2022，天河、海珠房价预测上涨10%，而这4个区…
来源：广州中原研究发展部
转眼间，2021年就要过去了，如果用一句话来概括：
2021年的楼市，注定会载入史册。
太魔幻了，楼市行情高开低走，下半年更是一秒入冬，直到年底才开始缓慢的回暖。
下面，就让我们跟着广州中原研究发展部统计的数据，一起来回顾2021年的楼市，以及对2022年的市场做一个预测。
回顾篇：
土地市场：集中供地，房企躺平
三次集中供地，可用一句话形容：一鼓作气、再而衰、三而竭！
“市场下行困局”“三条红线”“收紧银根”“融资难”等问题，迫使民企开发商躺平。
全年成交的86宗商住地中，有55宗以底价成交，占比比去年增加2%。另一方面，30%以上的高溢价地块共14宗，占总出让地块的16%，比去年增加7%。
说明2021年商住地溢价率“两极化”现象更加显著，一方面开发商为靓地 “竞配建”“摇号”，另一方面存在着大量的底价、流拍地。
新房市场：总量虽高，上冷下热
根据广州中原研究发展部对阳光家缘数据进行整理，2021年1-12月，广州累计成交新房109906宗，同比增加9%，为近5年新高。
统计周期：上一年度12月26日至本年度12月25日
虽然整体成交量出现微升态势，但下半年的新房确实是出现了严重的“降温”状态。
下半年成交量比上半年下滑20%，比去年同期下滑28%，市场“遇冷”的困局不言而喻。
统计周期：上一年度12月26日至本年度12月25日
而这，正是调控威力的体现。比如，下滑幅度较显著的区域为南沙、增城。
长期依靠人才、规划 利好概念吸客的南沙，在购房门槛提高、规划阶段性消化后，缺乏市场增长点拉动。
增城则主要受黄埔降价，客户转移影响。
至于价格，从年中起就实行了更严格的备案价措施，在多维度调节之下，广州新房楼价保持稳定。
全市新房均价为33305元/平，套均价为356万元。
增城、白云、花都、从化楼价比2020年同期有明显回落迹象。
而今年重点调控的黄埔，自“十一”黄金周起，开发商就放弃了幻想，积极“以价换量”，科学城、萝岗、知识城板块项目积极打价格战吸客，让更多买家以优惠价购得优质物业。
二手房市场：成交遇阻，后续乏力
2021年，广州二手住宅共成交117103套，同比下降10.6%。
特别指出的是，自2021年4月起，广州二手楼市进入调控密集期，市场交投氛围明显降温。
下半年二手成交表现低迷，仅成交41891宗，同比去年下降49.6%，为近几年的最低位水平。
对比2020年成交情况来看，广州各区成交均出现下滑，外围花都、南沙、黄埔三区成交 跌幅最为明显，环比分别下降20.2%、 27.8%、24.7%。
2021年各区二手房成交情况
下半年成交低迷，主要是受到“增值税2改5”、“二手房指导价”的影响。
受官方指导调控，96个指导价小区价格普遍有所下滑。其中，以黄埔、天河两区价格降幅相对明显。
此外，有些板块还出现了一二手价格倒挂的现象，这也促使不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。
商业市场：以价换量，持续复苏
商铺市场：
今年广州商铺市场供应回落，入市4140套42万平，面积同比跌14%；成交冲至5182套68.0万平的高位， 同比涨31%，不过今年商铺成交囊括了大部分非公开交易，这部分网签占比接近3成。
写字楼市场：
写字楼市场迎来供应大年，创近5年新高，入市4745套111.6万平，同比涨77%；全年成交3257套81.1万平，同比涨44%，但同样囊括了17%的非公开交易网签。
公寓市场：
公寓市场供应处于近5年的次低位，为18726套96.7万平，同比跌21%；市场成交17587套99.8万平，同比涨16%，但仍未恢复疫情前水平，是以往公寓大年的6成左右。
预测篇：
随着近两个月来，高层不断释放利好信号，楼市出现回暖迹象，很多朋友关心，明年的楼市会怎么走？
调控政策“托而不举”
牢记一点，“房住不炒”是我国楼市坚定捍卫的底线，所以不要指望楼市会像过去一样暴涨，也不要指望楼市会暴跌。
因为共同富裕的目标，需要楼市发挥出其积极的作用，政府会对楼市“托而不举”。
在楼市成交未回暖之前，限购政策会维持原状，但资金面会逐渐稍松。
首次置业会先得到资金支持，改善置业群体的资金需求会逐步放松，打通客户一卖一买的购房内循环，利率会有一定程度的下浮，但不会大放水；开发商合理的资金需求也会得到适当放松。
总体而言，广州上半年整体政策走势会好于2021年下半年。而2022年的下半年要看上半年的走势而定。
房价稳中有升
经历了2021年多管齐下的调控，根据近期高层“保刚需”，强调房地产是“支柱产业”等论调，预计2022年楼市环境将较21年有所改善。
中原预计，明年新房市场总体成交量将与今年相当。
其中，海珠区因为今年供应的宅地，将在明年陆续转化，加上旧改项目，或迎来近年罕见的供应大年。
价格方面，区域分化或将更加严峻。
天河、海珠、越秀、荔湾等中心区项目，受地价以及地段的影响，房价预计会有小幅的上涨。
而外围区域，则因货量多、配套不够完善等原因，预计还将降价吸客。
但房地产税、新房价格指标、信贷调控等，始终是悬在市场头上的“大棒”。
因此，整体房价还会保持平稳，稳中有升，但不会大涨大跌。
具体来看：
◎海珠区，南洲板块土地供应充足，预计明年会有近3000套优质房源涌入楼市。
◎天河区，明年金融城、牛奶厂、汇景板块高端靓盘有望入市，合景、侨鑫均为地胆企业中的“豪宅专家”，3个优质项目开售或将进一步带动区域价值。
◎荔湾区，明年将进入“后广钢时代”，除今年出让的中海234号地块以外，其余在售项目普遍仅剩30-80套余货。
此外，广船、广摩、广信资产包、滘口、芳村隧道口均有新货计划入市，荔湾在保持高位供应的同时，变得更加分散、更加多点开花。
◎白云区，新房集中在北部板块。
◎黄埔区，明年黄埔四大新房板块供应依然相当充足，尤其今年供应大幅减少的知识城板块，预计来年将有6个主推项目，总货量达5000-6000套。
此外，老黄埔近年招拍挂、旧改将陆续转化，预计供应量亦将会进入高峰期，同时价格保持稳定。
◎番禺区，新房主要集中在南站、创新城和汽车城板块。
◎南沙区，新房主要集中在横沥岛。
|横沥岛地块分布图
◎增城区，2021年有19宗商住地流拍，仅25宗地顺利出让，为近4年新低。
虽然流拍会导致增城未来供应减少，但由于过去两年用地尚能转化产品，因此预计增城将会继续保持“高位供应”。
还是那句话，房价普涨时代已经过去了，未来房价是分化的，买房也需要更加谨慎。
关于明年的楼市走向，你又是怎么看的呢？可以关注房产君的直播，我们一起聊聊。