挺吓人的！海珠新盘产权缩水30年，还卖6万+
房产君看了眼手中的户型图，整体布局相当刺激，整体呈“米字形”，细看每一户，都挺奇怪。
项目平面布局
销售解释说，其实明珠花园从以前到现在，推出的户型都是这样的。
“这样设计的话，可以最大限度的保证小区的采光、通风和住户的私密性。”
“我们盘，可以做到户户不相见，然后‘钻石厅’的设计，也能提高项目的实用率。”
项目周边
销售表示：“虽然看上去户型不方正，但不影响实际生活的，等下我带你去看样板房就知道了。”
我们看的第一个户型，是建筑面积约104平的08户型，整体是西南向，实用率约8成。
板房布置比想象中的顺眼，客厅、餐厅的形状虽然不够规整，但不太影响动态走位。
户型图
客厅和餐厅实景
然后，厨房很大很方正，还带一个蛮大的生活阳台，这个很加分。
但是，预留的冰箱位置就槽点满满了，小到只能放单开门的冰箱不说，往里开的厨房门设计，侵占了冰箱的空间，放了冰箱后，门就很难完全打开了。
厨房实拍
厨房预留冰箱位
厨房外生活阳台
此外，这个户型朝向和卧室格局，那是相当“下头”。
两个方正的房间和客厅阳台，都是对东晓路的，实际感受了一番，蛮吵的。
主卧实拍
客卧实拍
主卧外面的高架桥
最让人槽点满满的是书房。
这个房间基本废了，格局奇怪的一匹，只能当书房，要是想改成儿童房，一张床都放不下。
书房实拍
销售介绍：“西南向的肯定是会有点吵的，但我们的玻璃是双层的隔音玻璃，关上窗的话，影响不大的。”
“要是介意的话，可以考虑买05、06的东南户型，这两个户型，在里侧，靠近的是隔壁旧小区，离东晓路比较远，就是价格贵点。”
随后，我们去看了下项目的建筑面积约94平的01户型，
据介绍，这个户型是小区最便宜的户型，因为朝向差（西北向），还靠马路。
户型图
视野差，还近马路
现场看，两个户型的差距是真的不大，属于一比一的“卡卡西”设计。
合理怀疑，多的10平，用到的主卧的卫生间去了。
客厅
餐厅
厨房
书房
次卧
主卧
不过，别看户型一样，但项目的价差可不少。
其中，最贵、最好的是建面约103平的05户型，总价约630万左右，单价约6.1万/平。
而建面约93平的01户型，特价单位低至423万，单价约4.5万/平，价差近1.5万/平。
样板房窗外实景
整体的话，项目均价在5万/平左右。
说真的，这个价格在动辄7-10万/平的海珠新盘里，是真的蛮让人心动的。
但便宜是有原因，奇葩的户型设计占小部分，大头则是项目的楼龄。
这是一个产权缩水30年的烂尾盘活项目。
房产君前面已经暗示过了，项目是今年开盘，但是现楼发售，很矛盾不是么。
这就要从项目的拿地说起，公开资料显示，明珠花园前身为东建集团地块，1992年开发建设，一共建成6栋建筑，其中4栋早于1995年左右售罄。
图源：羊城晚报
后面因为开发商资金问题，B3、B4住宅建至11层后便无法继续施工，一直烂尾到这两年才建好入市。
也就是说，别看房子还属于新盘，但项目产权已经缩水30年了。
明珠花园航拍
虽然老黄瓜刷上了“绿漆”，但按地块年纪算，在这一带，算得上老资历了，卖不上价格也算正常。
看上去，均价5万的明珠花园二期新盘性价比不错，但如果用周边二手对比的话，就不太够看了。
| 项目周边二手均价 | ||
| 楼盘 | 均价 | 建筑年代 |
| 明珠花园一期 | 4万/㎡ | 1995年 |
| 佳滨苑 | 6.7万/㎡ | 2015年 |
| 悦龙阁 | 4.2万/㎡ | 2004年 |
| 银珠苑 | 4万/㎡ | 1999年 |
| 东银广场 | 5.2万/㎡ | 2003年 |
| 滨江花园 | 3.3万/㎡ | 1997年 |
数据来源：链家
最后，大家对这个卖到6万+，但产权缩水30年的海珠新盘怎么看？欢迎留言告诉房产君。
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