扛起中心区供应大旗
中心四区今年只有海珠、荔湾有宅地成交，8宗涉宅用地、总建面约102万㎡。
以100㎡一套房的面积计算，大约能提供1万套左右的商品住宅供应。其中海珠的江泰路、蚝壳洲、以及天斯地块，50%的货量需要卖给首套购房家庭。
明年的海珠区，将担负起中心区的供应大任。
核心的地段、稀缺的景观资源，海珠的地价可谓是“逢拍必贵”。近两年的土拍，基本保持在4万+/㎡，未来的房价格局已然确定。
海珠区的5宗地块，主要分布在琶洲、广纸周边，分别属于海珠区的“一区、一湾”。
此外还有7个在售、待售项目，但是除了赤沙TOD项目，其余项目的体量都不大。
|海珠区在售、待售项目分布图
由于可供选择的新盘稀缺，导致区域出现供不应求状况，新盘频频火爆。
例如之前国庆中海观雲府开盘，均价6.4-7.6万/㎡，在市场行情下行的情况下，去化仍达到7成。
而荔湾，热点区域仍是广钢。
由中海拿下的广钢最后一块宅地，建面高达63万㎡，将为缺货的广钢新城进行最后一次补仓。
值得一提的是，荔湾区近5年的宅地供应呈减少趋势，未来占据较核心地段的商住地，可遇不可求。
|广钢新城航拍图@广州房产细鹏拍摄
至于今年宅地0供应的越秀、天河，新房的“稀缺”价值会持续上演。
| 天河在售新盘一览 | ||
| 项目 | 产品 | 价格 |
| 珠江花城 | 79-143㎡ | 待定 |
| 城投珠江天河壹品 | 70-128㎡ | 待定 |
| 保利天汇 | 90-131㎡ | 6.4-7万/㎡ |
| 金地天河峯睿 | 105-130㎡ | 8.8万/㎡ |
价格来源：贝壳找房、广州房天下
总之，中心区的项目，卖一套少一套，越核心的地段，价值越坚挺。
黄埔、南沙高价地或扎堆入市
今年出让的地块，有几宗是需要特别提及的，那就是黄埔和南沙的“全周期限房价”地块。
◎中铁建黄陂班岭地块，新房限价46795.85元/㎡；
◎南投横沥会议中心地块，新房限价37896元/㎡；
◎绿城横沥三多涌地块，新房限价37896元/㎡；
◎葛洲坝横沥大元路地块，新房限价37896元/㎡；
◎珠实&南投南沙湾地块，新房限价36465元/㎡。
全周期限价，即锁死了楼市价格，无论你什么时候买，期房还是现房，最贵都不会超过卖地要求的限售价格，直到卖完为止。
对于这5宗地块，价格是没什么悬念了，到时候就要看各家的产品如何打开差异化。
值得一提的是，黄埔、南沙今年出让的地块，地价纪录屡次刷新。
南沙今年有3宗地块，楼面价进入区域TOP5。
黄埔则有5宗地块摇号，楼面价全部达到2.7万/㎡以上。
|黄埔楼面价2.7万/㎡以上项目分布图
这意味着，黄埔、南沙明年入市的项目，将以高价地为主。
先来看黄埔，位于庙头的卓越招商臻珑府和越秀滨江·星航TOD目前已经开售，售价在4.2-4.7万/㎡之间。
而吹风价曾一度去到6万元/㎡的黄陂板块，在“限价”下，房价一直徘徊在4.6万/㎡左右。
|黄陂板块项目分布图
南沙的热点区域，依然是横沥岛，成交的13宗地块，有9宗位于横沥岛。
|横沥岛地块分布图
同样受到“限价”的影响，曾卖到4万元/㎡的横沥岛，新盘开售一口价3.6万元/㎡。
如果“限价”不取消，那么黄埔、南沙的高价地项目不排除低价入市的可能，当然也有可能会处于搁置状态。
毕竟南沙的前标杆项目——佳兆业·悦伴湾、深业置地横沥岛项目，去年拿地，到现在都还没有公开发售。
有粉丝爆料，目前已经有部分项目放松了“限价”。
随着楼市利好信号不断，明年的“限价”会不会宽松一些呢？
白云、番禺平均地价下降
而白云、番禺，相较于去年，今年的供应可谓是多点开花，建面都有了大幅的增加，但地价都降了。
白云去年的平均楼面价约1.58万元/㎡，今年约1.32万元/㎡，主要是因为出让地块位置大多远离核心区域，比如钟落潭就占了5宗。
|白云地块分布图
比较值得关注是楼面价高达4.2万/㎡的金沙洲皇冠地块，案名为华润置地·金沙瑞府，吹风价有说6-7万/㎡的，也有说10万/㎡。
|华润置地金沙瑞府，背山面湖
无独有偶，番禺去年的平均楼面价约2.2万元/㎡，而今年却只有1.4万元/㎡。主要是由定向供应的南站地块、以及位置较偏的利丰北侧地块拉低了价格。
|番禺地块分布图
重点供应片区，一个是南站板块，成交了2宗地块，其中的越秀·星寰TOD，已经入市，首次开盘折后均价约3.6-3.9万/㎡。
这样的价格，相对于周边的项目而言，颇具性价比。
|越秀·星寰TOD开盘现场人气图
另一个是创新城板块，共成交了3宗地块，均由越秀地产拿下，最先卖出的还是摇号地块，楼面价约3.36万元/㎡，但后面两宗地都是底价成交，楼面价约2.6万/㎡。
地价下跌、楼价也下跌，陷入价格内卷的番禺，明年还会继续卷下去吗？
增城供大于求
最后来看一下增城、花都、从化。
花都、从化在楼市上，向来存在感不强，今年的土拍表现也一般，供应量不大，我们重点还是看增城。
所谓瘦死的骆驼比马大，经历了大量流拍的增城，今年的建面供应，比去年少了100多万㎡，但总量仍高达324万㎡。
这个供应量，还是高过火爆的2018年，增城粮仓地位不可撼动。
| 年份 | 计容建面 |
| 2018年 | 312.41万㎡ |
| 2019年 | 384.91万㎡ |
| 2020年 | 440.07万㎡ |
| 2021年 | 324.67万㎡ |
可大量的储备，对于增城而言并不见得是好事。市场供过于求，降价是必然。
来自广州中原研究发展部统计的数据，增城目前的库存消化周期长达15.1个月。
要知道，在2017-2018年增城楼市火热的时候，平均库存出清周期只有4-5个月。
增城目前的问题是，之前的利好已经出尽，后续又没有明显的热点规划或事件跟进，客源也随之下降。
3年前，增城的项目，曾经卖出过4.1万/㎡的高价，然而3年后的今天，同一个项目推新，却只能卖2.1万/㎡起，比拿地价还低，可见如今的增城有多么卑微。
再加上现在整个大环境都不好，很多项目即使使出“0首付”、“工抵房”等各种降价促销的招数也无济于事。
而且，今年推出的地块，整体素质一般，没有特别的亮点，连开发商都不愿意拿地。
对于购房者而言，如果你没有购房资格，或者预算比较低，可以选择买增城。但是对板块的选择要慎重，建议优先考虑靠近市区、交通更方便的新塘。
如果你预算相对充足，建议还是购入市区项目。
好了，关于明年的楼市走向，大家有什么问题或看法，本周五，来房产君的直播间吧。